大西高鐵開通對沿線站點城市房地產價格影響的實證分析

平安華 李麗

摘 要：文章以大西高鐵為例，結合沿線6城市的2005—2016年的面板數據，分析大西高速鐵路的政策出臺、動工建設和開通運營三個時期對沿線站點城市房地產價格的影響。研究發現：大西高鐵的政策出臺期對沿線站點房地產市場價格有抑制作用;大西高鐵的動工建設對沿線站點城市的房價起到促進作用;大西高鐵的開通運營對沿線站點城市房價沒有顯著影響。

關鍵詞：大西高鐵;房地產價格;鐵路

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）09-0031-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.09.031

1 引言

交通是經濟發展的先驅，鐵路是交通狀況最為直觀的反映指標，而房地產業作為我國國民經濟新增長點，在我國經濟騰飛歷程中扮演了重要角色。因此，高速鐵路建設與房地產業密切相關，并存在某些特定的聯系。另外，一直以來，房地產價格影響因素研究都是社會各級各界學者十分關注的研究課題，已有諸多學者對其進行了十分深入的剖析和研究，形成了相對完備的房地產市場決定因素理論體系。但是在閱讀相關文獻的過程中發現，在高速鐵路建設對房地產價格影響方面的研究屈指可數，特別是除開通運營期外的政策出臺期和動工建設期的房價驅動效應研究更是少之又少，因此揭示兩者之間存在的關系，可幫助購房需求者和房地產投資商做出合理的行為決策，為國家在制定鐵路網規劃時及時采取有效措施降低房地產價格過高過快波動提供科學依據。

2 文獻綜述

在諸多交通對房地產價格波動影響的研究中，以地鐵為主的軌道交通占了大多數，與高速鐵路相關的研究鮮有，車驥沖（2011）通過構建住房的特征價格模型，選取嘉興市27個不同住宅小區的126套住宅作為樣本，得出高鐵站與住宅間距離對住宅價格有相關性，兩者之間存在顯著的正向推動力的結論。汪建豐，李志剛（2014）研究認為外部效應的間接影響是高鐵對沿線城市經濟影響的主要因素，高速鐵路對于沿線城市經濟發展具有顯著的促進作用。張銘洪，張清源和梁若冰（2017）研究表明，高速鐵路的建設對沿線站點城市的房地產價格有顯著的推進作用，且這種推進作用隨著距離的增減逐漸遞減，并且效果主要體現在高速鐵路的建設期。Chen和Haynes（2015）研究顯示，京滬高鐵的建設對不同規模城市的影響作用不同，其中對中小城市的住房價格影響相對更加顯著，對于大城市的影響很小。何里文，鄧敏慧和韋圓蘭（2015）通過對武廣高鐵進行實證分析得出結論，住宅價格同住宅與高鐵站點之間的距離存在關系，距離越短房價越貴。而陳立文，王榮和劉介立（2018）研究結果表明：對于不同的建設時期而言，高速鐵路的動工期對沿線站點房價的影響作用顯著，開通運營期對沿線站點城市房地產價格的驅動作用并不顯著;就不同城市等級而言，其建設對大中小城市均有顯著影響，其中中小城市的驅動作用更明顯;就不同地域來看，中部地區城市受高鐵建設的影響較大，其中動工建設對其影響相對其他地區來說最為顯著，高鐵開通運營對其房地產價格產生抑制作用。

通過文獻梳理，可以發現幾乎所有文獻均只對“高速鐵路的開通運營”這一因素對房地產價格影響效用進行識別，并未對高速鐵路的政策出臺期和動工建設期進行比較分析。然而預期理論及眾多實踐表明，由于房地產具有的投資屬性，人們的投資決策會隨著其預期的結果而產生變化，這種預期產生的影響力甚至超過了房地產市場實際產生變化時所帶來的影響力。所以有理由提出預測，高鐵對房地產市場產生的影響可能比想象的更早，可能在動工建設期甚至政策出臺期就已經產生了影響。

文章以大西高鐵為例，這是由于大西高速鐵路連接了我國西北及華北地區諸多重要城市，對促進區域經濟有著十分重要的意義，本文的研究將大西高速鐵路的建設分為三個階段——政策出臺期、動工建設期和開通運營期，分析這三個時期究竟對房地產市場產生怎樣的影響，并對他們的影響做出總結。本研究將明確高速鐵路對房地產價格的影響時效，驗證預期對于經濟行為強大影響力的存在，填補前人對高鐵前兩個時期房價驅動效應研究的空缺，為預期對房地產價格影響的相關研究提供新思想。

3 實證分析

3.1 模型構建

文章采用面板模型進行實證分析，構建模型如下：

其中，i表示城市，t表示時間，Cpriceit、Pwageit 、Peoit、Rinvit以及Feit分別表示i城市t年的商品房價格、在崗職工平均工資、年總人口、房地產投資總額以及財政支出，d1、d2以及d3分別表示政策出臺期、動工建設期和開通運營期的時間虛擬變量，其中在相應年份之前取0，之后取1，μit表示隨機擾動項。

3.2 樣本選擇與數據來源

大西高鐵自2007年3月16日進行規劃建設，于2009 年12月3日正式開工，目前已經開通運營的有原平—太原段、太原—西安段，其中原平—太原段于2018年9月28日通車，考慮到此段通車時間較短且高鐵對房價的影響作用存在一定的滯后期，因此本文選擇大西高鐵太原—西安段作為實驗主體進行研究。該段共設置21個站點，但基于數據的可得性與連續性，本文選取地級城市太原市、晉中市、臨汾市、運城市、渭南市以及西安市作為城市樣本進行研究。另外，大西高鐵太原—西安區段2014年7月1日正式投入運營。因此，本文將整個樣本期設置為2005—2016年。

文章所使用的數據均來自《中國區域經濟統計年鑒》《中國城市統計年鑒》《陜西統計年鑒》《山西省統計年鑒》以及Wind數據庫。為了減少數據的異方差，文章將各變量進行對數化處理。此外，其中個別缺失值用“均值插值法”進行彌補。文章使用Stata15進行實證分析，各變量描述性結果如表1所示。

3.3 變量相關性分析

回歸之前，為確保估計結果可靠真實，文章對各變量進行了相關性檢驗以及VIF檢驗，如表2所示，其中各變量間的相關系數最大為0.8606，而VIF值取值范圍在1.38～5.14，均小于10，這表明變量間不存在多重共線性，可進行正式回歸檢驗。

3.4 實證結果分析

由于各時期（政策出臺期、動工建設期和開通運營期）的樣本可能存在異方差與自相關，故對各樣本進行了組間異方差、組內自相關以及組間同期自相關等檢驗，檢驗結果可得各樣本內存在組間異方差與組間同期自相關，不存在組內自相關，故采用面板校正標準誤（Xtpcse）方法進行回歸來解決此問題。

回歸結果如表3所示，三個時間虛擬變量中d1與d3的系數為負，d2的系數為正。其中，d1的系數在1%的水平上顯著，由此可知，從預期理論的觀點來看，高鐵建設的政策出臺早期會吸引一部分消費者前來站點城市購房。然而購買房屋會產生巨大的資金占壓，且由于高鐵的建設期較長，可能至少需要10年以上，在政策出臺期購房并不能及時享受到高鐵所帶來的生活上的便利。同時，考慮到未來自身及相關政策等的諸多不確定因素，大多數理性的消費者并不會選擇在政策出臺期購房，因此高鐵的政策出臺并不能很好地通過刺激需求對房價產生促進作用。另外，從消費者來看，房地產商對市場有更加敏銳的嗅覺，在政策出臺期吸引的一批房地產商已經開始了商業競爭，在這種競爭作用下，會產生過量的供給，然而消費者并沒有產生同樣的需求，因此這種狀態下，房價呈現抑制。而d2的系數在10%的水平上顯著，這說明大西高鐵的動工建設會促進房價上升，與政策出臺期不同，動工建設意味著高鐵的路線規劃已經確定，明確了站點所在城。在這一階段，房地產投資者已經能夠通過消除投資風險來做出最大化其利潤的決策。會有大量的房地產商在站點城市進行商業競爭，在他們激烈競爭的同時，將會進一步推升站點城市的土地價格。由于地價的提升，房價必然會產生一定幅度的上升。同樣的，對于購房需求者而言，高鐵的動工建設無疑是形成了一個明確的可預期的發展藍圖，為了高鐵所能帶來的便利性，會有很多消費者選擇在站點城市購房，需求的增加也必然對房價的提升有著巨大的推動作用。綜上所述，地價的上升和需求的增加，對房地產價格產生了推升影響，因此在大西高鐵的動工建設期，沿線站點城市的商品房價格有明顯的上升趨勢。然而，d3的系數不顯著。由此可知，大西高鐵開通運營對沿線站點房價并沒有顯著影響，原因在于前一期房地產商競爭所導致的地價上漲幅度放緩，購房者的需求和房地產商之間的激烈競爭作用已經到了高潮期后的回落階段，兩者之間的相互抗衡作用得到了極大的緩沖。

4 結論與展望

本文通過構建6城市2005—2016年的面板數據模型，對大西高鐵的政策出臺、動工建設和開通運營三個時期沿線站點城市房地產驅動效應進行分析，研究結果表明，從整體來看，大西高鐵從政策出臺、動工建設到建成開通，其總體抑制了沿線城市6城市的房地產價格上升，這一結論對房地產商的投資及購房需求者的消費行為提供一定的參考，同時對政府的宏觀經濟調控效果做出預測。

本次研究仍存在以下不足需要進一步深入地探討：①本次研究無法對各時期影響作用在該建設進程的具體出現時間做出考量;②大西高鐵仍在建設中，無法對高鐵整個路段的房價驅動效應進行更加全面深入的研究。希望通過以后的研究進行進一步的改進。

參考文獻：

[1]車驥沖.高鐵對滬杭嘉興段房價的影響分析[J].上海房地，2011（10）：19-21.

[2]汪建豐，李志剛.滬杭高鐵對沿線區域經濟發展影響的實證分析[J].經濟問題探索，2014（9）：74-77.

[3]張銘洪，張清源，梁若冰.高鐵對城市房價的非線性及異質性影響研究[J].當代財經，2017（9）：3-13.

[4]CHEN Z，HAYNES E. Impact of High Speed Rail on Housing Values：an Observation From the Beijing-shanghai Line[J].Journal of Transport Geography，2015，43（5）：91-100.

[5]何里文，鄧敏慧，韋圓蘭.武廣高鐵對住宅價格影響的實證分析——基于Hedonic Price模型和微觀調查數據[J].現代城市研究，2015（8）：14-20，25.

[6]陳立文，王榮，杜澤澤.基于傾向得分匹配法的高速鐵路開通對城市住宅價格的影響[J].管理現代化，2018，38（2）：84-87.

[作者簡介]平安華（1997—），女，山東泰安人，碩士，研究方向：產業經濟;李麗（1967—），女，山東榮成人，博士，教授，碩士生導師，研究方向：運輸規劃與管理。

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