宋代田產交易“先問親鄰”規則適用糾紛淺析

艾萌萌 張麗霞

（鄭州大學法學院 河南鄭州 450000）

一、田宅交易“先問親鄰”規則的制度設計

“先問親鄰”指的是在田產交易過程中，順次先后取問親鄰是否有購買意愿，同等條件下，親鄰具有優先權。若親鄰均無購買意愿，業主方可與他人交易。但需要注意的是，這種優先權，指的是順位上優先，而與購買價格無關。若親鄰與第三人出價相當，則親鄰具有優先權，若第三人出價高于親鄰，那么業主可根據“房親著價不盡，亦任就得價高處交易”規則，選擇出價更高的買主進行交易。

“先問親鄰”最早出現在唐代中后期的民間契約中，如唐乾寧四年“敦煌張義全賣宅舍契”中，提到“先問親鄰”的內容：“其舍一買已后，……已仰舊舍主，不買舍人之事。”[1]（P227）五代后周時期，先問親鄰制度在法律層面出現，“如有典賣莊宅，準例房親、鄰人合得承當，若是親鄰不要及著價不及，方得別處商量……。”[2]（P2312）《宋刑統》：“應典賣，倚當物業，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易。”[3]（P207）尤其在南宋時期對親鄰法的解釋更為周密詳實，這一時期的律令規定行使親鄰優先權的主體是既親又鄰，而不是以往的“親”或“鄰”。元朝時期，對親鄰的范圍進一步作出限定：“應問鄰者，止問本宗有服親及墓田相去百戶內與所斷田宅接者……”[4]（P47）該律令進一步縮小了行使親鄰權的主體范圍，對那些因貧困急于出售房屋的業主大有裨益。明清時期先問親鄰直接在律典層面消失，清朝的司法實踐中也否定這項權利，在《光緒會典事例》中甚至出現了政府直接干預，禁止行使“先問親鄰”權的規定，認為這項權利損害了賣方的利益。但該制度經過長期的歷史演變已經在民間成為約定俗成的固定模式，因此明清時期先問親鄰制度仍廣泛存在于民間田宅交易中。

先問親鄰規則的行使方式是“以賬取問”，以書面的形式向親鄰人詢問是否行使該權利，若親鄰人無意購買，則需及時批退。該權利的存續期間為三天，超過三天，不得再行使。《元典章》記載：“令文：“……若不愿者，限三日批退，愿者限五日批價。”[5]（P313）親鄰權受到侵害之后訴訟于官府的時間也是受到限制的，親鄰請求官府救濟的時間應在自典賣田宅之日起三年之內。后期又有官僚諫言，認為三年時間太長，引發的訴訟過多，建議縮短為一年。[6]（P7471）整體而言，各朝律令對訟于官府的時限規定呈現縮短趨勢。

“先問親鄰”規則的設立，恰恰反映了古代中國重視血緣關系，維系地緣關系，避免宗族財產外流的這種傳統宗法思想，如南宋法官范西堂所言:“……墓田之于親鄰兩項，俱為當問，然以親鄰者，其意在產業，以墓田者，其意在祖宗。”[7]（P37）該規則能維護親鄰間的和諧關系，最大限度地減少交易風險，有利于田宅的方便管理以及經濟效益的提高，敬祖保宗的宗族倫理和對財產便于管理這兩個角度，是先問親鄰制度持續存在的生命之源。

二、田宅交易“先問親鄰”規則的適用糾紛

（一）因不問親鄰而引發的訴訟。先問親鄰規則自五代時期正式入律以來，就作為田產交易程序的第一個環節而存在。親鄰人明確放棄先買權，在問賬薄上著押簽字為證，業主方可與親鄰人以外的第三人進行交易。然而在實踐中，由于與“鄰里骨肉，不相和協”[8]（P5901-5903），從而不問親鄰擅自與他人交易的業主不在少數。此外，民間為了規避田產交易向國家繳納的土地交易稅，而故意不辦理手續，避開親鄰人，私下交易，最終因違反“先問親鄰”規則引發爭端，訴訟于官府。

《清明集》中“呂文定訴呂賓占據田產”一案，弟文先死后，無子嗣。兄文定訟于官府，狀告叔父呂賓占據田產。經判官審理發現，涉案田產是文先于嘉定十二年典賣呂賓，嘉定十三年八月進行投稅印契，事實清楚，程序正當。但是依據宋律堂叔呂賓卻不能合法擁有該田產。因呂文先在典賣田產時，未曾公開取問親鄰，呂文定未進行批退以放棄親鄰權，官府最終判決田產收贖為業主所有，交易無效。此案的判決結果反映，交易中規避先問程序交易的，其交易無效，雙方各自返還財產，這一規定，與現代合同法中確認買賣合同無效的處理方式完全一致。

（二）因未盡問親鄰引發的訴訟。宋太宗雍熙三年二月下詔，典賣產業時，“據全業所至之鄰皆須一一遍問，侯四鄰不要，方得與外人交易”[8]（P5901-5903）。這表明在典賣田產時應將所有“房親”“四鄰”遍問，如果在同等條件下所有親鄰主動放棄權利，方可與第三人交易。《五代會要》與《宋刑統》都僅僅是規定了親鄰人享有的先買權，但是對哪些人屬于“房親”的范疇？哪些人又屬于“四鄰”的范疇未做出進一步的規定。據《清明集》記載：“諸典、賣田宅，四鄰所至有本宗緦麻以上親者，以賬取問。”[9]（P308-309）根據相關判詞可以得出，宋時的“房親”指同宗族緦麻以上的親。“四鄰”的范圍受到的限制較“房親”更多，享有親鄰權的“四鄰”必須同時滿足多個條件才可，首先必須帶有一定的親屬關系，即與業主屬于緦麻以上親屬或者墓地相毗鄰的地鄰關系，其次，鄰人應毗鄰典賣的田產，且田產之間無河道、公路等阻斷連接。

遍問親鄰的正規做法也是“以賬取問”，逐個詢問適格親鄰人是否有購買愿意，當所有的親鄰都“著押批退”后，該房產方可與外人交易。若有人未在賬上批退，則代表其要行使親鄰權，同等條件下，該人就具有優先購買權，這一權利若遭到侵犯，就會訴至官府，產生糾紛。

《清明集》“執同分贖屋地”[7]（P111）一案中，毛永成訴毛汝良將田產典賣與陳潛，應無效。毛汝良承認，當時交易這些土地田產時，沒有向享有親鄰權的毛永成詢問，也未讓其在寫有親屬名字的賬上批退，判決結果是毛永成原價贖回已交易田產，這一判決顯示未盡問親鄰，仍然導致雙方買賣合同無效這一結果。

（三）因問親鄰的執贖期限而引發的訴訟。《五代會要》等律令未對親鄰人行使先買權進行期限的規定，宋代官員敏銳地察覺到先問親鄰這一規則對于那些貧困傷病等急于出售的業主極其不利，提出“限日以節其遲”[4]（P48）。據《清明集》記載：“諸典、賣田宅滿三年，而訴以應問鄰而不問鄰者，不得受理。”[9]（P309）也就是說，親鄰權超出一定的期限，權利就歸于消滅，官府也就不再保護這項權利的行使。據《清明集》記載，寶慶元年間，余焱狀告黃子真未經批退程序，就購買了其叔父余德慶的田產，并引親鄰之法請求官府允許他回贖田產。官府審判之后認為余焱與余德慶屬于是緦麻以上親屬，且陳訴之日距離典賣之日未超過三年期，不管是在主體上還是訴訟時效上均符合相關親鄰之法的規定，遂判決允許余焱回贖其叔的田產，即叔父余德慶與黃子真的買賣合同無效，雙方各自返還財產，再次典賣之際需按照符合親鄰之法的程序進行。

關于親鄰權的訴訟時效，縱觀而論，每個朝代的法令均逐漸縮短了訴訟期限。宋紹興二年就有官僚諫言：“依紹興令，三年以上，并聽離革。又緣日限太寬，引惹詞訴，請降圣旨，并限一年內陳訴。”[6]（P7471）元代，時限縮為百日，“業主虛抬高價，……，仍聽親鄰典主百日收贖。”[10]（P487）先問親鄰的時效從三年減為一年，又從一年縮為百日的主要原因是，該制度隨著不斷的發展演化與實踐應用，其弊端越來越明顯，需要對時限進行一定程度的限制來減少訴訟案件的增加，同時這個規定也能加快田產的流轉，在一定程度上也可以增加賦稅。還有一類是親鄰人在業主典賣房屋之際“批退”時間的縮短，由五日縮短為三日，后文“親鄰人利用先問親鄰規則壓價”一部分會詳。

（四）因偽造證據問親鄰而引發的訴訟。宋人在田宅交易中存在通過偽造契約文書來規避親鄰的現象，在兩宋史料記載中常有發生。太宗八年，開封府趙孚就曾言：“莊宅多有爭訟，皆由衷私妄寫文契，……，獄訟增益。”田宅交易極易引發訴訟，主要原因是欺騙鄰居，偽造契約，私下交易，導致訴訟案件日益增多。這種不規范的交易使訴訟增加，也會導致稅收流失，所以建議政府應該制定產權交易的標本，在全國實行。以此來防范虛假的契約文書，從而減少此類官司的出現。

太子中舍牛昭儉言談及自己處理的親鄰爭訟案時說:“……虛構詞訟。其上件契，并行毀抹。所爭物業，各有結斷……”[6]（P5902）根據法律規定，典賣田宅時，如果當初交易之時，沒有親鄰著押批退的文契，給百日期限供認罪行的予以免罪，只收取若干的抽貫稅。牛昭儉自天圣四年十月到任，處理的訴訟事務，爭奪田產的十余件，大多都是屬于造偽文契所引發的糾紛，他同時發現民間手中的契約文書又多為偽造，鄰里鄉親之間不相互和睦協助，暗自交易，虛抬價格。爭論出現時，拿出很久以前的文書，等朝廷頒布法律，將超出時限的契書送去稅務那官印的契書作為憑證，官府將其作為依據，臨時判斷，很難區分真偽。這反映了當時在田宅交易中業主惡意偽造契約、虛構訟詞、私相交易的情形，不僅加大了審理難度，而且會造成曲直不分的狀況。前文呂文定呂文先一案，未問親鄰而仍能辦理交割，應為偽造了相關批退文書。遺憾的是未能找到官府對這種情形的裁斷，無法窺知違法的處理結果。

（五）業主濫用親鄰優先規則而引發的訴訟。在宋代涉及親鄰權相關的訴訟中，有一類是業主將土地賣出后，田產的價格比賣出時有所上漲，業主便謊稱有親鄰未行使批退，意圖贖回已典賣的田產，由此而引發的訴訟，此種又稱“妄執親鄰”，這種情形顯然源于違反親鄰規則導致交易無效，是業主對這一規則的濫用。南宋高宗紹興二年四月戶部言:“邇來田價增高于往昔，其賣、典之人，往往妄稱親鄰及墓田鄰不曾批退；……引惹詞訟。”[8]（P6601）田價比以往的高的時候，典賣業主往往謊稱典賣田產時親鄰或墓田鄰未著押批退，主張典賣無效，贖回田產，再高價轉賣與他人，由此引發訴訟。另高宗紹興二年八月臣僚又上言：“近年以來米價既高，田價亦貴，遂有詐妄陳訴，或經五、七年后稱有房親、墓園鄰至，不曾批退。……引惹詞訴。”[8]（P5905）這兩段諫言可看出，當時利用親鄰法部分漏洞以達到占據田產的現象頗多，導致訴訟于官府的案件增加。

《名公書判清明集》中“妄執親鄰”一案，陳子萬與楊世榮合謀，利用親鄰之法的漏洞，取贖30年前出賣給陳定僧父親的田產，被判“妄執親鄰”。楊世榮資助陳子萬贖回田產，同時又唆使陳子萬行使親鄰權，助紂為虐，同樣是罪惡深重，判將田產還于定僧，陳子萬與楊世榮各杖責一百。該判決體現了判官使用情法并用的審判方法，并且可知違反親鄰規則，不僅僅是交易取消，歸還田產，還可能會受到刑罰處罰。

（六）親鄰人濫用親鄰優先規則而引發的訴訟。還有一類事后置業指的是業主所典賣土地與自己后置的土地相鄰，這種情況不能行使親鄰贖回權，否則也屬“妄執親鄰”。但需稍作區分，這種情形是親鄰人（事后）行使權利所引發的糾紛。《清明集》中“干照不當”一案中說道：“知縣謂徐六三得產之后，吳元昶方買鄰地，又起屋在上，所不應退。”[7]（P17）縣尉認為吳元昶的土地與徐六三的土地毗鄰，判令徐六三按照親鄰之法收回交易費用退還所買土地。知縣認為徐六三購得土地之后，吳元昶才買得鄰地，然后在上面建造房屋，所以徐六三不應該退回土地。顯然知縣說法在理，判決結果是官府監督吳元昶秉公對照核準土地交易款項，索取雙方契約呈報監司、知州照會。這也說明法律不支持事后置業者主張親鄰之法，這一案件說明官府援理入法，雖然法律規定存在缺陷，但是根據公理道理，吳元昶的做法都得不到支持，也說明官府開始關注親鄰人何時成為有效的權利人這一時間節點的問題，法律制度通過實踐逐漸趨于完善，在處理具體個案時不斷地彌補法律漏洞。

（七）因利用親鄰優先規則壓價而引發的訴訟。先問親鄰以程序性規則來保障優先購買權行使，但不免有無良之人利用此規則謀取私利，其中壓價購買即為一種典型行為。親鄰在行使優先購買權時，通常壓低價格，而業主則抬高價格，雙方就價格達不成一致，親鄰又基于這一身份主體意圖行使優先權，從而引發訴訟。《宋刑統·戶婚律》規定:……房親著價不盡，亦任就得價高處交易。[3]（P207）法律規定如果房親給的價格不合理，業主也可以與第三人交易房產，但是如果業主、牙人勾結第三人弄虛作假，虛抬價格，則根據所欺瞞的金額等具體情況進行論處。

在現實交易中，有一些業主，或是生活困難或是病魔纏身等現實原因，急于出售田產，解決燃眉之急。但是親鄰卻故意遲遲不進行批退，刻意壓低價格，從而導致矛盾叢生。這也是前文講到親鄰人批退時間從五日減為三日的原因之一。南宋士大夫袁采曾說道：“……不可恃其有親有鄰，及以典至賣，及無人敢買，而扼損其價……。”[12]官府審理業主與房鄰因價格無法達成一致，業主意與第三人交易，而房鄰又想行使親鄰權的案件時，會在斷案時優先考慮業主出賣房產的緊迫性，業主是否虛抬價格，房鄰是否惡意延遲，若是房鄰惡意延遲，官府不僅不會支持親鄰的優先購買權，甚至會受到刑罰處罰。這種援情入案的審理方式能夠很好地彌補法律漏洞，同時情法并用也是法律工作者最高的價值追求。

三、宋代“先問親鄰”規則適用糾紛的解決經驗

（一）依法審判。在代表宋代訴訟審判制度發達的《名公書判清明集》的判詞中，我們看到最多的就是“依法”“引法”“揆法”“準法”“酌法”“參法”等，故各律、令、格、敕等法律是斷案的主要依據。通常而言，田宅糾紛一經訴訟程序，須由縣令進行親自審理。審理事實的過程主要就是對訴訟證據的收集與認定，以便根據事實作出正確的判決。在涉及“先問親鄰”的田產訴訟中，法官首先主要以契約、文書為核心物證，判斷契約是否系偽造或有涂改痕跡，核實當事人身份，是否屬于當下法律規定的“四鄰”“房親”的范疇；其次是核實交易時間，看田產交易是否超出法定的收贖時間，這些有法律明文規定的糾紛類型，一般都會依法判決。由“先問親鄰”引發的糾紛大多都是由諸多違法行為導致的，比如應問而不問、雖問但未盡問、偽造契約等，這類案件如果案情屬實，法官多為依法裁判，比如呂文定訴呂賓占據田產的判決是“聽收贖為業，并給斷由為據”。正是因呂文先在典賣田產時，作為房鄰的呂文定不知情未曾著押批退，所以法官依法判決，該田產收贖為業。從現有存世判決看，依法依律而判的為常態。這種常態也使得宋代先問親鄰的制度體系更嚴謹。對判例整理可見，第一，不問、問而未盡、捏造批退文書等直接違反先問程序，導致交易無效；第二，業主濫用親鄰規則的，不僅相關交易無效，行為人亦受刑罰處罰；第三，親鄰權人的權利行使也受到限制，不能違反時效，不可事后置業。這些規則極大地豐富了“先問親鄰”制度，也為后世優先購買權制度的設計提供了理論基礎。

（二）援理入法。涉及“先問親鄰”的案件，法官們的審判依據多是“依法判決”“揆之理法”，那么“理”與“法”又有什么關系呢？通常認為，“理”與“法”同屬于行為規范。真德秀對“理”和“法”的基本區分是“是非有理，輕重有法”。他認為，“理”的性質和功能是判斷行為是非，“法”則是衡量行為輕重。“理”側重于對事實的價值判斷，“法”注重對行為情節的裁量。未署名判例《改契書占據不肯還》有“揆之理法，無一而可”之語。這表明“理”和“法”屬于不同的裁判依據。“理”意在論說理據，“法”重在據法判決。無論論說理據，還是據法判決，都離不開說理。說理展示的是理性，容易被人接受。在涉及到“遞問親鄰”的糾紛解決時，法官一方面“依法斷案”，另一方面則會引入“公理”“天理”可以使斷案結果更加讓當事人信服，如在“妄執親鄰”一案中，陳子萬敗光家產很久之后，使用計謀贖回已經賣給陳定僧父親三十年的田契，并且將案涉的田地賣給楊世榮，還憑借田產契約以親鄰優先權為由贖買陳定僧其他的田產，無恥之極，令人咋舌，法官引入公正天理，結合案情，認為陳子萬贖回田產已經時隔一年，贖金未能足額交付，不應當將別人的田產賣給楊世榮，于法于理都所不容，更不應當妄自行使親鄰贖買權，后陳子萬與楊國榮各杖責一百，交易款返還楊世榮，田產返還陳定僧，令各人簽收領取憑證附入案卷。

“公理”“公法”“天理”“國法”等概念的建構，意在營造安定有序的社會秩序，往往意味著對私欲的抑制。人有圣仁賢愚，就私去公也是趨利避害的本性使然。常情之私與理法之公的沖突和協調是法律史上永恒的話題。他們并不局限于應付政績考核，而是強調善政和善治，盡量做到寓教于判，兼顧判決的法律效果和社會效果。

（三）援情入案。以《清明集》中所見判詞為例，判官們處理的各種案件，特別是民事案件的裁決，大多是兼顧情理和法律的審判方法。在審判中，天理人情也被修改為法律作為審判的依據。情理在中國訴訟文化中占有重要地位，情理法的并用，這種具有強大審判技巧的審理方式能很好地彌補法律漏洞，兼顧情理和法理是法律工作者最高的價值追求。在涉及“先問親鄰”的案件“妄執親鄰”中，楊世榮不該資助陳子萬贖回本不該屬于他的田產，賠付的錢款本應該由官府沒收，但是法官基于“情理”的考慮，認為楊世榮可能存在不知情的情形，將交易錢款返還給了楊世榮。受“無訟”觀念的影響，《清明集》書判常以訟事“終兇”為說辭，勸人止息訟爭。判中也會經常調解勸和，屈法就情的現象也比較常見，皆為止絕當事人的詞訟。為此強調酌情據法，盡量施行酌中之公法，務求“情法兩盡”。