芻議房地產投資項目的風險管理

楊小華 廣西民族印刷包裝集團有限公司

當經濟環境的變化、宏觀政策的推出以及人們購房需求的變化，都使得房地產企業在項目開發過程中面臨的風險因素不斷增多。如果盲目進行投資項目的選擇，不但會使得項目收益降低，給企業帶來巨大的經濟損失，還可能會引發一系列的社會問題。近些年來，房地產企業風險管理意識有所提升，但是許多企業還沒有建立起科學完善的風險管理體系，企業管理人員的風險管理能力有待提高，所以，針對房地產投資項目的風險管理開展研究，具有積極的現實意義。

一、房地產投資項目中存在的風險

（一）項目投資階段的風險

1.政策風險

包括國家政策和地方政策兩個層面的風險。1）在國家政策風險。一方面在2018年以后，國家針對房地產行業加大了調控的力度，2019年在政治局會議上提出房地產不能作為短期經濟刺激的方法，并在以后的多次會議中對這一調控政策進行了強調，對于購房者的投資意向存在一定程度的影響，也使得房地產項目投資的風險增加[1]。另一方面，房產稅政策的推進為行業的健康發展提供了保障，但是使得投資購房者的成本增加，影響了其投資熱情[2]。2）地方政策風險。由于各個城市的經濟發展狀況存在差異，人口情況、城市定位、房地產市場情況等都不同，政府對于市場的調控政策也存在差異。

2.產品定位風險

在項目投資決策過程中，企業要對項目的產品定位進行科學的預估，為后續銷售量提供保證。企業要對房地產投資項目的產品比例、容積率、綠地率等指標依據當地的實際需求進行設計，使產品能夠吸引更多的購房者。

3.環境風險

環境風險主要指的是房地產項目周圍區域內的配套設施、項目區域跟政府發展規劃的符合度、自然環境等因素，這些都會對后期的銷售產生影響，特別是許多項目以環境優越、適宜居住作為銷售賣點，所以項目地址的選擇非常重要。

（二）項目開發籌備階段的風險

1.融資風險

資金籌集風險是項目前期較為多見的風險，房地產投資項目通常都需要大量的資金，在項目開始建設以前，需要籌集到足夠的資金，并保證企業流動資金的充足，以免因為資金短缺影響工程建設進度。一般房地產項目采取的融資方式包括貸款抵押、短期借款和存款抵押等，以銀行貸款為主。房地產建設主要的融資手段是通過銀行貸款，但是受到宏觀調控的影響，企業貸款難度不斷增加，許多投資者開始通過私人貸款獲得資金，但是需要支付更多的利息。

2.征地風險

第一，征地項目的合規性風險。包括征地項目與國家建設用地標準是否匹配，項目的性質是否屬于商住住宅等。第二，征地政策的把握。要使征地政策獲得被征收方的認可，以免造成社會穩定問題。第三，征地成本風險。包括土地出讓金和安置費用以及征地搬遷協調問題等。

3.設計風險

在進行產品設計和規劃時，要選擇合適的參數，使產品符合既定的市場定位，主要包括產品水平、資金投入、持續時間、產品形象等。設計風險主要是因為設計得不合理造成的，使得設備和參數的選擇不科學，使得產品質量與建設要求不符。

（三）施工建設階段的風險

1.工期風險

項目建設過程中可能會受到各種因素的影響造成工程進度的延誤，主要包括兩個方面的風險。第一，管理措施不到位。比如資金沒有及時到位、設計圖不科學、臨時增加工作量等。第二，自然環境等不可抗因素，比如意外事故等。

2.質量風險

質量風險主要是項目開發方、施工方、監理方、供貨方等引起的質量問題。項目開發單位沒有及時進行設計方案的制定和修改、無法及時地對各方關系進行協調；施工單位管理措施不科學、工人水平不高等；監理方的監督措施不到位、監理人員水平不高等，供貨方提供的材料質量不達標，未能按照合同進行供應等[3]。

3.技術風險

指的是施工企業在項目建設過程中所使用的施工方法和技術不合理引起的風險。主要包括當前階段技術的局限性以及施工者對技術的掌握程度兩個方面。目前施工單位的技術水平不一定可以解決項目施工中的所有問題，而且施工人員可能因為自身技術水平不高、施工經驗不足等造成技術錯誤問題，尤其是新結構、新技術、新工藝的應用風險性更高。

（四）項目銷售階段的風險

1.銷售時機風險

主要指的是項目進入銷售期以后消費者是否具有足夠的購房欲望帶動產品銷售，該風險因素主要受到地方經濟環境和銷售季節的影響。一方面，國家或者地方經濟的發展情況對于購房行為會產生直接的影響；另一方面，許多房產銷售具有季節性特征，如果銷售期選擇在淡季，會影響銷售回款。

2.銷售價格風險

商品房的價格通常是由項目建設成本決定的，但是受到經濟環境的影響，許多消費者會對購房持觀望態度，對產品價格進行持續的比較，如果定價太高，會造成產品銷售情況不理想，影響企業資金的回籠，但是如果定價太低，會影響成本的回收。

二、房地產企業投資項目風險管理中存在的問題

（一）風險管理意識淡薄

當前許多房地產企業在進行項目投資時，風險管理意識淡薄，使得管理人員缺乏對風險管理的重視。房地產投資項目中存在著許多的風險，管理者只看重眼前的利益，沒有意識到高收益當中也隱藏著高風險，所以沒有制定出針對性的風險防范措施。缺乏風險意識，會使得企業出現風險問題時沒有進行全面的分析，使得該風險以后還會出現。員工對于風險管理的重要性缺乏認同，認為出現問題的解決是財務部門的責任，使得他們的風險意識不強。許多企業投資項目由企業領導直接進行管理，基層員工沒有風險管理職責，在進行問題的解決時，參與的積極性較差。

（二）風險管理系統不健全

許多企業房地產投資項目的風險管理能力較差，主要的表現是無法對風險隱患進行及時的識別，影響了風險應對措施制定的針對性，即使企業在項目開展過程中認識到風險問題的存在，也沒有有效的措施和所需的人才進行及時的解決。許多企業沒有構建起科學完善的風險評估體系，缺乏掌握專業知識的風險管理人員，未能對企業的歷史數據開展全面科學的分析，使得同類風險問題不斷地出現。影響企業風險管理系統構建的最為突出的問題就是投資計劃制定、營銷策略制定、資本運作等方面專業人才的缺乏。

（三）對環境的把握不到位

近些年來，國家加強了對房地產行業的重視，經常出臺政策對房地產行業進行調整，住房是重要的民生問題，國家會依據各個時期的具體情況制定出針對性的房地產調控政策，所以政策頻繁變動要求企業及時進行調整，這對企業的風險管理水平提出了更高的要求。許多房地產企業在進行項目投資時，缺乏科學有效的政策變化了解路徑，由于房地產項目開發涉及多個政府部門，企業與政府單位之間存在信息不對稱的情況，無法及時獲取政策信息影響了投資決策的科學性。同時，企業沒有及時地對當地經濟環境、居民的購買力等進行全面的調研，缺乏對當地經濟發展的正確認識。

三、房地產投資項目風險管理優化策略

（一）項目投資階段的風險應對

1.政策風險應對措施

一方面，要加強對國家政策變動的關注。房地產企業要成立專門的政策研究部門，在各大會議前后等關鍵的時間節點對政策信息進行全面的解讀和分析，避開調控政策的鋒芒，選擇針對性的控制措施，為項目穩定的開發和銷售提供保障。另一方面，要加強對政府部門的溝通與交流，及時了解當地政府對房地產行業的支持程度以及地方政策的調控方向等，結合自身實際情況，開展全面的市場調研，從而保證投資的科學性。

2.產品定位風險策略

房地產投資項目要重視自身個性化特色的打造，可以與當地傳統的建筑風格形成差異，在宣傳中要加強對重復力量的重視，使建筑理念深入人心，將住宅、養老、投資等要素進行充分的結合，形成競爭優勢。企業可以組織業主和客戶參加各類活動，使項目的口碑得到提高，在為客戶服務的同時使項目形象得到提高。

3.環境風險應對

在進項項目投資時，要開展全面的市場調查，對當地的房產供應和需求情況進行分析，在市場低迷時，要及時地對開盤銷售期、持續銷售期以及清貨期進行調整，通過銷售節奏的控制，實現存貨的快速清理，加快資金的回籠。在市場回暖時，要對營銷手段進行創新，使購房者能夠深入地對項目信息和競爭優勢進行了解，加大樓盤推廣力度，快速進行房產銷售，實現資金的回籠。

（二）項目開發階段的風險應對

1.融資風險應對措施

資金支持方案主要包括幾個方面。第一，銀行貸款。銀行貸款具有較大的優勢，但是受到國家政策的影響，獲取資金的難度不斷增加，所以數量無法滿足企業的資金需求，不能成為企業資金籌集的唯一路徑。第二，資金回報。企業可以通過房地產的銷售收入填補資金空缺，避免因為業務損失造成的債務負擔。第三，審批成本。企業要對政策進行深入研究，積極地跟政府部門進行溝通，使審批流程的成本降低。第四，私人貸款。私人貸款流程簡單，但是利息較高，只有在以上渠道無法滿足融資需求時，才可以選擇私人貸款。

2.征地風險應對

在進行土地征收以前，要從根源上對風險進行控制，要保證合同的規范性，避免出現歧義、缺陷等，從而保證項目的有序進行。在征地以前，房地產企業要開展全面的土地成本測算，加強與政府部門的溝通，及時了解有關法律知識和政策，保證征地工作的順利完成。與政府達成協議以后，要求政府幫忙解決征地中拆遷困難的問題，將釘子戶、拆遷事件等風險轉移給政府部門，企業可以節省出更多的時間進行資金、設計等問題的解決。

3.設計規劃風險應對措施

在項目設計階段，要積極與地方政府加強溝通，充分調查周邊住宅項目的社會、自然和使用屬性以及消費者的消費能力和消費習慣，使設計特點與區域發展戰略性匹配。企業要對設計準則進行明確的規定，并使設計方案與當地居民的消費習慣一致，滿足其采光、風俗、風水等方面的需求，并且保證設計方案具有可行性，為后續施工奠定基礎。設計方案制定完成以后，要交給專業機構進行評估，與政府規劃設計部門進行積極的溝通，保證設計方案與規劃設計相符。

（三）項目施工階段的風險應對

1.工期風險控制措施

對工程項目進度存在影響的因素較多，其中最為重要的因素就是人為因素。房地產項目涉及的單位較多，包括承包商、供應商等，要想保證工程按期完成，要加強與各個單位的交流與溝通。針對承包商，要在關鍵路段進行同步施工過程的監督，督促他們儲備足夠的材料和資金。對于供應商，要加強資源風險的管理，保證工程原材料的質量和數量，并加強對風險的監控。

2.技術風險控制措施

首先，要對成果進行嚴格的檢查和驗收。在施工設計階段要對方案進行科學的審核，工程結束階段要依據圖紙和設計要求進行驗收。其次，加強監督。要對建立單位、施工單位、工程部門的關系進行協調，保證各項工作依據質量標準進行落實。最后，要建立設計變更審查制度。如果在工程施工中，要對設計方案進行調整，需要及時聯系業主、設計單位等進行評估審核，組織有關人員進行討論，對變更的理由進行說明和記錄。

3.質量風險控制措施

作為房地產投資項目的核心內容，質量管理應該覆蓋到設計、施工、反饋等不同的階段當中，管理人員要加強對質量管理的重視，建立原材料和項目施工變化應對機制，為項目的質量提供保證。同時，要加強對項目資金的管理，做到專款專用，避免出現挪用或者擠占的情況。企業要建立科學完善的資金管理體系，及時償還銀行貸款，以免對企業信用造成影響。要加強對承包商的監督，保證他們依據質量標準開展工程建設，避免出現工期延誤問題。

（四）項目銷售階段的風險應對

1.銷售時機風險應對措施

房地產企業要對周邊區域的經濟環境以及國家政策，進行全面的信息收集和資料分析，對當前行業定位進行精準把控，選擇合適的實際進行房產的銷售。在項目進行過程中，要逐步推進銷售計劃的落實，在前期實行快速銷售策略，一方面進行預售，在房產價格處于高點的時候，利用贈送面積、完善配套設施等措施開展項目預售，不但可以回收資金，而且可以避免房價下降帶來的損失。另一方面可以進行分期現售。在申請到房屋買賣許可證以后，可以將建成房產進行銷售，使消費者可以直觀看到房產情況，提高協議達成的概率。

2.銷售價格風險控制措施

首先，在進行定價策略的制定時，要充分利用項目各個階段銷售的特點，堅持平價進口－穩步增長－實現價值最大化的原則。其次，在進行產品推廣時，要充分利用廣告媒體所具有的優勢，加強產品的宣傳，要結合產品的市場定位，滿足各種類型消費者的需求，從而保證銷售量的提高。再次，可以利用直銷加托運的銷售模式，實現銷售渠道的拓展。通過銷售渠道商的銷售模式，可以直接向全國的客戶進行銷售，短期內就能夠達到銷售高潮期，但是渠道費用較高，而且客戶資源都被渠道商掌控，不利于企業的長遠發展。所以，企業要培養自己的銷售團隊，構建起自由的銷售渠道。

四、結語

企業在進行房地產項目投資過程中，會面臨著各種風險問題，需要對這些風險進行全面的了解和認識。加強對項目投資階段、籌備階段、建設階段、銷售階段各種類型風險的識別，并制定出針對性的應對措施，將風險降至可控范圍內，從而為投資項目的有序進行提供保障。