論房屋面積預測繪和竣工測量

劉麗麗

（上海東一土地規劃勘測設計有限公司，上海 201206）

在建造一所房子的過程中，會有多個建筑區域，包括：設計區、審圖區、施工許可區、銷售區、竣工區、產權登記區等。這讓很多人，尤其是購房者感到困惑，有時也會由此帶來很多不必要的麻煩。上述六類區域是由部門提供的，因此每一類區域總面積的計算規范也不太一樣。待售總面積一般為開發商自行計算的總面積，完工總面積為住宅完工之后專業測量專門機構的總面積，所有權注銷總面積為物業職能部門要求的總面積。

1 房產預測繪的基本概念

房地產測繪是指利用測繪工具、測繪技術和測繪方法，對房屋的所有權、位置、自然條件、數量、質量和使用情況進行專業測繪。

房屋總面積測繪是指在房屋出售之前對于房屋的總面積展開測繪，以計算取得房屋的總面積。估計面積是為尚未完工的房屋預先計算的面積。住宅開發建設單位獲得房屋銷售許可證之后，必須由具備測繪資格的測繪單位（經房管局判定）依照房地產要求報批圖紙或設計，更改測量規范和圖紙中顯示的尺寸。在這個測量階段，在建或尚未在建的房子的實際面積無法實地測量。在可能的情況下，可以補充結構圖，以斷定房屋的總建筑面積及每個單元的建筑面積。

顧名思義，完工總面積是專業測量專門機構對于房屋完工總面積的實際測量。房屋完工驗收符合要求之后，房屋開發建設職能部門將參照設計圖對于完工房屋展開現場勘察、圖紙、計算，委托有資格的房屋測繪專門機構展開測繪。[1]

進行完整性測量的原因是大多數開發商可以在施工過程中修改圖紙，而這些修改會導致原始估計面積與完工面積，即實際測量面積之間存在差異。因此，有必要在房地產竣工時進行竣工調查。

2 房產測繪的作用

房地產測繪業務非常重要，它直接影響到房地產建設項目的后續交付，可以為業主提供高精度的房地產測繪區域，這樣才能保障房地產正常交易，不存在房地產區域性問題、糾紛等問題，提高了房地產行業的標準化水平，加快了其發展步伐。隨著科學技術的飛速進步，應用于房地產測繪工作的技術越來越先進。在我國，房地產測繪工作也在逐步實現完善和統一[2]。現階段，房地產行業發展非常迅速，每天的交易量也非常可觀，這也使得房地產測繪任務更加復雜。只有房地產測繪技術不斷改進和創新，才能為房地產交易提供堅實的基礎，并有效保證房地產交易過程中測繪區域的高度準確。另外，測繪區域的質量會影響房地產分戶時涉及的人員，進而影響房地產交易，因此房地產測繪工作有著非常重要的作用，可以直接反映樓盤相關建材是否準確、規范，為相關人員提供有效支持。

3 房產測量和常規工程測量的差異

與傳統式工程項目測量相比，房地產測繪的方法論、技術設備、辦法、工具及設備基本相同。不同的是，房地產測繪更專業。房地產測繪主要收集和呈現房屋和住宅用地的相關信息，為城市規劃建設和地籍管理提供數據和信息。房地產測繪與傳統工程測量的區別主要在于：（1）房地產測繪具有法律性質；（2）房地產的經營、開發、利用；（3）房地產測繪等過程如地圖、表格、書籍、卡片等，需要申請結果數據；（4）需要維護房地產結果數據的當前狀態，數據更新沒有固定周期。隨著不動產元素的變化，產生的數據也會發生變化，并且必須隨著時間的推移進行測量[3]。

4 房產預測繪和竣工測量的具體實施

4.1 制定統一的房地產測繪技術標準，做到有法可依

中國幅員遼闊，各個地區的房屋結構風格各異，極具民族特色和地域特色。在進行房地產測繪時，要因地制宜，制定相關法規和業務流程，制定具體的執行細則，為房地產面積計算提供更加實用的操作技術規則，有效確定減少公共建筑面積的分配，維護施工方的合法利益，最大限度地降低房屋總面積的糾紛。

4.2 加強對施工過程的監督

加強對施工過程的監管，不僅可以保證工程的安全、質量和進度，還可以有效解決房地產預測與實測面積差異的問題。變更標準消除了施工過程中私人設計變更的情況，消除了由于施工過程中出現的一系列問題導致的預測值與實測值的差異[4]。例如，定期進行現場檢查和比較，到施工現場進行實測，與預估數據展開比較，檢查一些材料的尺寸及使用性能是否合乎設計要求，尤其是一些樓板及梁。

4.3 及時對設計變更進行掌控

設計變更在施工過程中不可避免，但不應影響預期的面積變化。如果預測和實測不一樣，就會導致開發商不能及時調整銷售信息，從而造成很多誤會和糾紛。例如，如果涉及設計變更，則采用特殊的材料和方法來補償變更引起的面積變化，它是由部分調整引起的。

4.4 房屋面積預測繪的實施

在房屋面積的預測和繪制中，可以采取以下步驟：首先，收集和分析數據。創建房屋面積的估算圖時，必須先檢查圖紙。檢查時必須注意確保圖紙能夠真實、完整地描述待繪制房屋的情況[5]。在驗證過程中如出現問題應及時核對房屋結構的建筑圖紙，并在預測圖數據再次澄清后進行補充。信息齊全后，就可以與客戶簽訂傭金協議，簽署房屋預測。其次，必須提前確定房地產區域預測和測繪計劃。建筑面積預估是在房屋完工之后展開的，由于預測時沒有實際房屋，所獲得的數據完全鑒于設計圖紙。當開始計算總面積時，應該判定預估時間表，一是可以選用專業的房地產總面積測量軟件繪制圖形。二是計算和分配每個區域的面積和公共部分的面積，并準備一份“共享區域確認書”提交給受托人批準。

4.5 成果資料的檢查、整理、歸檔

對商品房預測結果數據進行分類，制作技術說明報告，經審核通過后，將結果數據正式提交客戶存檔。這里的檢查主要是指工作組測繪人員的相互檢查，以及由測繪機構設置的質檢部門或專職檢驗員進行的檢查。檢查要點：預期的家庭界限，住宅用處的屬性，建筑設計與公共區域間的一致性，設計圖紙名稱標簽及技術設備規定的形容詞品種是否合理，是否搜集大房子的數據有誤，總面積計算是否是精確的，共享面積的計算是否符合規范，樓號和房間號是否符合房地產認證要求，客戶姓名、家庭住址、層數、結構等房地產要素是否有遺漏和錯誤[6]。

4.6 注重細節

房地產勘察是一個細微的過程，因此在勘察時應該留意細節。在對墻灰地板及陽臺尺寸測量時要妥善處理。一般情況下，住宅下方的空調設備應當防止重復計算，粉層寬度應當參考室內設計判斷，外墻材料的厚度應準確把握，應根據具體情況采用合理的計量方法。

4.7 房產竣工測量的實施

進行房地產竣工調查的具體實施步驟如下。首先，展開實地調查；其次，搜集數據。房屋完工驗收之后，房屋交付使用之前，房屋開發建設基層單位必須委托專業檢驗專門機構展開現場檢驗。在實地調查中，分別觀測每邊的長度數據，并畫出詳細的圖紙。倘若測量時候碰到特殊框架結構，比如閣樓高度不到22 米，必須開展精確測量，詳細記錄現場情況。此外，要核對內外部業務數據。在完成現場數據搜集及觀測之后，必須對設計圖紙的構件展開嚴格的校對。

相比而言，可以選用以下規范：（1）按照半成品物業實測計算總面積。在房屋的投影及圖紙中，該類區域僅用作預售。出售商品房登記住宅終究產權總面積時，其所需要的合同總面積不能選用預期總面積，必須是完工之后觀測的總面積。因此，有必要將完成的測量面積與預期的建筑面積進行比較；（2）選擇與實際場地測量尺寸相匹配的設計圖，并按尺寸計算面積。

計算時，最有可能出現兩種狀況。一是在實際施工過程中，竣工面積與預測面積相同，即不存在與面積相關的變化。二是在實際施工過程中，完工總面積的實測及預估總面積出現了變動。這些變化大致可以分為以下幾個方面：對單個部分的小改動，例如增加或調整大小，以及對工程套件的建筑區域或公共區域的大改動，此種情況必須重新繪制圖紙，客戶必須提供工程變更單并重新簽署委托協議。三是報告結果。完成的調查結果報告的主要格式是：（1）財產登記管理的500 因子土墩圖；（2）印在財產證明上的分層戶型圖；（3）調查和繪制數字數據。至此，房屋面積的竣工測量就算完成了。

4.8 提高測繪人員的職業素養

房產測繪中的住宅總面積測繪對于測繪工作人員的職業整體素質要求非常高。由于當下房地產測繪工作具備高精度、高科技及高難度，因此對于測繪人員的職業要求非常高。提高住宅總面積測繪品質，有賴于專業人才的支撐，因而，測繪專門機構應當注重增強測繪工作人員的職業培訓，不斷提升他們的職業素質。一般來說，符合要求的測繪人員必須具有三方面的能力：第一，測繪人員應當熟知測繪專業領域的理論知識，具有嫻熟的專業操作能力，全面知曉測繪工作的業務管理具體內容；第二，測繪人員應當具有時代精神，在工作中敢于創新，秉持不斷創新的思想觀念，不斷學習新知識與新技術設備；第三，測繪人員不但應該熟知測繪專業知識，并且應該廣泛學習房地產開發業務管理知識，知曉房地產管理學及相關政策法規，在工作中切實努力做到遵章守紀，依法保護當事人的合法利益與國家合法利益。

4.9 改善測繪技術

1.運用GPSRTK 技術設備繪制房產地圖。GPSRTK技術設備是一種最新的GPS 技術設備，可以從全方位的視角用極快的速度獲得、發掘、整合、加工、共享與剖析房產測繪信息內容，設計最為完善的測繪辦法，保障房屋總面積測繪的正確率，做好信息內容剖析工作，促使房地產信息內容能夠服務消費市場，步入規模化，不斷加強城鎮化建設工作，與此同時，還有助于推動房地產測繪信息內容服務的轉型與升級。

另外，從房地產管理的視角來看，房產測繪網絡管理應由以往的靜態轉變為動態，測繪信息內容的采集及管理已經出現背離，促使原有的集中管理趨于分散化，那必然會給管理工作帶來一定難度，而選用GPSRTK 技術設備有助于解決這一難題，該類技術設備不受時間與空間的限制，可以將其所獲得的信息內容直接輸出GPS 系統，從而繪制出最為完善的房產電子地圖，保障比重數據的準確度。

2.用新型全站儀測繪房屋總面積。在網絡時代，傳統式全站儀已無法迎合房產測繪工作的開展要求，對此，應該全面引入新型全站儀來開展房屋總面積測繪工作。現階段，新型全站儀將測距位置、對微數據處理及測角裝置及自動化技術設備融為一體，能夠在最短的時間內自動完成住宅總面積測繪工作，儲存重要數據信息內容，準確計算房地產的總面積，并將計算結果輸出到信息管理系統中。另外，在運用新型全站儀測繪住宅總面積時應留意做好戶室總面積、衛生間層總面積、陽臺及樓臺總面積的測繪工作，保障觀測因素的齊全性與精確性。

3.用機制助圖獲得圖紙。人工制圖難免會存有各種破綻，無法保障總面積測繪圖的準確度，因而，應該運用制度助圖來獲得圖紙。現階段，最為有效的制度助圖技術是AUTOCAD 技術，該類技術能夠對于錯誤的圖紙進行完善與修改，并且操作步驟極其簡單，自我維護能力與存儲性非常強，有助于提高房產圖紙編輯管理效率。

5 結語

綜上所述，在預測房屋的建筑面積和測量成品時，首先要明確區分二者區別，然后針對不同的用途和功能進行合理有序的測量。準確、深入地測量能夠真實反映居住區，為減少居住區沖突提供科學依據。