新會計準則下商業地產租賃企業稅收籌劃策略探析

孟慶玉 安徽三里商圈商業運營管理有限公司

引言

賦稅屬于影響企業經營收益與基礎成本消耗的關鍵因素之一，為確保企業能夠實現穩定發展目標，需要從新會計準則產生的變化與影響入手，探索稅收籌劃策略調整方式，為應對國內外經濟環境轉變趨勢與行業發展新挑戰夯實基礎條件。通過對新會計準則進行深入研究，還可以使企業明確未來發展面臨的主要問題，可以幫助管理層貫徹落實全新的運營理念，有利于減少企業實際風險，實現理想建設目標。

一、新會計準則的特點

新會計準則屬于新時代指導標準之一，其在市場經濟環境下具有顯著的規范作用。與傳統的會計準則相對比，新準則內容更為全面，同時對財政工作的指導效果也更為突出。在全新框架背景下，新準則轉變了傳統計量方式，進一步拓展了實際應用策略，能夠有效推動會計工作實現良性發展目標，具有重要的落實意義。從整體層面分析，新會計準則具有基礎的“四性”特征，即規范、權威、發展、理論與實踐融合。同時，新框架還可以拓展出多元化與標準化兩種全新特征，可以為企業財政管理工作提供有力支持。

多元化特征主要在新會計準則的框架中予以體現，在市場經濟環境下，企業需要面臨更為復雜的財會業務活動。在這種情況下，若仍然沿用傳統的管控策略，可能會導致會計控制效果出現問題，最終造成不可挽回的損失。因此，新會計準則重點強調了標準的多元性，能夠有效適應社會經濟變化情況，使企業財會工作在完善的指導框架下處理相關活動，實現理想管理目標。

除多元化特征外，標準化也屬于新會計準則的重要特性之一。為落實市場經濟發展需求，我國企業稅收機制也經歷了多次變革，開始與國際層面執行標準相接軌。在這種情況下，傳統會計準則可能會在執行過程中出現適應性問題，削弱管理工作的有效性與針對性。新會計準則在設計規劃過程中，充分考量了我國市場經濟的發展現狀，同時從會計體制優化層面著手，采用了全新的債務法設計標準。這種標準與國際標準具有趨同性，可以有效提高企業財會管理工作的規范程度，使我國市場發展與企業建設獲得充足的支持動力。

可以認為，新會計準則的落實與推廣將會轉變傳統市場格局，使主流資金、基金以及保險國資等面臨全新的戰略機遇，如估值分析、股價重定位等。在這種情況下，重組將成為新會計準則的理想收益主體，低價重組板塊可能會成為市場主流行情。

二、新會計準則對于企業稅收籌劃的影響

企業納稅籌劃，是指企業出于節稅的目的，通過對涉稅業務進行謀劃，從而設計出一整套完整的納稅實施方案。納稅籌劃作為企業經濟發展和稅務管理中重要工作項目，保證企業稅務籌劃效果對于提升企業經濟發展水平顯得至關重要。

(一)稅收籌劃具有可行性

國家稅收法律法規的健全，為稅收提供了可靠制度支持，為企業進行稅收籌劃工作提供了優環境條件，在稅收法治環境下，國家征稅標準、征稅依據事實上屬于政府執行需求的體現。這種需求并不代表國家可以隨意設定相關細節，而是需要從經濟運行狀況著手，通過深入分析運行模式、發展水平等細節，科學設置稅種、稅率與課稅對象。因此，稅收事實上屬于國家宏觀調控的基礎工具，在規定范圍內，特定稅種的稅款應存在兩種執行方案，以確保調控效果達到理想標準。

(二)稅收籌劃具有差別性

稅收政策根據地區、行業的不同，其標準也存在相應的差異。這種差異可以為籌劃工作提供執行空間，有利于降低納稅主體的實際負擔。可以認為，稅收差別越大，納稅人可選擇的余地也就越明顯。因此，需要做好稅收籌劃工作，確保主體經濟活動能夠達到優惠減免目標。通過這種方式，降低自身稅負級別，并貫徹落實國家稅收政策，實現理想的節稅發展效果。

在企業展開稅務籌劃工作的過程中，對于實際執行層面的問題，可以要求相關人員按照新會計準則具體要求對企業稅務籌劃問題實施全面優化，有效處理企業稅務籌劃問題，彰顯新會計準則在企業稅務籌劃中現實作用，為企業各項稅務工作順利開展提供準確的參考依據。

三、新會計準則進行企業稅收籌劃的基本前提

(一)完善企業財務管理制度

在新會計準則背景下，為充分貫徹稅收籌劃相關工作，企業需要結合當前發展狀態，制定科學合理的財務管控計劃。該計劃中，企業需要針對主要管理規定與原則，規劃具有可執行性的改革措施，使關鍵數據能夠得到充分記錄，如會計憑證使用數據等。以相關計劃為基礎，企業可以建立高效管控體系，使財務管理活動得到有效支持，顯著增強會計信息的精確性，并提高相關數據的實用性，為稅務籌劃工作的妥善展開打下堅實基礎。

(二)加強管理籌劃認知

為進一步增強稅收管理與籌劃工作的執行效果，企業需要從實際活動層面入手，建立科學的管理籌劃認知。稅務風險屬于每個企業都需要面對的運營挑戰，對此管理層需要加強相關認識，落實風險防范基礎工作。通過此類方式，強化企業應對風險的能力，為持續、穩定的運營提供有力支持。通過做好稅務籌劃工作，企業可以通過分析方式，快速定位潛在風險，有效提高工作保障效果，使自身運營進入穩定的發展階段。

(三)合理分析稅務籌劃成本效益

在展開稅務籌劃活動的過程中，企業主體應當做好成本分析工作，明確各項業務的實際效益。通過完善相關分析體系，可以有效提高企業綜合收益級別，使其能夠根據實際業務情況，制定科學、有效的稅務籌劃方案，盡可能降低稅負壓力。同時，企業還需要做好交流與溝通工作，使內部部門能夠全面參與到稅務籌劃管理活動中，最大限度提高決策科學性、合理性，為削減財務工作風險做好準備。

(四)建立穩定的稅務機關交流關系

在企業運營過程中，與稅務機關的交流屬于必不可少的活動之一。通過建立穩定的交流關系，能夠使企業快速了解相關稅收政策，同時在機關的指導下順利完成稅務籌劃工作，有利于實現穩定運營目標。同時，與稅務機關的交流關系還可以為企業提供充足的指導信息，可以減少籌劃過程中出現問題的可能性，對于維持企業正常經營發展具有重要意義。

四、商業地產租賃企業具體涉稅籌劃分析

商業房地產企業商品具有特殊性，其商品價值遠高于其他一般企業，具有生產周期長、資金流動大、基礎設施和項目分支龐大的特點。所以商業地產租賃涉稅問題也具有特殊性，特別是房產稅在商業地產企業的總稅負中所占比例較高，數額較大，其重要性可見一斑，需要在新會計準則及國家政策允許前提下進行必要的稅收籌劃。

(一)房產稅籌劃

整租后根據市場業態、商場動線進行分割出租：依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第2條規定，房產稅由產權所有人繳納。因此，房地產開發企業可以將商業地產項目整租給關聯方——商管公司，由商管公司裝修后轉租給租戶。由于房產稅由房屋的所有人——開發公司繳納，物業整租價格遠低于向租戶分租價格，可大幅降低從租計算的房產稅繳款額，通過整租后分租的形式，整體降低房產稅的繳款額。

(二)增值稅、所得稅籌劃

租賃模式變換后，商管公司需多繳納增值稅、企業所得稅、印花稅。(1)在項目開發期間，開發公司存在較大進項稅留抵。如采用整體出租模式，前四年無需繳納增值稅。由于商管公司除整租租金外，進項稅較少，整租后溢價分租，需對溢價部分繳納增值稅。同時開發公司存在較大進項稅留底。(2)開發公司年折舊額、前期待攤費用等較大，前五年無需繳納企業所得稅。商管公司整租后，商管公司盈利，需繳納企業所得稅。同時開發公司存在較大虧損。(3)開發公司與商管公司均需要繳納整租、分租合同的印花稅，為了達到整體降低稅負的目的，合理的整租價格是關鍵，如果整租價格較低，房產稅繳稅額較低，但是增值稅、企業所得稅、印花稅較高；如果整租價格較高，增值稅、企業所得稅、印花稅較低，但是房產稅繳稅額較高。同時整租的租金價格必須做到公允且合理，以達到理想的總稅負。

五、新會計準則條件下商業地產租賃企業開展稅收籌劃的策略

(一)加強財務團隊會計專業素養培育與人才引進力度

在新會計準則落實后，企業財務團隊應當根據全新標準，展開收益與損失分析工作。通過此類方式，核查企業負債實際狀態，并做好相應的指導工作。企業需要定期展開培訓活動，通過此類方式，強化財務團隊的法律認知能力，并切實提高個體管理水平，為提高企業核心競爭力打下堅實基礎。通過結合新會計準則信息，定位稅務管理活動存在的不足之處，可以使企業有效適應全新的發展環境，大幅提高稅收籌劃工作的科學性，為迎接未來擴張挑戰夯實基礎條件。

企業應當在條件允許的情況下，加強人才招聘與引進工作力度，拓展隊伍建設的基礎途徑，使其能夠從外界環境中引入高素質、全面型人才，為企業稅收籌劃活動提供重要支持。例如，企業可以與高校建立戰略合作關系，通過校企合作模式引入專業性人才，為隊伍提供財務工作的新鮮血液。同時，還可以提高人員準入門檻，使具備專業素養與能力的個體能夠引領財務團隊，在新會計準則背景下實現合理的稅收籌劃目標。除此之外，企業還需要加強團隊內部建設，使職工的歸屬感、認同感能夠得到顯著提升，為建立專業、強大的財務工作團隊創設理想條件，實現應對新會計準則挑戰的發展目標。

(二)健全稅務管理體系

為確保企業能夠在新會計準則背景下實現理想發展目標，首先需要強化規章制度的完善力度，使其可以明確稅收籌劃細節，減少執行過程中出現不規范問題的概率。商業地產租賃企業需要在新會計準則與稅法基礎上，結合實際情況條件，探索規范、科學的稅收籌劃方式。通過此類措施，使企業未來發展需求能夠得到貫徹落實，并強化實踐規范性，減少稅收籌劃出現違規問題的可能性。同時，企業財務團隊需要在業務開展前進行合理設計、分析與研究[1]。通過這種方式，使企業可以在合法、合規的前提下，實現減少納稅成本、提高經濟效益的發展目標。通過積極完善相關規章制度，可以有效降低惡性競爭發生率，使市場環境得到凈化，為企業主體的發展做好準備。除此之外，企業需要鼓勵全體員工參與稅收籌劃相關工作。通過這種方式，提高稅收籌劃透明程度，并強化其工作可靠性與科學性。在實踐階段，企業可以設置職工反饋途徑，并根據反饋信息做好調整與內容規劃工作，確保稅收籌劃能夠滿足新會計準則需求，提高執行規范程度。為確保稅收籌劃方案能夠滿足各個階段的變化需求，財務團隊應當積極收集資料信息，并整合職工對于稅收籌劃的意見[2]。通過這種方式，明確不同執行方案與策略對企業產生的影響，為后續進一步調整與優化做好準備。

(三)推動信息化建設并完善內部溝通渠道

商業地產租賃企業財務團隊應當根據新會計準則要求，可以積極推動信息化建設工作，為稅收籌劃流程開展提供重要數據支持，減少出現偏差問題的可能性。在實踐工作中，企業使各部門能夠利用線上平臺完成信息交換流程，強化財務信息收集完整性與深度，為調整稅收籌劃工作夯實基礎條件。同時，財務團隊還應當遵循規章制度，利用信息平臺與稅務部門進行定期溝通。借助此類方式，收集稅務部門的工作意見與反饋信息，繼而調整稅收籌劃工作方針，減少出現問題的可能性，使企業能夠實現經營效益最大化的發展目標[3]。通過此類措施，可以顯著提高企業內部信息交換效率，有利于強化財務工作執行質量，減少出現問題的可能性，為應對未來溝通需求與稅務籌劃工作打下堅實基礎。

(四)結合稅法與地方規定落實稅收籌劃目標

稅收籌劃屬于企業各項工作開展的重要基礎條件，因此在進行相關活動的過程中，企業應當從稅法與地方規定出發，分析未來工作執行方向，確保相關方針能夠與企業實際條件緊密結合，在保障經濟效益的前提下實現理想執行目標。同時，稅務部門也應當將工作目標與戰略規劃相結合，從實際效益層面出發，明確企業在新會計準則條件下受到的實際影響，并加強財務與稅務關注力度，為企業經營優化工作展開夯實基礎條件，確保稅收籌劃活動能夠在理想條件下進行。

六、結語

綜上所述，企業應當結合絕對收益、相對收益存在的差異概念，對稅基、稅率、稅額進行客觀分析，確保稅務籌劃工作能夠在縮小計稅依據的前提下，使稅務籌劃策略與業務流程相融合，定位各個節點、執行方案[4]。企業需要明確現行稅制體系下能夠采用的不同籌劃策略，確保相關工作可以在多樣化條件下執行，保證活動具有合理性、可靠性，為未來進一步開展相關工作創設理想環境。在新會計準則背景下，企業應當重視稅收籌劃工作，明確新準則帶來的正面與負面影響，為后續進一步落實改革策略提供重要參考，實現高質量稅收籌劃目標，減少出現問題的可能性，確保相關流程可以在合規、合法的條件下進行。