成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)用分析

龐文輝

改革開(kāi)放40多年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了飛速發(fā)展，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，也走過(guò)了一段不平凡的路程。從飛速發(fā)展階段到全面調(diào)整階段，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著巨大的考驗(yàn)，在如此嚴(yán)峻的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自己的定位，科學(xué)合理的運(yùn)用成本管理理論來(lái)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一階段的成本，把握商機(jī)，化解風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。

一、成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)用探究

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)與競(jìng)爭(zhēng)，面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自己的定位，用超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學(xué)合理地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每一階段的成本，最大程度減少成本，從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)。成本管理作為發(fā)現(xiàn)并保證預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要手段，正在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

二、成本管理的含義

成本管理是成本核算與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的直接結(jié)合，它是運(yùn)用專門的管理技術(shù)和方法，以貨幣為主要計(jì)量單位，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的勞動(dòng)耗費(fèi)進(jìn)行成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核的一系列價(jià)值管理活動(dòng)。成本管理主要是一項(xiàng)管理活動(dòng)，各項(xiàng)職能的發(fā)揮都是為了達(dá)到成本管理的目標(biāo)，成本管理的職能已經(jīng)擴(kuò)展到事前、事中與事后三個(gè)方面。

三、成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的應(yīng)用

（一）事前管理

成本預(yù)測(cè)、成本決策和成本計(jì)劃為事前管理。成本預(yù)測(cè)應(yīng)提前應(yīng)用于項(xiàng)目投資決策以及成本決策之前，依據(jù)成本的有關(guān)數(shù)據(jù)及其與各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的依存關(guān)系，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展前景及應(yīng)采取的各種措施，通過(guò)科學(xué)的程序、方法和模型，對(duì)未來(lái)各項(xiàng)成本費(fèi)用做出科學(xué)估計(jì)，以此作為投資決策和成本決策的依據(jù)，并為企業(yè)完成成本計(jì)劃提供保證。在這部分中，主要包括了三個(gè)步驟：1、識(shí)別項(xiàng)目階段。在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投資項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)，直接關(guān)系到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗，通過(guò)成本測(cè)算完成項(xiàng)目可行性分析，為投資決策提供依據(jù);2、目標(biāo)成本形成階段。投資決策完成后，通過(guò)成本預(yù)測(cè)，確定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的幾個(gè)備選方案，對(duì)這些備選方案進(jìn)行認(rèn)真的分析論證，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品的目標(biāo)價(jià)格及企業(yè)的必要利潤(rùn)，測(cè)定項(xiàng)目的目標(biāo)成本，兩種方法相結(jié)合確定備選方案的可行性，進(jìn)行成本決策，確定最優(yōu)方案，制定目標(biāo)成本;3、制定成本計(jì)劃階段。根據(jù)成本決策所確定的方案和目標(biāo)，具體規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各項(xiàng)成本費(fèi)用的限額，并提出實(shí)現(xiàn)規(guī)定成本水平所應(yīng)采取的措施。

（二）事中管理

前期工作完成后，即進(jìn)入事中管理階段，在此階段主要由兩個(gè)步驟組成：1、項(xiàng)目實(shí)施和控制階段。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資支出最大，所占的時(shí)間周期最長(zhǎng)，因此，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的管理，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)效益是非常重要的，作為開(kāi)發(fā)商，在這一階段要控制好投資、營(yíng)運(yùn)、利潤(rùn)、質(zhì)量、成本、開(kāi)盤、銷售及創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié);2、籌資階段。就一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)的自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此企業(yè)的重要工作就是籌集資金。企業(yè)在進(jìn)行籌資決策時(shí)，要充分權(quán)衡籌資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)合理安排自有資金和借入資金的比例大大降低成本。

（三）事后管理

事后成本管理主要是在成本發(fā)生之后進(jìn)行的核算、分析和考核，一般包括成本核算、成本分析和成本考核等步驟。在該階段公司應(yīng)抓好業(yè)績(jī)報(bào)告及評(píng)價(jià)激勵(lì)，這是成本控制能持續(xù)改進(jìn)并發(fā)展的保證，同時(shí)應(yīng)做好成本核算，由專門人員負(fù)責(zé)成本分析，并形成反饋報(bào)告?？傊鶕?jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的特點(diǎn)，成本核算對(duì)象應(yīng)具有獨(dú)立的設(shè)計(jì)文件，可以獨(dú)立的組織施工的開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)品，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本事后管理過(guò)程中，企業(yè)必須綜合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本計(jì)劃的完成情況，并納入經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，實(shí)行獎(jiǎng)罰。

四、實(shí)施成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）在項(xiàng)目投資前做好成本預(yù)測(cè)工作

在項(xiàng)目投資前要進(jìn)行充分的投資測(cè)算工作，為投資決策提供依據(jù)，避免因投資測(cè)算不準(zhǔn)確、不全面造成投資決策的失誤。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，其投資測(cè)算與成本費(fèi)用估算不可分開(kāi)，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算的范圍包括銷售收入、土地成本、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間的流轉(zhuǎn)稅費(fèi)、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。對(duì)各項(xiàng)收入、成本費(fèi)用進(jìn)行現(xiàn)金流量分析，運(yùn)用凈現(xiàn)值法、投資回收期法、內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）法、投資收益率法等項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目的可行性。

（二）抓住設(shè)計(jì)階段這個(gè)成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

項(xiàng)目成本控制貫穿項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，是影響項(xiàng)目成本可能性最大的階段，約占工程建設(shè)周期四分之一的方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目成本的可能性約為20%—60%;而在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性則為10%—35%。很顯然，項(xiàng)目投資控制想從根本上降低商品房項(xiàng)目的成本，關(guān)鍵在于施工以前的投資決策和設(shè)計(jì)階段，而在作出投資決策后，控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵就在于設(shè)計(jì)。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍忽視工程建設(shè)設(shè)計(jì)階段的成本控制，往往把控制工程造價(jià)的主要精力放在施工階段審核建筑安裝工程費(fèi)上，合理結(jié)算工程價(jià)款，但這樣做能減少的成本有限，真正想要有效減少相關(guān)成本還是應(yīng)該想辦法減少勘察設(shè)計(jì)費(fèi)，雖然勘察設(shè)計(jì)費(fèi)在整個(gè)項(xiàng)目土建安裝成本中只占1%左右，但設(shè)計(jì)階段是控制項(xiàng)目生產(chǎn)性費(fèi)用的關(guān)鍵階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，這1%的費(fèi)用對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上。在設(shè)計(jì)階段，為控制造價(jià)，可以采用限額設(shè)計(jì)的方法，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資測(cè)算控制初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（三）加強(qiáng)成本控制

目標(biāo)成本設(shè)定的再合理，如果不加強(qiáng)成本控制，也是徒勞。成本控制是在目標(biāo)成本分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是目標(biāo)成本的實(shí)施過(guò)程。加強(qiáng)成本控制必須對(duì)目標(biāo)成本的指標(biāo)進(jìn)行歸納分級(jí)控制，以房地產(chǎn)項(xiàng)目成本形成的全過(guò)程為對(duì)象，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各階段的特點(diǎn)進(jìn)行有效控制，從人力、物力和財(cái)力的使用效果出發(fā)，實(shí)施動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控及成本超支預(yù)警機(jī)制，立足于成本效益的提高，才能達(dá)到良好的效果。

（四）做好成本分析，嚴(yán)格成本考核工作

成本分析是在成本核算的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。將實(shí)際成本與目標(biāo)成本、上期實(shí)際成本、本企業(yè)的歷史先進(jìn)成本水平及標(biāo)桿企業(yè)的成本水平等進(jìn)行對(duì)比，找出差異，分析原因，以便采取措施，保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本責(zé)任制，把成本責(zé)任指標(biāo)分解落實(shí)到各部門及各相關(guān)人員身上，實(shí)行權(quán)責(zé)結(jié)合制度，以提高全體職工降低成本的責(zé)任心和積極性，從而增強(qiáng)企業(yè)活力。成本考核是成本責(zé)任制順利進(jìn)行的保證，通過(guò)考核，可以分清責(zé)任，正確評(píng)價(jià)各責(zé)任單位工作成績(jī)，起到鼓勵(lì)先進(jìn)、鞭策落后的作用。只有通過(guò)成本考核，把成本管理的好壞同每個(gè)人的切身利益緊密結(jié)合起來(lái)，才能促使企業(yè)全員改進(jìn)工作，努力降低成本，不斷增加效益。

總之，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的今天，中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了劇變，全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加速，市場(chǎng)需求瞬息萬(wàn)變，競(jìng)爭(zhēng)變得異常激烈，成本優(yōu)勢(shì)的取得對(duì)于一個(gè)企業(yè)的生存來(lái)說(shuō)變得更加重要，這也給企業(yè)成本管理提供了更好的成本控制手段。所以企業(yè)管理者要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，及時(shí)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)狹隘的成本觀念，充分運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)成本管理方法增強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（作者單位：北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司）