地產松綁進行時

廖宗魁

美股開始跌了，A股該怎么辦？A股向來跟跌不跟漲，2021年美股氣勢如虹時，A股猶猶豫豫沒有跟上，如今美股開始下跌了，A股讓人更沒有信心了。

一邊是烏克蘭戰事一觸即發，另一邊是美聯儲緊縮箭在弦上，全球風險偏好明顯下降，美股也開始躁動不安起來。截至2月21日，2022年以來，標普500指數下跌了8.7%，納斯達克指數下跌超13%。

A股這邊也是綠油油的一片，但把鍋甩到美股身上，可能也并不合適，畢竟人民幣匯率依然非常堅挺，外資買入A股的步伐也沒有間斷。

A股下殺的直接原因是，以新能源、醫藥為代表的賽道股分崩離析拖累了整個市場。反而是穩增長的一些板塊（如銀行、建筑裝飾、地產等）支撐了整個大盤，不然大盤指數將會更加難看。

A股羸弱的根本原因，還在于市場對穩增長的力度和效果缺乏信心。中央經濟工作會議不是已經定調穩增長了嗎？央行不是已經降準降息開始貨幣寬松了嗎？房地產的監管也開始糾偏了，為什么市場仍對穩增長有所懷疑呢？

因為央行依然強調，不搞“大水漫灌”，“牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。回顧過去十多年的穩增長經驗，每一次都依賴房地產來打通寬信用。這一次如果不放松房地產，那靠什么來寬信用呢，房地產自身的困局又如何化解呢？市場并不覺得會有其他的解決辦法。

在1月天量社融數據公布后，市場也并沒有太多的興奮，反而由于居民中長期貸款同比大幅減少，讓市場對地產和寬信用更加擔心。

不過，地產的松綁仍在逐漸展開，比如預售資金監管全國規范化，從資金端繼續給房企松綁。另外，房貸利率也開始下降，一些城市（山東菏澤、重慶、贛州）紛紛下調了首套房房貸首付比例，這標志著地產在需求端也開始放松。市場這次會不會買賬呢？我們拭目以待。

當你正在做一件以前常做的事情，而且你一貫都做得很好，那么別人便會對你很有信心。但如果你現在正在做一件沒有做過的事情，那么能否做好，別人就自然就會懷疑。

當下的美聯儲就面臨著一種陌生的情景。不論是加息還是縮表，對美聯儲并不是什么新奇的玩意，但美聯儲要解決的通脹難題，則已經四十年沒有遇到了。

1月份美國CPI同比上漲7.5%，創下1982年2月以來的最高，比上月提升0.5個百分點，已經連續四個月處于6%以上的超高水平。而且當下原油價格仍在高企，美油價格一度升至95美元/桶，創下2014年8月以來的新高。

自從上世紀70年代的石油危機后，美國就再也沒有遭受如此嚴重的通脹挑戰。現任美聯儲主席鮑威爾能否像當年沃爾克那樣，成功化解超高的通脹，市場對此略顯信心不足。

在上一輪美聯儲緊縮周期中，加息和縮表都是緩慢進行的。而這一次可能大不相同，目前市場預期美聯儲在2022年可能會加息5-6次，這對長期適應著溫和加息節奏的美股來說，無疑是一個比較激進的加息進程。要知道，在上一輪加息周期中，美聯儲最多的時候僅在2018年一年內加息了四次。

美股跪了，不代表A股一定會跟隨。在過去中美政策周期錯位，尤其是美國政策緊縮與中國政策放松的時期，A股表現都不差，有很強的獨立性。

最典型的是2014年下半年至2015年上半年，當時美聯儲正在實施Taper，而中國在2014年下半年開始放松貨幣和房地產，隨后A股開啟了波瀾壯闊的牛市。

又比如2016-2017年，美聯儲開啟了連續的加息，中國則處于穩增長時期，A股這兩年的表現也不差，走出了“核心資產”的牛市。

中金公司認為，當前中美政策環境類似于2014年年底至2016年，后續中國穩增長政策力度強弱更為關鍵，是決定后續市場的主要變量，也會影響美股走勢。

從2021年10月中旬開始，房地產監管政策開始逐步糾偏，其核心在于緩解房企的流動性危機。

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾指出部分金融機構對“三線四檔”融資管理規則存在誤解，已指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，房地產市場風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。同日，央行易綱行長明確表示，總體上恒大事件對金融行業的外溢性可控。有信心能把風險控制在一定范圍，避免發生系統性風險。

10月21日，銀保監會表示，要督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求，配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩中趨緩等。

在一系列穩預期的作用下，市場給予了一定的正面反饋。10月21日、22日地產板塊大幅反彈。但好景不長，隨著越來越多的房企暴露出流動性問題，房地產板塊繼續大幅下探。

11月9日，中國銀行間市場交易商協會當天舉行房企代表座談會，部分房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

這是一個標志性的政策轉變，意味著房地產企業境內發債的相關政策有所松動，房企融資的環境可能改善。市場對此給予了較為正面的反饋，11月10日、11日房地產板塊大漲近9%，房地產板塊的市場底部就此出現。

隨后，圍繞著流動性的差異，房企內部出現了較大的分化。有國資背景的房企融資環境大幅改善，其股價紛紛大幅走強;但身處風暴中心的民營房企流動性并未得到改觀，其股價依然不振。

從房地產行業本身的角度看，僅僅是監管政策的糾偏和房企融資條件的放寬，并不能真正解決流動性危機，因為一切房企的“活水”銷售沒了，流動性的枯竭只是遲早的事情。

從整個經濟穩增長的角度看，如果沒有房地產銷售端的企穩，寬信用將很難在短期內見效。歐美正在加快緊縮的步伐，留給我們較為寬裕的穩增長時間已經不多。

根據Wind數據，截至2月20日，2022年以來30個大中城市商品房成交面積同比下降30%，依然非常慘淡，較2021年下半年并未改善。

國泰君安證券認為，自2022年以來，行業風險從房企的資金鏈風險過渡為需求端的經營風險，銷售下行帶來的造血不足構成了當前的最大隱患，已不單單是償債抑或預售資金監管問題。隨著時間的推移，若房企縮表持續不斷，行業將進入由需求萎縮引發的經營風險，一旦進入該區間，針對解決資金鏈危機的政策效果將大打折扣。

不過，近期房地產需求端有逐步松綁的跡象。

據媒體報道，四大行從2月21日起同步下調廣州地區房貸利率，首套房貸和二套房貸利率均下調20BPs。在5年期LPR利率下調之后，各地房貸利率相應下調是順理成章的事情，后續應該會看到更多城市下調房貸利率。

平安證券認為，從央行數據來看，2021四季度全國個人按揭綜合成本5.63%，為同期5年期LPR的1.21倍，上浮比例為2009年以來的最高水平。按揭端潛在下行空間廣闊，距歷史低點超100BPs。

此外，多地下調了首套房首付比例。山東菏澤市多家銀行下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比例從之前最低30%，降至最低20%。重慶、江西贛州等地銀行對部分符合條件的購房者，將首套房貸首付比例降至20%。

中信證券認為，房地產政策中，需求側屬于地方政府因城施策的范疇。需求側政策包括針對特定人群比如進城務工人員、新就業大學生等新市民的購房補貼、住房交易稅費的減免、首付比例的調整、首套房標準的優化、公積金貸款額度提升等。分區域看，相信越低線城市的需求側支持政策越值得期待。

國泰君安證券認為，需求側政策寬松是解決當前行業問題的唯一路徑，預計需求側政策出臺將進入密集區。2021年7月預售資金監管帶來的行業收縮，使得機會向央國企轉移，這一催化劑是以大型民營企業退出作為催化劑的。而當前需求側政策將不是類似于收并購的結構性政策，而是全面性政策，優質民企也將受益于行業企穩的紅利，迎來估值修復。