農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作研究

湯其軍

【摘要】在農(nóng)村地區(qū)發(fā)展過(guò)程中，土地確權(quán)具有重要的價(jià)值，在確權(quán)之后，對(duì)相關(guān)權(quán)益人發(fā)放證書(shū)，可以使土地權(quán)屬問(wèn)題得到有效解決，不僅能夠使農(nóng)村土地糾紛問(wèn)題得到有效減少，同時(shí)，還可以對(duì)其歷史遺留問(wèn)題進(jìn)行有效解決，保證經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，本文綜合探究對(duì)農(nóng)房地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)和發(fā)證工作的具體策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)一體;不動(dòng)產(chǎn);登記發(fā)證

引言：

農(nóng)房地一體具體是指在政府部門(mén)審批之后，對(duì)房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)進(jìn)行有效整合，明確登記權(quán)益人的具體權(quán)益，此時(shí)，產(chǎn)權(quán)人可以領(lǐng)取相關(guān)證書(shū)，通過(guò)該方式，可以對(duì)農(nóng)民的利益進(jìn)行有效保證，在對(duì)農(nóng)民合法權(quán)益進(jìn)行有效保護(hù)的同時(shí)，還可以為其提供充分的政策支持和法律保證，可以在一定程度內(nèi)推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，使鄉(xiāng)村振興得到更大的發(fā)展。

一、完善準(zhǔn)備工作

首先需要發(fā)動(dòng)宣傳，收集資料，設(shè)計(jì)技術(shù)，準(zhǔn)備相關(guān)工具器具和表格，進(jìn)行人員培訓(xùn)，與此同時(shí)，還需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，充分了解當(dāng)?shù)氐慕煌ǎ瑲夂蚓用竦匦问亲匀坏乩砀艣r等各項(xiàng)信息

二、宗地權(quán)籍調(diào)查

在對(duì)農(nóng)房地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記發(fā)證調(diào)查時(shí)，宗地權(quán)籍調(diào)查具有一定的核心價(jià)值，在實(shí)施具體工作時(shí)，首先需要調(diào)查與劃分地籍區(qū)，在具體落實(shí)該項(xiàng)工作時(shí)，可以對(duì)國(guó)土局的劃分成果進(jìn)行直接利用，為農(nóng)房地調(diào)查建立地籍區(qū)。其次，需要嚴(yán)格核實(shí)宗地權(quán)屬情況，調(diào)查，當(dāng)?shù)丶w建筑用地和宅基地的使用權(quán)，此時(shí)可以利用航空正射影像與既有調(diào)查資料，同時(shí)，還需要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，對(duì)每宗土地的四至和坐落進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，同時(shí)，還需要權(quán)利人名字進(jìn)行核實(shí)，確定土地的使用期限，使用權(quán)類型和全屬性制度[1]。隨后還需要丈量界址邊長(zhǎng)，在具體進(jìn)行編程的張良之前，可以通過(guò)發(fā)布通告，廣播，指界通知書(shū)等多種方式，要求土地權(quán)利人到工作現(xiàn)場(chǎng)落實(shí)指界。此時(shí)，調(diào)查人員需要基于指定的界址點(diǎn)設(shè)置界標(biāo)，然后設(shè)置界址點(diǎn)線的位置和類型，并對(duì)界址邊長(zhǎng)進(jìn)行實(shí)地丈量。最后還需要繪制宗地草圖，基于調(diào)查情況，利用比例尺進(jìn)行宗地草圖的科學(xué)繪制。

三、房產(chǎn)狀況調(diào)查

房產(chǎn)調(diào)查具體是指調(diào)查宗地單元房屋的地理名稱，利用狀況，面積，權(quán)屬，權(quán)界，位置，權(quán)利人，現(xiàn)狀等情況。首先，在具體調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)之前，需要分片分區(qū)發(fā)布調(diào)查登記房屋產(chǎn)權(quán)的通告，調(diào)查人員需要嚴(yán)格基于工作計(jì)劃和公告要求通知房屋權(quán)利人，要求到場(chǎng)指界[2]。最后，還需要基于房屋調(diào)查編碼的具體規(guī)則在工作底圖上填寫(xiě)建筑的預(yù)編幢號(hào)，同時(shí)，還需要完善房屋調(diào)查表，填寫(xiě)各項(xiàng)信息。其次，需要進(jìn)行房屋介質(zhì)調(diào)查，在具體進(jìn)行該項(xiàng)工作時(shí)，首先需要確定房屋的法定代表人或戶主，在確定之后，可以認(rèn)定房屋的界址。如果移動(dòng)房屋的權(quán)利人只有一個(gè)，則權(quán)利人單方面便可以確定房屋界址。如果房屋同時(shí)存在多個(gè)權(quán)利人，則必須所有人到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)房屋界址共同指定。如果房屋的權(quán)利仍存在爭(zhēng)議，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)確定界址，則必須在調(diào)查表內(nèi)進(jìn)行說(shuō)明，在日后嚴(yán)格基于相關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)處理。最后，調(diào)查房屋權(quán)屬，調(diào)查房屋現(xiàn)狀，房屋用途，房屋層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，建成年份共有人，產(chǎn)權(quán)類別，產(chǎn)權(quán)人，房屋坐落等基本情況，并在房屋調(diào)查表內(nèi)填寫(xiě)調(diào)查結(jié)果。

四、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量

在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，首先需要進(jìn)行地籍測(cè)量，具體是指基于權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，通過(guò)在野外環(huán)境中進(jìn)行數(shù)字化測(cè)量，精確記錄界址點(diǎn)的具體坐標(biāo)，同時(shí)，結(jié)合鋼尺進(jìn)行界限點(diǎn)位置的準(zhǔn)確勘測(cè)丈量，在編制完成的宗地草圖上進(jìn)行界址邊長(zhǎng)的實(shí)際丈量，通過(guò)幾何要素法進(jìn)行宗地面積的計(jì)算。其次，需要進(jìn)行房屋測(cè)量，具體是測(cè)量房產(chǎn)要素，繪制房產(chǎn)圖形，測(cè)算面積。最后，需要編匯房產(chǎn)圖和宗地圖，在管理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)籍，房產(chǎn)圖是其非常重要的一項(xiàng)資料，相關(guān)人員在編制房產(chǎn)圖時(shí)需要繪制分幅平面圖，分戶平面圖和分丘平面圖[3]。

五、成果審查入庫(kù)

在具體調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍時(shí)，調(diào)查結(jié)果具體包括圖件成果，表格成果和文字成果，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)需要通過(guò)室內(nèi)外復(fù)核對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審查。首先需要檢查調(diào)查程序是否可以高度滿足相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，其次，需要檢查調(diào)查結(jié)果的完整性和有效性。最后還需要檢查調(diào)查成果格式，確保能夠滿足相關(guān)規(guī)定要求。最后，檢查調(diào)查結(jié)果和宗地的內(nèi)在聯(lián)系，明確宗地圖所包含的空間元素是否和相鄰的地貌地物存在位置矛盾。

六、數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

首先需要制定監(jiān)控方案，同時(shí)進(jìn)行軟硬件環(huán)境的合理搭建，并對(duì)監(jiān)護(hù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。其次，需要對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行預(yù)處理，確保權(quán)屬調(diào)查資料和建庫(kù)資料的合理性與完整性，同時(shí)，還需要保證投影系統(tǒng)和坐標(biāo)系能夠高度滿足相關(guān)要求，隨后，還需要采集矢量數(shù)據(jù)，此時(shí)可以直接利用前期調(diào)查中的既有數(shù)據(jù)，編輯處理圖像數(shù)據(jù)，對(duì)收集到的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，建立拓?fù)潢P(guān)系，確保能夠有效檢查拓?fù)鋽?shù)據(jù)。采集屬性數(shù)據(jù)，嚴(yán)格基于房屋調(diào)查的各項(xiàng)數(shù)據(jù)結(jié)果交互式記錄屬性結(jié)構(gòu)和構(gòu)屬性記錄表，同時(shí)，還需要上傳紙質(zhì)文件，確保能夠形成電子數(shù)據(jù)連接屬性信息，從而實(shí)現(xiàn)屬性數(shù)據(jù)庫(kù)的科學(xué)構(gòu)建[4]。最后需要進(jìn)行數(shù)據(jù)的檢核與入庫(kù)，嚴(yán)格檢查所有屬性信息和圖像信息的邏輯性，規(guī)范性，準(zhǔn)確性和完整性，在滿足要求之后，可以對(duì)其進(jìn)行匯總?cè)霂?kù)。

七、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)實(shí)現(xiàn)深化改革的過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是其非常重要的一項(xiàng)舉措，通過(guò)法律形式確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬，并對(duì)其進(jìn)行有效的登記，可以有效推動(dòng)政府改革，在具體落實(shí)該項(xiàng)工作時(shí)，通過(guò)完善準(zhǔn)備工作，宗地權(quán)籍調(diào)查，房產(chǎn)狀況調(diào)查，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，成果審查入庫(kù)，建設(shè)數(shù)據(jù)庫(kù)，可以對(duì)農(nóng)房地一體實(shí)施登記發(fā)證工作，使農(nóng)民群眾對(duì)宅基地使用權(quán)具有更為明確的認(rèn)知，有效解決不動(dòng)產(chǎn)招標(biāo)、一戶多宅、確屬來(lái)源缺失證明，宣傳工作不足等各項(xiàng)問(wèn)題，確保各級(jí)工作人員在完成確權(quán)登記中，可以嚴(yán)格遵循相關(guān)法律規(guī)范，對(duì)其工作中出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行更為有效的解決，保障農(nóng)民權(quán)益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)農(nóng)民生活質(zhì)量的有效提升。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王佳來(lái)， 徐為勇. 農(nóng)村"房地一體"確權(quán)登記及典型問(wèn)題解決對(duì)策探究[J]. 房地產(chǎn)世界， 2021（4）：2.

[2] 范菊華. 農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的實(shí)踐與探索[J]. 幸福生活指南， 2020（45）：1.

[3] 陳昕， 雷飛. 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后房地登記用途不一致的處理方法探析[J]. 住宅與房地產(chǎn)， 2020， No.568（09）：7-8.

[4] 王鵬. "房地一體"農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理系統(tǒng)建設(shè)[J]. 北京測(cè)繪， 2021， 35（8）：6.