樓市何時出現轉機

甄愛軍

進入四季度以來，在“房住不炒”總基調下，房地產調控政策延續寬松狀態，因城施策力度有望繼續加大，從降低購房成本、降低購房門檻上繼續發力，符合條件的城市進一步下調商業房貸利率下限。

樓市政策不斷放松

進入第四季度以來，樓市政策松動趨勢越發明顯。

11月下旬，央行和銀保監會召開了全國性商業銀行信貸工作座談會。此次會議從“金融支持穩經濟大盤”的角度入手，對于房貸政策做了新的部署。會議明確，要全面落實房地產長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求；保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。

中國指數研究院有關人士認為，在“房住不炒”總基調下，房地產調控政策延續寬松狀態，因城施策力度有望繼續加大。就目前來看，政策主要從降低購房成本、降低購房門檻上繼續發力，符合條件的城市進一步下調商業房貸利率下限。核心一二線城市跟進優化“認房又認貸”政策，繼續優化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；另外，降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調整空間。

中原地產研究院統計結果顯示，截至2022年10月，年內房地產調控已經超過925次，較2021年同期的530次同比上漲接近75%。另有數據表明，10月單月出臺政策頻次超過90次。此外，2022年累計房地產調控頻次繼續刷新歷史紀錄，政策的出發點主要是以松動措施為主。

市場成交持續低迷

政策效應的真正完全釋放需要時間，目前樓市成交整體表現低迷。

據國家統計局公布的最新數據，2022年前10個月商品房銷售面積11.12億平方米，同比下降22.3%，與前9個月份基本持平，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%，降幅較前9個月份收窄0.2個百分點，降幅連續5個月收窄，其中住宅銷售額下降28.2%。

就單月表現來看，10月全國商品房共計銷售9757萬平方米，銷售額9452億元，環比分別下降27.9%和30%，較8月銷售面積微增0.5%，但銷售金額下降了6.5%。此外，銷售面積和銷售金額同比分別下降23.3%和23.7%，降幅較9月擴大7.2個百分點和9.5個百分點。

另據克而瑞統計，2022年前10個月，TOP100房企銷售總額同比下降43.4%，經營回款大幅減少；目標完成率僅為58.8%，全年目標將受挑戰。熱門城市的項目成為房企銷售回款的有力保障。

樓市低迷、回款速度變慢，已經明顯影響到開發端。國家統計局最新數據顯示，2022年前10個月全國房地產開發投資11.39萬億元，同比下降8.8%，降幅較前9個月擴大0.8個百分點，其中，住宅投資8.65萬億元，同比下降8.3%。從單月情況來看，10月全國完成房地產開發投資額1.04萬億元，環比下降18.5%，降幅較9月擴大3.9個百分點。值得注意的是，10月全國房地產開發投資額已降至兩年內低點，僅高于2021年12月。

市場何時出現轉機

有市場研究機構認為，短期政策逐漸到位，企業資金壓力有望得到緩解，實現以時間換空間。下一步，政策或更加聚焦在促進銷售回暖方面，這有助于未來市場成交狀況的改善。

讓人稍感寬心的是，近期樓市下滑幅度有所減小。通過對樓市數據梳理發現，在2022年10月，雖然整體房地產下行態勢仍在持續，但行業基本面沒有進一步惡化，商品房銷售金額、房屋新開工和竣工面積累計同比降幅均有收窄。當然，土地市場疲軟、銷售規模同比跌幅擴大、新開工面積仍有較大跌幅等情況要好轉仍需一個過程。

進入11月以來，政策利好仍然不斷。央行、銀保監會聯合發布“金融16條”、擴大“第二支箭”以及住建部等三部門發文“銀行保函”置換部分“預售資金”，連續三重金融端利好對房地產開發企業提供了有力的支持。假以時日，政策端支持力度加大必將傳導至行業銷售與投資方面。

當然，短期內樓市難以出現明顯改善。易居企業集團CEO丁祖昱認為，目前各地紓困政策已經“應出盡出”，進一步的寬松措施對銷售表現的促進作用將愈發有限。隨著后續“保交付”工作產生實際成效，購房者信心與預期或將逐步恢復。不過，預計2022年第四季度樓市不會有太大的改善，商品房銷售規模整體仍在低位。

業內分析人士同時認為，房價下行趨勢在短期內也難以逆轉。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，根據簡單算術平均計算，10月全國70個城市新建商品住宅價格指數環比降幅為0.4%，同比降幅為2.4%。當前房價環比下跌持續了14個月，同比下跌持續了7個月。對比2014年那輪市場降溫，當時房價下跌持續了12個月，同比下跌持續了15個月。

嚴躍進說：“從環比數據對比看，目前房價環比下跌的月數已超過2014年，說明當前市場改善的狀況不好。從同比數據看，同比下跌的月數也預計會超過2014年，換而言之，明年上半年房價同比變化也依然處在下跌的趨勢之中。