按份共有人能否獨立處分共有房產

□ 徐映雪

案 例

張三、李四、王五按份共有一套房屋，張三占65%，李四占30%，王五占5%。張三和王五想將該房屋轉讓給趙六，但李四表示反對。現張三、王五和趙六一同來不動產登記機構申請辦理轉移登記，登記機構應如何辦理，是否需要李四前來共同申請或提交其書面同意的證明？又是否需要保障李四的優先購買權？

分 析

按份共有人如何處分共有房產的問題在《民法典》出臺前就爭議已久，相關的法律法規也有沖突的地方，不動產登記機構在實務中處理的方法不一。傳統的民法理論認為，對共有財產的處分應當取得全體共有人同意，這在《德國民法典》《瑞士民法典》和我國臺灣地區《民法典》，包括我國已廢止的《房屋登記辦法》中均有相關規定。2007年我國《物權法》施行，對按份共有財產的處分從“一致決”轉變為“多數決”原則，2021 年我國開始施行的《民法典》延續了這一理念。

首先，三分之二以上份額的共有人處分共有房產的，是否需要經其他共有人同意？

《民法典》第三百零一條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”據此，除了共有人之間另有約定的，占不動產份額三分之二以上的按份共有人有權獨立做出處分的行為，無需征得其他共有人的同意。

但也有觀點認為，《城市房地產管理法》第三十八條規定：“下列房地產，不得轉讓……（四）共有房地產未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。”該法作為特別法，應優先適用，所以部分登記機構仍要求全體共有人共同申請。

筆者認為，摒棄傳統民法“一致決”而采用“多數決”原則，是我國立法理念的進步，更加適應了新時代對物盡其用的要求，兼顧了公平和效益，在一定程度上可以促進經濟的發展。《立法法》第九十二條規定，同一機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定。也就是說，只有在同位階的法中才能適用特別法優于一般法的原則。《城市房地產管理法》的位階要低于《民法典》，故不適用此原則，且其關于“未經其他共有人書面同意的，不得轉讓”的規定，屬于管理性規范，而非效力性規范。此外，《不動產登記操作規范（試行）》2.1.3 第三款規定：“處分按份共有的不動產，可以由占份額三分之二以上的按份共有人共同申請，不動產登記簿記載共有人另有約定的除外。”

針對上述案例，張三和王五一共占有的份額已超過三分之二，根據《民法典》和《不動產登記操作規范（試行）》的有關規定，其二人和趙六一同來不動產登記機構申請辦理轉移登記，登記機構應當直接辦理，無需李四前來共同申請或提交書面同意的證明。

其次，三分之二以上份額的共有人處分共有房產的，是否需要保障其他共有人的優先購買權？

實務中，經常會把按份共有人整體處分共有房產與處分共有房產中自己的份額相混淆。《民法典》第三百零六條第一款規定：“按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。”《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第十二條規定：“按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件優先購買該共有份額的，應予支持。”由此可知，按份共有人在對外轉讓自己的份額時，其他共有人才可行使優先購買權。占份額三分之二以上的按份共有人在整體處分房產時，其他共有人并不具有優先購買權，登記機構無需考慮。

針對上述案例，張三和王五作為占三分之二以上份額的按份共有人對外整體轉讓房產，共有人李四不具有優先購買權，登記機構無需對李四的優先購買權是否得到保障進行把關。