房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題及對策

王 輝

（北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，北京 101100）

隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)由“野蠻生長”邁進(jìn)了精細(xì)化管理的時代，“向管理要效益”“降本增效”等已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)企業(yè)新的管理要求。在整體經(jīng)濟(jì)下行的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)想要生存和發(fā)展，必須要重視成本管理，持續(xù)改善成本管理水平，才能提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的相關(guān)理論概述

成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中實(shí)施成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列的管理活動，可以有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本及費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的有效利用，增加項(xiàng)目利潤。成本管理一般包括事前的成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃，事中的成本核算、成本控制，事后的成本分析及成本考核等多個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對成本的閉環(huán)管理，達(dá)到降本增效的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到房屋竣工交付，開發(fā)周期一般需要2～3年的時間，業(yè)務(wù)鏈條長，資金占用量大，其行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本管理難度也較大。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之前會依據(jù)市場情況、企業(yè)歷史成本水平以及必要利潤等測算條件，倒推拿地成本，最終在公開市場通過競價方式獲取土地。以競價方式取得的土地成本可能已經(jīng)接近房地產(chǎn)企業(yè)可以接受的最高水平，甚至比較激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)可能以高于測算成本的價格獲取土地。由于過去十幾年，房屋價格不斷飆升，房地產(chǎn)企業(yè)大多抱有投機(jī)心理，將利潤的獲取寄希望于房屋價格的持續(xù)增長。但隨著國家陸續(xù)出臺的限購政策，有力打擊了“炒房客”，房屋價格走勢逐漸趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)不再能獲取高額利潤。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中獲得穩(wěn)定利潤，更加需要加強(qiáng)成本的精細(xì)化管理，關(guān)注企業(yè)管理水平的提升，才能實(shí)現(xiàn)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

（一）成本目標(biāo)設(shè)定不科學(xué)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一般采用目標(biāo)成本法進(jìn)行成本管理。目標(biāo)成本法的優(yōu)點(diǎn)是可以對于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程、全員管理，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定的利潤目標(biāo)，提高管理效率。但其也存在缺點(diǎn)，就是對于管理水平要求較高，要求各個業(yè)務(wù)部門和人員高度協(xié)同，才能制定出科學(xué)的目標(biāo)成本。目前房地產(chǎn)企業(yè)剛剛向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型，普遍存在人員成本管理意識淡薄、協(xié)同性差等問題，造成目標(biāo)成本設(shè)定時，未與產(chǎn)品設(shè)計(jì)、客戶需求等相結(jié)合，故在實(shí)際執(zhí)行過程中，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)無法滿足客戶需求，需要修改，或者是想要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)目的，發(fā)現(xiàn)目標(biāo)成本預(yù)計(jì)不足等情況，最終都會導(dǎo)致成本增加，失去事前控制的意義。

（二）忽視供應(yīng)商管理

任何一家企業(yè)想要在市場競爭中獲得優(yōu)勢，都離不開其供應(yīng)鏈上的其他企業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中的絕大部分項(xiàng)目都需要進(jìn)行外部采購，從土地資源的獲取、資金的獲取，到建造過程、銷售過程，直至項(xiàng)目交付、提供物業(yè)服務(wù)等等，每一項(xiàng)的成本都依賴鏈條上的供應(yīng)商所能提供的產(chǎn)品或服務(wù)的價格和質(zhì)量，所以做好供應(yīng)商管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理尤為重要。但現(xiàn)實(shí)情況是，為了壓低項(xiàng)目成本，一部分房地產(chǎn)企業(yè)采用“低價中標(biāo)”的采購模式，把經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為唯一的評價標(biāo)準(zhǔn)，而投標(biāo)單位為了中標(biāo)，惡意壓低價格，導(dǎo)致合同履行過程中增加大量洽商、變更，或者以工期要挾要求漲價。而房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦開工，房屋實(shí)現(xiàn)預(yù)售后，房地產(chǎn)企業(yè)為了保障交房時間，維護(hù)企業(yè)信譽(yù)，避免出現(xiàn)風(fēng)險事件，在與施工企業(yè)或者供貨商的談判過程中，其實(shí)是沒有優(yōu)勢的，往往最終都會妥協(xié)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本大幅上升。還有一部分房地產(chǎn)企業(yè)為了降低成本，兼并部分上、下游企業(yè)，采用自己開發(fā)、自己施工、自己供貨、自己銷售的模式，這種模式可以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，利潤最大化，但這種模式需要占用大量資金，對于管理要求也更高，適用于管理水平較高、資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)。對于管理經(jīng)驗(yàn)不足、資金實(shí)力較弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，大規(guī)模兼并上下游企業(yè)往往導(dǎo)致資金成本加大，分散管理精力等問題，反而增加了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

（三）缺乏項(xiàng)目動態(tài)成本管理

目標(biāo)成本管理是一個連續(xù)循環(huán)的過程，由成本預(yù)測、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析及考核多個環(huán)節(jié)組成，缺一不可。而成本控制過程中，成本的事中管理就需要做好動態(tài)成本的管理，實(shí)時進(jìn)行監(jiān)控，針對可能存在的成本降低空間提出改善策略。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，基于產(chǎn)品定位、交付標(biāo)準(zhǔn)及利潤要求，項(xiàng)目目標(biāo)成本基本已經(jīng)確定，但最終項(xiàng)目成本是否可以控制在目標(biāo)成本之內(nèi)，是需要一套嚴(yán)密的控制程序的。大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了目標(biāo)成本，但在執(zhí)行過程中確存在諸多問題，有的企業(yè)做完目標(biāo)成本就束之高閣，僅僅作為考核的依據(jù)；有的企業(yè)目標(biāo)成本不進(jìn)行分解，沒有合約規(guī)劃，一項(xiàng)成本需要進(jìn)行幾次采購、簽訂幾個合同都沒有提前考慮，采購都完成了才去對比是否控制在項(xiàng)目目標(biāo)成本內(nèi)；還有的企業(yè)僅對建筑成本進(jìn)行監(jiān)控，忽視財務(wù)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等間接費(fèi)用的監(jiān)控，盲目進(jìn)行融資、過度宣傳，最終造成成本超標(biāo)，企業(yè)利潤受損。在目前房地產(chǎn)市場深度調(diào)整階段，面對市場情況的不穩(wěn)定，即使房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照目標(biāo)成本進(jìn)行控制，也存在很多不可控因素，如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，保障利潤的實(shí)現(xiàn)，是擺在所有房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。

（四）成本分析及考核不到位

成本分析及考核是成本閉環(huán)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是持續(xù)降低成本目標(biāo)，促進(jìn)技術(shù)和方法不斷進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的重要手段。房屋銷售價格受地域、市場波動等因素影響較大，在這種日益嚴(yán)峻的競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷調(diào)整目標(biāo)成本，才能使之更好地發(fā)揮指導(dǎo)作用。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工交付，并不意味著這個項(xiàng)目成本管理的結(jié)束，大部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視竣工后成本的分析工作，僅僅將財務(wù)成本核算數(shù)據(jù)作為考核依據(jù)，并未將目標(biāo)成本與最終成本核算數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，找出差異及原因，提出改進(jìn)措施，積累管理經(jīng)驗(yàn)。這種簡單粗暴的考核方式往往挫傷員工積極性，失去激勵作用。只有項(xiàng)目結(jié)束后，對成本管理進(jìn)行評估分析，才能逐漸累積開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，累積優(yōu)秀的供應(yīng)商名單，為以后的項(xiàng)目成本預(yù)測提供準(zhǔn)確的成本信息。只有這樣，才能不斷地提高企業(yè)的成本管理水平，打造核心競爭力，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題的對策

（一）科學(xué)設(shè)定目標(biāo)成本

針對房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的人員成本管理意識淡薄、協(xié)同性差等問題，需要企業(yè)管理層予以重視，采取科學(xué)的管理模式加強(qiáng)部門間的協(xié)同性。首先，應(yīng)建立跨部門的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)為提高運(yùn)營效率，都是一套管理團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)幾個項(xiàng)目，多采用矩陣式管理模式。在這種情況下，建立跨部門的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)是解決跨部門協(xié)同問題的關(guān)鍵舉措，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員來自不同部門，由公司管理層成員牽頭，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段到項(xiàng)目結(jié)束，需要全過程跟進(jìn)，最終項(xiàng)目目標(biāo)的完成度，將作為這個團(tuán)隊(duì)成員考核的重要依據(jù)。其次，項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)在目標(biāo)成本的框架內(nèi)，結(jié)合顧客需求，找到設(shè)計(jì)與成本的最優(yōu)平衡點(diǎn)。目標(biāo)成本的設(shè)定是科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪^程，產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品成本密切相關(guān)，相互制約，可以有多種組合。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目對于公司而言，不僅創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值，也創(chuàng)造形象價值，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該由企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā)確定項(xiàng)目定位，結(jié)合市場情況確定項(xiàng)目銷售價格，在扣除項(xiàng)目必要利潤后，測算出項(xiàng)目可以承受的最高目標(biāo)成本。產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)在目標(biāo)成本控制的范圍內(nèi)，最后通過跨部門項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的協(xié)作，確定詳細(xì)的目標(biāo)成本計(jì)劃，作為項(xiàng)目執(zhí)行過程中成本的控制依據(jù)。

（二）加強(qiáng)供應(yīng)商管理

1.建立供應(yīng)商庫，規(guī)范招采程序

近幾年，隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到了供應(yīng)商管理的重要性，也逐漸建立了供應(yīng)商管理的相關(guān)制度及流程。做好供應(yīng)商管理，首先要建立供應(yīng)商庫，選定合格的供應(yīng)商入庫，建立供應(yīng)商信息檔案，并定期進(jìn)行考核評價，對于評分較低的供應(yīng)商不予合作，同時加大與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商的合作，可以采用與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商簽訂集采合同的方式進(jìn)一步降低項(xiàng)目成本。其次，在項(xiàng)目招標(biāo)過程中，不能一味追求“低價中標(biāo)”，一定要結(jié)合投標(biāo)單位的企業(yè)信譽(yù)、產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)能力、配合度等非經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，進(jìn)行綜合評定，從而選出最優(yōu)的中標(biāo)單位。

2.深入挖掘供應(yīng)商價值

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程是一個資源整合的過程，上下游的企業(yè)都是利益共同體，企業(yè)與企業(yè)之間可以通過信息共享實(shí)現(xiàn)成本的最優(yōu)。在第三次科技革命的背景下，隨著新能源、新材料、人工智能等新興技術(shù)的出現(xiàn)，如何通過優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)和核心競爭力，降低成本，最終提高項(xiàng)目利潤應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)在供應(yīng)商管理過程中獲取的最大利益。故在企業(yè)成本管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商的先進(jìn)技術(shù)，對于可以提升項(xiàng)目利潤的新技術(shù)、新方法，要與供應(yīng)商利益共享，實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。

（三）完善項(xiàng)目動態(tài)成本管理制度

加強(qiáng)項(xiàng)目動態(tài)管理，根本目的是提高全員的成本管理意識，使目標(biāo)成本真正落到實(shí)處，保障項(xiàng)目利潤的實(shí)現(xiàn)。提高全員成本管理意識，不可能一蹴而就，首先需要完善項(xiàng)目動態(tài)成本管理制度，規(guī)范動態(tài)成本管理流程。目標(biāo)成本確定后，房地產(chǎn)企業(yè)需要編制合約規(guī)劃表、要求項(xiàng)目公司定期編制動態(tài)成本報表、合同臺賬等，根據(jù)已發(fā)生成本及預(yù)計(jì)發(fā)生成本進(jìn)行動態(tài)成本調(diào)整，同時建立成本預(yù)警機(jī)制，對于即將發(fā)生超支的成本項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警，并擬定解決方案。其次動態(tài)成本監(jiān)控范圍應(yīng)包含財務(wù)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等間接費(fèi)用，定期由財務(wù)部門進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)偅龅匠杀卷?xiàng)目量化管理，最大限度暴露企業(yè)經(jīng)營過程中的風(fēng)險，提前進(jìn)行預(yù)警。

動態(tài)成本監(jiān)控是一項(xiàng)復(fù)雜繁重的工作，在實(shí)際操作過程中，有可能因?yàn)楣ぷ髁看蟆?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不及時、不準(zhǔn)確等原因無法落實(shí)到位。房地產(chǎn)企業(yè)要利用好現(xiàn)代化的信息技術(shù)，提高信息化管理水平。在成本管理軟件的使用過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理部門應(yīng)與財務(wù)部門共同擬定好成本科目、成本核算規(guī)則、間接費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t，做到管理事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)化，將成本管理軟件與其他業(yè)務(wù)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)對接，通過信息系統(tǒng)完成復(fù)雜的數(shù)據(jù)記錄及分?jǐn)偣ぷ鳎粌H能降低管理成本，還能提高數(shù)據(jù)的及時性、準(zhǔn)確性。

（四）完善項(xiàng)目后評估制度及成本分析考核制度

任何一個企業(yè)管理水平的持續(xù)提升，都離不開對歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)雖然經(jīng)歷了近二十年的蓬勃發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模大幅增長，但其行業(yè)平均管理水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到先進(jìn)水平。面對復(fù)雜的市場情況，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該關(guān)注項(xiàng)目成本的后評估及考核，注重歷史經(jīng)驗(yàn)的積累。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立項(xiàng)目后評估機(jī)制，將項(xiàng)目的實(shí)際執(zhí)行情況與“項(xiàng)目可研報告”“項(xiàng)目目標(biāo)成本”等進(jìn)行對比分析，找出差異原因，提出改進(jìn)措施。對于不同地域、不同品質(zhì)的項(xiàng)目，要分別總結(jié)歷史成本標(biāo)準(zhǔn)，為以后項(xiàng)目成本預(yù)測提供依據(jù)。在成本分析對比過程中要注意統(tǒng)一成本管理部門與財務(wù)部門數(shù)據(jù)口徑，數(shù)據(jù)要具有真實(shí)性、可比性，使其分析結(jié)果及總結(jié)的成本標(biāo)準(zhǔn)具有參考性；其次，在后評估的過程中，還要對項(xiàng)目成本管控過程中出現(xiàn)的“意外情況”進(jìn)行深入分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，厘清責(zé)任，避免類似情況的發(fā)生；最后就是建立目標(biāo)成本的考核機(jī)制，目標(biāo)成本確定后，一定要進(jìn)行分解，責(zé)任到人，但目標(biāo)成本是職能部門協(xié)作的結(jié)果，考核過程中切忌一刀切，要對責(zé)任進(jìn)行劃分，做到公開、公平、公正，同時要獎懲到位，實(shí)現(xiàn)成本管理的閉環(huán)管理。房地產(chǎn)企業(yè)只有重視成本的后評估及考核工作，才能不斷提高成本管理的水平，做好成本控制工作，保障企業(yè)利潤目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)束語

在過去二十年，房地產(chǎn)企業(yè)享受著土地溢價帶來的行業(yè)紅利，一路高歌猛進(jìn)，根本無暇顧及管理水平的提升。現(xiàn)在面對行業(yè)困境，房地產(chǎn)企業(yè)必須要注重精細(xì)化管理，采用科學(xué)的管理手段，控制成本，提高利潤。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，做好成本管理，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的前提，而目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要工具和方法。房地產(chǎn)企業(yè)要充分運(yùn)用目標(biāo)成本管理方法，科學(xué)管理，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐和保證。