新形勢下房地產金融風險的防范要略

文／任小梅 武漢正煊資本投資有限公司 湖北武漢 430000

引言：

房地產金融與房地產行業是相互促進，也是相互影響的關系。如果房地產金融出現井噴或者急速萎縮，均會影響房地產行業的健康發展。房地產行業作為國民經濟的重要支柱，無論就投資而言，還是就民生來講，其穩定發展都有著非常重要的現實意義。若是房地產行業波動過大，那么國民經濟的穩定也將難以保證，甚至會引發系統性風險，造成經濟衰退，拉長共同富裕目標實現的時間線。因此，加強房地產金融風險防范要略的研究，具有較強的現實必要性與重要性。

1、房地產金融與房地產業

1.1 內在邏輯

房地產金融與房地產業之間有著密切的內在邏輯，特別是前者對后者有著重要的功能促進，并集中體現在以下三方面：第一，促進資源優化配置。房地產金融能夠促使資金在資金盈余、短缺部門之間進行流轉調劑，進而有效引導房地產業資金流向，促進行業資源的優化配置；第二，實現風險規避轉移。通過金融資產的交易，資產所有者風險將會轉移到他處或原地消失。房地產金融額可以為房地產企業提供套期保值、組合投資的市場機會，確保相關市場主體通過金融工具將市場風險轉向最佳人員，通過風險再分配完成風險對沖、分散和轉移；第三，降低交易成本。在成熟的房地產金融體系框架內，專業金融機構和咨詢機構等，可以為房地產金融資產交易提供全方面的服務保障，在增強交易安全性的同時，降低交易成本，包括搜尋成本和信息成本[1]。

1.2 現狀審視

近年來，為確保房地產業穩定發展，刺激經濟回暖，世界各國紛紛采用調低貸款利率的方式來促進貸款消費。雖然這種方法產生了一定的作用，GDP 也實現了恢復，但也同樣帶來了明顯的副作用，特別是個體及小微企業并沒有用貸款恢復生產，而是投機性地將資金投入房地產市場。典型的如深圳市房價的持續走高，使得泡沫越來越大，幸而政府部門的及時介入才避免引發系統性風險。近年來，在“房住不炒”的戰略方針下，我國房地產業發展整體穩定，但在多種因素的綜合作用下，房地產依然面臨著較大的金融風險，如“恒大暴雷”事件、河南爛尾樓事件等。整體來講，我國房地產業金融與房地產業處于深度互嵌的關系交織中，在整個關系鏈中，任一環節的失誤都會引發系統性金融風險，因此要進行系統審視與研判，加大房地產金融風險防范力度。

2、我國房地產金融風險的主要類型

2.1 系統性風險

20 世紀90 年代以來，我國金融市場得到了快速發展，融資方式日益多元、豐富，如股權融資、信托融資、信用融資、供應鏈融資等。但我國房地產金融發展較晚，再加上法律建設、政策制定、體制完善等的滯后性，使得房地產企業長期存在融資難問題，基本通過傳統銀行借貸方式獲取資金。單一融資渠道嚴重降低了房地產企業金融談判議價能力，進而導致房地產企業融資成本居高不下，而房企高周轉、高杠桿的發展模式，導致其償債風險較高，資金供給安全性、穩定性欠缺，很容易誘發一系列的融資違約風險。盡管早在2014 年，我國銀監會就專門發文防范房地產貸款風險，通過“名單制”管理規避因資金鏈斷裂所誘發的系統性金融風險。但上述措施也沒能完全杜絕該風險的爆發，自2021 年起，全國百強房企開始陸續出現資金鏈斷裂等經營問題。

2.2 政策風險

所謂政策風險，就是因國家宏觀經濟政策調整所引發的風險，就房地產金融政策風險來講，就是因國家金融政策調控帶來的房地產企業融資風險。近年來，為了解決房價上漲過快問題，切實保障人民住房權益，我國明確了“房住不炒”的戰略定位，逐步加大土地開發控制力度，出臺了一系列法規政策，包括房企融資基本條件、限購政策等，給房地產企業帶來無比巨大的壓力，增大了仍按舊模式運營的房地產企業違約風險。如國家出臺的限購政策、限貸政策，包括許多一、二線城市為抑制房價增長過快，都出臺了相應的限定政策，使得部分消費者不具備購房資格，已簽訂的預售合同也會因此而無法履行，最終間接加大了房地產企業的違約風險[2]。

2.3 市場風險

近年來，受經濟下行，以及“恒大暴雷”、爛尾樓事件等因素的影響，消費者對房地產市場的悲觀態度、觀望態度愈加明顯，使得新房、二手房交易量明顯下降，房價出現波動，甚至引發了新一輪的違約潮，進一步加大了市場風險。本質上來講，市場風險主要是因房地產價格下降對金融機構安全性產生了本質動搖。就貸款對象而言，房地產金融市場風險主要分為開發商風險和個人風險，前者就是房地產市場價格低于開發商申請貸款時的預期價格時，開發商無法實現盈利，從而出現無法償還貸款的風險。后者則是購房者在貸款存續期，因房地產價格出現大幅下跌，借款人為“明哲保身”主動放棄償還貸款的風險。無論是開發商市場風險還是個人市場風險，都會對整個房地產金融產生系統破壞，很容易引發全盤風險。

2.4 資產處置風險

經濟新常態下，我國經濟發展速度正在讓位于發展質量，GDP 增速持續下降，經濟周期不斷探底，下行壓力空前加大，房地產市場競爭也日益激烈，房地產企業盈利空間明顯縮小。一方面，在中央和地方的大力調控下，房價始終處于高位平衡狀態，但消費者處于觀望狀態，房產有價無市。這種情形下，房地產企業無法快速回籠資金，甚至部分企業發生資金斷裂陷入財務危機。另一方面，房企的自有資金不足以支撐大規模快速拿地的高周轉發展模式，所以外源性融資渠道就成為了房地產企業的必然選擇。但隨著外源性融資規模的不斷加大，企業資產負債率也會隨之攀升。負債規模作為企業融資到期后償還債務本息能力的核心影響因素，加入負債利息率不變，那么負債規模越大，需要償還的本息就越高，所產生的償債風險也就越大。數據顯示，2021 年，我國房地產行業資產負債率均值為67.10%，個別企業接近80%，整體處于高位狀態。也就是說，我國房地產企業面臨著較高的資產處置風險。

通過對中國各城市房價的動態監測發現，雖然我國尚未出現系統性地產泡沫問題，但區域性泡沫問題卻普遍存在，甚至正在變得尖銳。如早在上世紀九十年代，海南房地產就已經發生泡沫化，并通過政策調整將其刺破。還有2008 年，通過有效的市場調整成功擠壓全國房地產泡沫，使得房地產市場曾一度陷入停滯。盡管我國政府對房地產市場有著強有力的調控政策約束，金融監管體系也不斷完善，但加大房地產金融風險防范卻始終都是重中之重，不能有一絲松懈。

3、新形勢下房地產金融風險的防范要略

3.1 轉變發展模式，規避系統性風險

房地產企業要從高負債率，快速擴張，不停拿地，以周轉速度換利潤的高風險發展模式中，轉變為低負債率，以企業自身實力為上限，評估市場需求，謹慎拿地，精細化運營項目，以品質獲利，房地產企業回歸到良性發展模式下。另一方面，金融機構，包括民間資本也要加強對優質主體的識別能力，嚴格遵守國家法規要求，避免資本流向高風險、投機性的房企，充分發揮房地產金融對房地產行業發展的促進作用，而不是“助紂為虐”。同時，全面實施高效化信貸政策，充分利用信貸優勢合理控制房地產，確保行業資金流向合理性，以多元形式滿足群眾個性化住房需求，嚴格管控投機性資金的流入。

3.2 理性評估項目，規避政策風險

國家出臺的針對于房企融資的一系列政策，都是為了避免資本過熱，吹大房產泡沫，避免房企負債率過高，出現爛尾風險；圍繞購房者出臺的一系列政策，都是為了減少房產投機行為，穩定房價，切實落實住房不炒。想規避政策風險，就需要金融機構或民間資本緊跟國家導向，對未來市場趨勢進行理性判斷，對房產項目現金流進行合理評估。房地產金融業務的突出風險在于抵押物價值變動所產生的直接風險，而在所有的房地產金融業務中，這種風險集中體現為貸款項目規模過大與企業資金規模過小的矛盾中，所以房地產市場小范圍價格波動會對房地產企業經營發展產生直接影響[3]。此外，房地產行業是受政策影響最為顯著的行業之一，價格波動與特定地塊審批流程有著密切關聯，這就要求銀行對地塊開發進度進行動態監管，及時識別潛在行政風險、法律風險等，以充分利用現有資產信息展開深入挖掘并實現實時更新，合理規避政策風險。

3.3 合理規劃土地，防范市場風險

政府應統一評估方法，合理規劃住宅用地，避免地方政府過度出讓土地，避免開發商過度建造造成資源浪費，避免房屋因供大于求導致房價大跌。要確保房價穩定，就要在滿足合理剛性需求的基礎上，規避投資需求的膨脹，就要全面解決土地、金融等生產要素合理流通的問題，就要制定多元化、長期化方針政策。要精準找出房地產市場金融風險之下的邏輯痛點，站在整體高度進行全面考量，圍繞土地、金融、財稅、住房四大核心維度，合理構建相應的制度體系。當前我國房地產調控政策的主要思路就是限購、限價、限貸、限售，聚焦住房需求的調控上，價格上漲過快、成交放量過大時進行抑制，反之進行刺激。政府要靈活通過限定購房資格、房貸、稅收進行調控，以適當力度刺激需求，確保房價理性回歸[4]。此外，地方政府要結合自身實際，合理進行住房建設規劃，對商品房、保障性住房進行比例、規模上的科學配置。優化商品房審批流程，提高有效供給能力。做好保障性住房土地劃撥工作，同時嚴格把控建筑標準。在發展快、房價高的地區，要加大公共廉租房、經濟適用房建設力度，充分滿足低收入群體住房需求，提高民眾滿意度、幸福感。

3.4 拓寬融資渠道，規避資產處置風險

一方面，國家應完善抵債資產處置管理模式，降低抵債資產處置接收和處置的成本；另一方面，拓寬資產證券化渠道，以提高資產變現能力。通過房地產證券化發展，讓更多居民有機會獲得金融產品、投資工具，通過居民理財與投資的深層對接，有效拓寬房地產金融的投資渠道和創新空間。特別是經濟新常態下，為確保房地產金融的穩健發展，我國必須要加大證券化發展支持力度，積極開展REITs 創新實踐，不斷探索信托融資新模式、新機制，為房地產企業融資提供更多便利。同時，還要有效平衡國有、民營房地產企業的投資占有比重，以市場需求為導向，持續優化房地產金融結構，為實現房地產行業高質量發展提供核心驅動。在房地產金融的創新發展實踐中，要從整體層面入手對價值、局限、風險等進行系統審視，強化金融創新的針對性與實效性，合理規避金融創新風險。在具體創新環節，還要全面考量中國實際國情，充分學習借鑒國外房地產金融創新的成功經驗與失敗教訓，推動金融創新與金融監管的協同發展，在拓寬融資渠道的同時，持續優化房地產金融風險防范體系[5]。

結語：

總而言之，經濟新常態下，我國房地產行業發展面臨著非常嚴峻的挑戰，其中包含著許多影響房地產業穩健發展的風險因子，其中金融風險就是不容忽視的存在。而在具體的防范過程中，不僅要轉變發展模式，規避系統性風險，而且要理性評估項目，規避政策風險，不僅要合理規劃土地，防范市場風險，而且要拓寬融資渠道，規避資產處置風險。只有如此，才能在拓寬房地產金融渠道的同時，切實規避金融風險，進而真正助力房地產行業的高質量發展，為實現國民經濟的高質量發展提供有力支撐。