基于“文脈可持續”理念的溫州市洞頭區中心街“功能激活”分析與策略研究

文／吳 越 浙江大學建筑工程學院 求是特聘教授 （通訊作者）

陳靖翎 浙江大學建筑工程學院 碩士研究生

殷 娟 浙江大學建筑設計研究院 建筑師

周 穎 浙江大學建筑設計研究院 規劃師

1 問題的提出

洞頭區位于溫州市東南沿海，甌江口外，是溫州東向沿海發展的主陣地（圖1）。2015 年洞頭撤縣成為溫州第四區，不僅標志著溫州的發展主軸從東西向甌江軸變為南北向濱海軸，也意味著洞頭將更好地融入長三角一體化的進程。早在2003 年，時任浙江省委書記的習近平就提出把洞頭建成“海上花園”的殷切期望。此時洞頭應把握機遇，構建長三角與海峽兩岸的經濟文化交流合作平臺，成為長三角投射閩臺的橋頭堡[1]。

圖1 洞頭區位圖

2019 年，我們受洞頭區政府委托，編制了《溫州市洞頭區全域旅游產業規劃》，賦予洞頭“百島洞頭·海上花園”的定位。不同于以往“為‘你（游客）’造一座城”的發展思路，在充分考慮城市整體發展，深耕當地特色資源的基礎上，現提出“為‘我們（原住民、新市民、游客）’共同造一座城”的理念，并樹立海島休閑、特質文化、郵輪游艇、智慧康養、會議會展和濱海運動6 大產業品牌和18 大重點項目，其中老城激活更新作為18 大項目之一，是特質文化旅游品牌的重要體現。

中心街位于老城的核心街區，曾是北岙老城區內最繁華的一條商業街。近年來，隨著城市規模的擴大，洞頭區的發展重心向北部新城轉移，原本作為文化、商業中心的老城人氣逐漸下降，街區的商業氛圍日漸消沉。但作為洞頭人民長久以來生活的聚集地，老城承載了豐富的文化內涵和深厚的城市記憶，我們有必要及時地對其進行空間修補和功能激活，重新激發老城的活力。

國內目前已有大量關于老城街區改造的實踐案例，最初街區改造采取“大拆大建”的方式，使街區原本的歷史文化遭到嚴重破壞。隨著更新理念的不斷發展，這種改造模式逐漸得到改善，然而部分改造缺乏對街區整體性的考慮，改造方式往往僅聚焦于單一產業的轉換，缺乏對街區內原住民生活品質提升的考慮，導致原住民流失嚴重；更有街區改造以尊重與保護的名義對原有傳統建筑采取“修舊如舊”的做法，讓有歷史價值的街區淪為高品質的“假古董”[2-4]。

因此，本研究以“為我們（原住民、新市民、游客）共同打造一座城”的理念為出發點，對中心街的物質和人文現狀進行實地考察，提出中心街功能修補與激活的改造策劃，重新激發洞頭老城活力，為舊城街區更新的策劃設計提供借鑒意義。

2 研究方法

考慮到中心街全長1.77 公里，東西貫穿整個老城區，本研究擬選取自連城大道至人民路段商住混合區進行研究，全長共410 米。首先，依據城市設計的觀察框架對中心街的物質現狀進行客觀考察；其次，秉持社區參與的原則，以問卷調查和半開放性訪談等形式，對街區的社會人文現狀進行分析，獲取第一手的調研資料；最后，將調研結果作為街區修補激活的現實依據，在綜合分析、取舍的基礎上，從城市功能修補、旅游業態激活和地方文化延續三個方面提出中心街功能激活改造策劃。

3 中心街物質形態分析

中心街位于北岙老城核心區中部，屬城中社區，是老城集生活、服務、休閑于一體的主要街區。街道東西兩側各有一處停車場，東側為區政府所在地；南北兩側分布著城中社區服務中心、老人協會、農貿市場等場所（圖2）。本次調研從道路系統、功能業態和建筑特質三個方面對中心街的物質現狀進行考察，歸納總結出街區主要特征。

圖2 中心街周邊環境

3.1 道路系統分析

3.1.1 自發痕跡明顯，人車矛盾突出

中心街是洞頭老城核心區主要的步行街，其形態帶有一定的曲度（圖3）。這種自發形成的曲折形態，將其同新建城區內帶有明顯規劃特征的橫平豎直的棋盤狀道路區分開來，是中心街自發性與多元性的特質所在。街區白天限制機動車通行，晚上出于商戶運貨等需求則允許車輛進入。盡管對機動車有所限制，但街區內部并沒有設置人車通行的分隔界限，電瓶車在街中暢通無阻，使得行人在道路兩側商店穿梭購物十分困難，存在嚴重的安全隱患。

圖3 中心街道路結構圖

3.1.2 斷面高差較大，街道空間緊湊

街區道路縱向由東至西逐漸降低，橫向呈現中間高兩端低的趨勢（圖4）。雖街區兩端絕對標高相差5.19米，但坡度約為0.7度，道路較為平緩。車行道路寬6 ～8 米，僅供車輛單向通行，兩側有2 ～5 米的人行道。這種略顯局促又窘迫的環境，創造了人與人交往間良好的步行氛圍，為中心街的修補與激活提供了文化及美學上的珍貴源泉。

圖4 中心街縱向、橫向斷面形態示意圖

3.2 功能業態分析

3.2.1 社區功能缺乏，旅游開發不足

據統計，中心街的店面以傳統零售和日用品銷售為主，沿街店面中經營內容為服飾、鞋、包的店鋪占比最多，其次是五金百貨及日用品的店鋪（圖5）。

圖5 現狀功能業態占比

對社區生活而言，店鋪經營內容偏向于“衣”，缺少“食”?，F狀功能業態中服飾功能占比最多，為38.1%，而沿街餐飲占比僅為6.7%。且餐飲店面規模小、飲食品種少，不能給當地人群提供多樣性的選擇。

對旅游服務而言，旅游設施開發還處于較低層次的階段，無法在“住”上給游客提供高品質旅游體驗。全區三星級以上的酒店數僅占酒店總數的4.1%，中高品質的住宿服務十分欠缺，導致游客住宿服務體驗較差。策劃可通過酒店品質的提高吸引更多的游客，同時拉動其他服務業的經濟增長，促進旅游經濟的良性發展。

3.2.2 停車空間局促，出行體驗不佳

中心街的商業配套停車空間較少，無法在“行”上保證居民和游客的需求。從日常生活的視角來看，洞頭區每百戶家用汽車擁有量為37.8輛①，中心街所在的城中社區約有2000 輛車，而兩處停車場僅能提供停車位185 個（圖6）。從商業旅游的視角來看，2018 年8 月平均每日進島3916 輛車，洞頭區共有停車位2921 個，老城停車位僅占16.6%，無法承受旅游高峰期過大的停車壓力。交通條件的便利與否直接影響到商業街的發展、游客的出行欲望和出行體驗，因此對中心街的激活首先應改善周邊的停車現狀，為居民及游客出行提供便利。

圖6 中心街周邊停車場分布示意圖

3.3 建筑特質分析

3.3.1 年代分布廣泛，時代烙印鮮明

中心街內留存有各個年代建造的不同形式的建筑，形成了一幅完整的歷史拼圖（圖7）。新中國成立前，沿街主要為2 層樓的木石結構或泥木結構建筑，后因不斷翻建、改建，大部分建筑層數都有所增加。20 世紀80 年代以來，新建或翻建的住宅大多在3 層以上，外墻采用釉面磚或馬賽克貼面。目前全街在20 世紀70 至80 年代間建造的建筑占所有建筑的一半以上，20 世紀90 年代后修建的房屋占到近三成。

圖7 中心街建筑年代分布圖

3.3.2 產權構成多樣，建筑利用率低

中心街建筑產權構成較為復雜，可以分為私有產權、國有產權和公共建筑三類（圖8）。私有產權的建筑占沿街建筑七成以上，產權人眾多，意見難以達成一致。其中43.4%的房屋二層及以上已空置，房主多遷居至新城或在外地打工，聯系工作復雜，無形中給工作開展帶來難度；相較而言，屬國有產權和公共產權的建筑不存在產權和意見糾紛問題，改造過程的可操作性較高。因此，可以從屬國有產權的酒店、電影院等建筑著手，以點帶面促進街區再生。

圖8 中心街建筑產權分布圖

4 中心街社會人文分析

居民和商戶是街區生活的主要參與者，他們的日常生活與經營情況直接受到街區改造的影響，常年在此居住也讓他們對街區的現狀有更深刻的了解，因此有必要在策劃前期對街區受眾、經營消費及公眾意愿展開調研。

本次調研為抽樣調查，將被調查人群分為居民、商戶和消費者三類。共發放問卷170 份，回收有效問卷156 份，有效率為97.5%。

4.1 老齡問題突出，學歷普遍不高

調查結果顯示，中心街人群偏向中老齡化，受教育程度較低。居民中50 歲以上老人超過半數，學歷以中小學為主；商戶中40 歲及以下的中青年占總人數的90.7%，學歷在初中及以上占八成左右；消費者以36 ～50 歲的中年人居多，學歷分布較平均。中心街的激活不僅要滿足以中老年為主的居民和商戶的需求，還應考慮吸引更多的青年消費群體，帶動街區的經濟繁榮。

4.2 經營狀況不佳，商業吸引力弱

中心街沿街共有144 家店面，其中129 家為出租店面，5 家店面為店主自己經營，10 家店面空置。從經營情況來看，大部分商戶居住在中心街附近，超過半數的商戶在此經營了10 年以上的時間。然而，近年來隨著街區活力的逐漸下降，街區人口流失嚴重，消費者數量逐漸減少。這使得中心街的經濟在近年來增長乏力，甚至呈現下降的趨勢，許多商戶出現收支不平衡的問題，紛紛選擇離去。

從消費情況來看，消費者多步行出行，且消費結構和時間上呈現差異化。八成以上的消費者為本地居民，到中心街的時間在10 分鐘以內；停車難導致居住較遠的消費者更愿驅車前往其他商圈。從消費結構來看，以餐飲小吃和生活用品為主，共占比67.8%；文娛活動的消費占比最少，僅為8.1%。從消費時間來看，中青年群體的消費時間集中在下午放學及晚上下班后，在街區內逗留時間多數不超過一小時，反映出中心街目前整體可游性不足。

4.3 局部滿意度低，改造意愿強烈

總體上公眾對街區不滿集中在停車難、道路混雜、建筑老舊等舊城街區常見問題（圖9）。86.8%的受訪者對中心街的改造表示支持，認為中心街的改造能帶來居住環境的改善和生活質量的提升；83.6%的人群對街區旅游開發表示贊同，希望借助旅游打響洞頭知名度，帶動區域經濟發展（圖10）。

圖9 公眾滿意度占比分布圖

圖10 公眾整體改造意愿

對于道路系統，曲折的街巷風韻與宜人的街區氛圍是中心街的特色所在，也是公眾認為需要保留的部分。七成左右的人群認為改造后街區應該保留原有的步行街區模式，但部分商戶希望能限時通車，運送貨物，保障商業需求。

對于功能業態，公眾對大型商超、活動中心、停車場及電影院的呼聲較高（圖11），但居民和商戶的改造意愿出現明顯差異。居住年限較短的居民對大型商超的需求較高，隨著年限的增加，對活動中心、公園綠地等服務功能的需求逐漸增大；經營年限較短的商戶希望能解決停車難的問題，同時增設電影院等具有吸引力的功能，提高商業收入。隨著經營年限的增長，商戶對大型商超的需求也逐漸增大，希望借此解決每日餐飲問題。

圖11 居民和商戶年限與功能需求分布圖

對于街區建筑，超過半數的受訪者對沿街建筑的風格表示了認可，認為建筑的傳統風貌是中心街的特色與名片，是中心街區別于其他街道的特征。67.2%的人希望以局部改造的方式，在保留建筑的傳統風貌的基礎上融入一定的現代元素，從而將中心街的特色延續和發揚（圖10）。

表 1 中心街建筑分類改造策略

5 中心街功能激活改造策劃

基于為“原住民、新市民和游客”共同打造一座城的理念及對現狀的認識，我們從城市功能修補、旅游業態激活和地方文化延續三個方面制定改造策略（圖12），以尊重城市文脈、尊重本地傳統建筑風格、尊重公眾改造意愿為原則，將中心街打造成集旅游、居住于一體的海島風情商業街。

圖12 整體策劃框架圖

5.1 構建慢行系統

本次策劃對中心街道路進行提質改造，在保留原有街區步行為主的屬性的基礎上，實施人車分離、分時通行。在充分尊重老城自發形成的不規則道路形式的基礎上，將綠化帶、城市家具等隔離設施設置于道路中央，較窄一側作為人行道，另一側較寬作為車行道，采用單側單向行駛模式，建立一條慢速出行的道路，以疏解路段交通壓力，減小交通安全隱患（圖13）。于人民路、連城大道與中心街連接處各設一個機動車入口，滿足運貨及消防要求；人行入口分別從中心街東側入口廣場和人民路相接的西側引入，設計結合臺階、架空走廊，實現立體便捷的人行流線。

圖13 道路交通優化示意圖

5.2 植入旅游業態

中心街是老城最主要的商業街，也是老城社區生活的交往中心，過于單純的商業或居住區等會導致城市功能單一化[5]，不僅無法幫助街區重拾往日的繁榮，更可能加劇人群的流失。因此，中心街的功能激活只有建立在混合布置的基礎上，修補欠缺的功能，植入新的業態，才能提升人居環境、激發街區活力。本文將中心街分為停車區、入口區、中區和西區，分別對每個區域進行功能業態策劃（圖14）。

圖14 整體功能策劃分布圖

考慮到中心街“海島風情商業街”的整體定位，街區功能的激活需要從旅游服務著手，吸引人氣聚集。在入口區增設海天書吧，提升整體街區文化氛圍；植入生鮮市場、洞頭海鮮等具有地域性的特色旅游產業，并提升現有酒店品質，提高旅游競爭力，吸引外來游客；增設連廊等底層戶外商業空間，強化人與街道兩側店面的活動聯系，增加商業氛圍。在為本地居民創造就業機會的同時，提升居民經濟收入。

5.3 補充城市功能

城市生活方面，在中區補充餐館、超市等社區生活空間，實現街區內居住與商業功能的混合。在前期調研中發現，居民的需求主要集中在大型商場、活動中心和電影院三類功能上。但考慮到中心街是位處老城核心地段的商業街，補充公共福利性質的功能不利于街區商業氛圍的形成，無法有效地帶動街區人氣的聚集，而洞頭電影院曾是整條街區最具人氣的場所，是許多居民心中的兒時回憶，最終選擇基于原址重建電影院。這不單是出于居民的熱切需求，更希望能延續原有文脈，吸引更多的年輕群體前來，在重新喚起居民心中美好的記憶的同時，使電影院成為街區、乃至周邊社區的文化中心。

5.4 擴展停車空間

停車空間的質量直接影響到中心街的商業繁榮和老城全域旅游產業的發展，因此必須加強旅游配套停車設施?，F有停車空間為平面布局形式,為充分利用垂直空間，我們考慮在現有停車場上新建立體停車樓。街區東西兩側停車樓均實現屋面停車，以不破壞街區原有天際線形態為原則，控制建筑的高度與層數。停車樓外表面設置垂直綠化，屋面配有屋頂花園，以補充城市公共空間；一層沿街設置餐飲、商鋪等商業功能，延長街區的商業流線，同時補充社區服務功能，為居民生活提供便利。

5.5 建筑分類改造

綜合考慮建筑的風貌、產權、歷史價值等因素，制定了新建建筑、增設加建、保護修復、立面改造和清洗修繕5 種不同的改造策略（表1）。為避免因產權和拆遷引起民眾糾紛，我們選擇在保留私有住宅不拆除的情況下，以國有產權的建筑為改造主體，通過傳統建筑語言與現代設計結合的形式，根據街區功能需求進行部分拆除并原址重建。

結語

舊城是城市長期發展的基礎和依托，然而已有大量的舊城改造實踐僅聚焦于街區旅游業態的開發，而忽略了對原住民生活品質的提升。本文以“為‘我們（原住民、新市民、游客）’共同造一座城”的理念出發，在尊重街區現狀和公眾意愿的前提下，提出保留原有步行空間，并植入新的電影院、酒店、停車樓等建筑，通過城市功能和旅游業態的補充與植入，實現中心街文脈延續與功能修補激活。在修補過程中尊重洞頭原有文化特色，通過優化道路系統、激活街區功能、提升空間質量，幫助城市重新找到靈魂，煥發出新的活力。

圖表來源：

所有圖片表格均為研究團隊共同繪制

注釋：

①來源于《2019 年洞頭區國民經濟和社會發展統計公報》