我國房地產金融風險與防范探析：機制、影響因素與實施策略

佟訓舟 王 博

（中國人民銀行長春中心支行，吉林長春 130051）

一、我國房地產金融風險形成的主要原因

（一）建立社會征信體系存在滯后性

征信是專業機構結合市場需求和法律規定，對企業或個人信息進行收集記錄，并為企業或個人建立信用檔案的一種活動。在市場比較成熟的狀態下，社會上會存在較多從事征信的中介機構，也形成了以法律規章、職場標準、組織管理、宣傳培訓、行業規范為主要構成要素的較為完整的社會征信體系。不過目前我國的征信體系建設整體較為滯后，很多人還不具有信貸記錄。這是金融機構出現信貸風險的主要影響因素。

（二）房地產資金監管相關法律法規缺少完備性

近年來，我國在堅持全面依法治國，推進法治中國建設方面大踏步前進。為了填補監管空白，國家針對房地產行業和金融行業相繼出臺了多種法律法規和規范條例。目前，盡管針對金融行業和房地產行業的監管配套已逐步完善，但仍存在灰色地帶和權責不清的情況，執行和操作層面存在較多漏洞與風險。

（三）未能對房地產金融進行有效預警監測

2013年，中國人民銀行組織建立了金融監管相關聯席會議制度，對全國的金融風險預警防范協調開展統一工作，證監會、銀監會、會外局、保監會均在其列。這些部門之間運作體系相對獨立，通氣不足，開展監管工作時往往僅針對自身專業領域進行相關風險監測，即便運用臨時性會議或定期通氣的方式也較難對系統性金融風險展開全面監控、深度挖掘和實時預警，因此需要設置專門的監管機構，對金融市場整體監管工作進行統籌協調。

（四）房地產金融對應融資渠道單一且工具較少

我國房地產金融起步較晚，融資環境較為封閉，融資主要通過住房抵押貸款、銀行貸款等方式，和發達國家相比較為單一，直接融資發展較為緩慢，這就導致銀行需要承擔房地產市場產生的大部分風險。在發達國家，一個完整的房地產金融體系不僅包括銀行，還包括投資、保險基金等多種機構。目前，我國房地產金融體系建設相對滯后，大量資金儲蓄在銀行中，難以促進市場流動，更難以發展多元性融資渠道和金融工具，嚴重影響金融行業、房地產行業平穩健康發展。

（五）銀行自身管理機制不夠健全

近幾年我國房價迅速飆升，房地產企業普遍利潤豐厚，在資本逐利影響下，銀行紛紛將房地產信貸作為優良資產，大力增強對于房地產的信貸支持。在此過程中，銀行可能會出現短視行為，忽視操作規范與規章制度，將審查手續自行簡化，將風級評定門檻降低。貸款之前，沒有對較為重要的資料和企業信用時進行嚴格審核；貸款之后，沒有對項目進程進行及時追蹤。這樣的失誤很可能會導致部分房地產開發商未能正確使用資金甚至挪用資金，從而出現項目單位不能按期償還信貸資金的情況，不僅會使銀行遭受損失，也給房地產金融造成了極大的風險隱患。

二、我國房地產金融風險防范和化解措施

（一）推動社會征信制度不斷完善

首先，征信系統在建設和完善時，需要同時將個人信用信息和企業信用信息詳細且完整地錄入，并且涵蓋非銀行金融機構與銀行信貸信息，以保證信息數據的全面性。除此之外，還應逐步擴大征信體系建設的參與主體，引導企業參與到征信體系建設中來，鼓勵相關行業專門從事征信服務。其次，政府可依據相關法律對存在不良誠信記錄的個人進行教育和處罰，并出臺征信行業的操作標準，明確工作人員、企業的準入門檻，對于提供虛假征信材料、泄漏商業及個人隱私的違規行為，應及時依法查處，對于未能達到信用級別的企業，不予受理或者不予行政許可。

（二）加強房地產金融法制建設

第一，制定法律法規，從制度層面強調房地產金融的重要性，明確不同市場主體的義務與權利。其次，針對住房公積金管理單獨立法。我國當前管理公積金的依據為《住房公積金管理條例》，急需一個更全面、系統的立法來規定住房公積金的設計目的、管理原則、管理機構、歸集、運行、增值、使用與監管方面等問題。最后，進一步完善房地產金融法律，包括《信托法》《商業銀行法》《擔保法》等，規范管理房地產籌資、融資問題以及新出現的房地產金融渠道與工具，減少房地產金融可能會產生的風險。

（三）重視建設房地產金融風險相關預警監測體系

首先，針對市場庫存、投資增速、空置率進行監測。房地產市場近幾年呈現出高庫存發展態勢，投資過熱得到遏制，但是仍然難以轉變市場供需失衡的問題。加強對上述數據的監測，可以使后續的風險防范化解工作得到充分的數據支持。其次，重點關注房屋價格波動。房價的波動往往會對房地產信貸方面的風險產生直接影響。房價增長較快時，金融機構需要對信貸規模進行嚴格把控，保持投機性住房貸款在可控規模內，嚴防價格下跌時可能會產生的信貸違約。最后，做好信貸融資和房地產投資比重控制。強化信貸風險管控，盡量運用質押、抵押、保證等形式來發放貸款，同時嚴格把控信貸和投資資金，以防出現房地產開發商運用建設單位墊資、其它項目資金頂替的方式將自有資金比例提高，騙取金融機構貸款的情況。

（四）推動房地產融資渠道不斷拓展

首先，推動房地產信托發展。房地產信托是指信托投資公司通過專業性投資團隊的分析，結合信托計劃，將籌集的資金投向房地產項目。信托融資不僅能降低融資成本，還能實現資金的靈活調度，廣受房地產企業青睞。當前，我國有大量信托計劃引入銀行資金，以便當房地產開發商資金不足時，可以迅速得到項目開發資金。其次，推廣REITs（房地產信托投資基金）。一方面可以利用信托憑證或發行股份方匯集資金，通過基金托管機構開展托管工作；另一方面還可以外聘基金管理工作人員，委托物業資源管理工作人員或投資機構對房地產進行投資經營管理，將投資綜合收益按照一定比例向投資者分配信托基金。REITs的實施能夠使市場中的存量資金得到激活，繼而帶動市場中的零散資金參與投資開發，幫助房地產企業拓展自身業務范圍，快速占領市場。最后，優化二級市場準入環境。很多行業優質公司會利用二級市場募集資金的方式推動自身發展，而房地產企業卻被拒之門外，這存在一定的不合理性，需要對房地產企業實施的IPO嚴控政策進行松綁，房地產企業上市后，財務數據與各項業務需受股東、市場監督，以防止房地產金融風險產生，推動房地產企業健康發展。

（五）銀行不斷完善內部管理機制

首先，銀行應落實、完善管理制度。加強銀行間制定的規章制度以及政策的一致性，協調管理制度，確保管理工作執行落實到位，與時俱進，減少制度漏洞。其次，將現代企業制度引入到管理工作中，推動內部治理結構不斷完善。借鑒發達國家的經驗，重視權利的制衡與分散，構建全新銀行管理制度，積極促進管理模式向扁平化方向發展。最后，強化操作風險防控。不斷制定和完善操作風險方面的管理機制，科學規范整個操作流程，并針對每個業務的操作流程做出具體規定，做到權力制衡與權責分明，使問題出現的可能性降到最低，確保銀行行為的公正性和公開性。