已預(yù)告登記的房屋因土地被抵押如何辦產(chǎn)權(quán)證

鐘京濤

案例

甲公司開發(fā)建設(shè)的某商品房項目（以下簡稱“案涉樓盤”）于2010年9月取得商品房預(yù)售許可證。2010年

10月，李某等人分別與甲公司簽訂商品房買賣合同并辦理了商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。2011年1月，雙方辦理了預(yù)購商品房的預(yù)告登記。2011年12月，市國土資源局為甲公司辦理了案涉樓盤所在宗地的登記手續(xù)，頒發(fā)了國有土地使用證。隨后，甲公司以該宗地使用權(quán)為丙公司向乙銀行申請的4500萬元最高額抵押貸款提供擔(dān)保，并辦理了土地使用權(quán)抵押登記。2014年底，案涉樓盤通過綜合驗收并交付使用。因案涉土地使用權(quán)處于抵押狀態(tài)，李某等人無法辦理產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)過行政復(fù)議等程序后，李某向人民法院提起行政訴訟。一審法院經(jīng)過審理于2015年3月判決，撤銷案涉抵押登記行為。登記機構(gòu)、乙銀行不服，提起上訴。

分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，部門間存在信息不暢、工作不銜接等問題，導(dǎo)致開發(fā)商在商品房出售后，仍將商品房項目所在宗地的建設(shè)用地使用權(quán)以抵押等方式處分，造成購房人無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。自不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，房地分別處分并辦理相應(yīng)登記造成權(quán)利沖突的問題已基本避免，但如何處理分散登記時期產(chǎn)生的大量歷史遺留問題，仍是不動產(chǎn)登記中面臨的難題。

從地方處理此類歷史遺留問題的路徑來看，大體有兩種方式。一是通過政府部門協(xié)調(diào)，由抵押權(quán)人出具同意辦理轉(zhuǎn)移登記的書面意見后，登記機構(gòu)再予以辦理相應(yīng)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。這一方式的優(yōu)點是效率高，能夠快速解決“辦證難”，不足之處是仍未根本解決權(quán)利沖突問題。二是通過訴訟方式解決，包括通過民事訴訟推翻據(jù)以辦理登記的基礎(chǔ)法律關(guān)系，進而撤銷抵押權(quán)，或直接通過行政訴訟撤銷抵押登記。該方式的優(yōu)點是從根本上解決了權(quán)利沖突問題，不足之處是效率低、不確定因素多。

本案即是按后一種方式處理。從實體法律關(guān)系上來看，本案中甲公司出售給李某等人的商品房包含其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，案涉土地上設(shè)立的抵押權(quán)存在無權(quán)處分因素;從登記程序上來看，本案的一個特殊因素是李某等人已辦理了預(yù)告登記，根據(jù)法律規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。本案一審、二審法院均認(rèn)可此觀點。

不動產(chǎn)登記實踐中，對于土地存有建筑物、構(gòu)筑物的能否單獨抵押土地使用權(quán)的問題，仍有不同觀點，一種觀點認(rèn)為可以單獨抵押。另一種觀點則認(rèn)為不能單獨抵押，應(yīng)一體處分。從嚴(yán)格意義上講，后一種觀點更符合法律邏輯，因為對于土地的開發(fā)利用，我國法律規(guī)定了規(guī)劃、施工等一系列限定條件，在已有建筑物、構(gòu)筑物的情況下忽視其存在，或不考慮其用地行為合法與否，顯然不符合房地一體處分和依法登記的基本要求?，F(xiàn)行法律中，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)雖然相互獨立，但我國在堅持房地權(quán)利分離的同時，又實行房地處分一致原則，要求“房隨地走”“地隨房走”。抵押屬于一種處分行為，也應(yīng)當(dāng)實行房地一致原則，在抵押土地時，地上物應(yīng)一并抵押，《民法典》第三百九十七條對此作出了明確規(guī)定。因此，本案中案涉土地顯然不屬于單獨辦理土地使用權(quán)抵押登記的情形。

本案二審法院認(rèn)為，案涉抵押登記之前，案涉土地上已實際建造商品房，李某等購房人已經(jīng)辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記，案涉抵押登記缺少地上附著物情況;甲公司將建設(shè)中的案涉樓盤預(yù)售后，受預(yù)告登記排他效力的制約，不得再以預(yù)售的商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法不予登記;案涉土地在設(shè)定抵押登記的同時，產(chǎn)生了將該地上建筑物一并抵押的效力，應(yīng)經(jīng)李某等權(quán)利人同意。因此二審法院判決，駁回上訴，維持原判。

本案發(fā)生在分散登記時期，但不可否認(rèn)的是權(quán)利沖突客觀存在。本案帶來的啟示就是，對于土地使用權(quán)（尤其是經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)用地）單獨抵押，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)盡更多的注意義務(wù)，以避免帶來不必要的糾紛。（作者單位：自然資源部不動產(chǎn)登記中心）