寧波市不動產“帶押過戶”登記實務探析

□寧波市不動產登記中心 毛幼麗

抵押的不動產，能買賣嗎？近期，寧波市不動產登記中心在廣泛調研的基礎上，協調住建、銀監、中介等相關部門和企業，成功試點辦理不動產“帶押過戶”，用實際案例回復了老百姓普遍關心的這個問題。筆者通過對所辦理的案例進行總結，將“帶押過戶”登記在實務操作層面做初步探析。

“帶押過戶”的概念

所謂“帶押過戶”，是指對于存在抵押的不動產需要上市交易的，賣方無需先歸還原來的房貸就可以完成過戶，買方可同步獲取金融貸款。買方的貸款機構和賣方的貸款機構，可以是同一金融機構，也可以是不同的金融機構。

《民法典》頒布之前抵押狀態下的登記辦理模式

《民法典》頒布之前，《物權法》采取的是禁止抵押人轉讓抵押財產的立場，其中明確規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產。也就是說，想要賣掉已經抵押的不動產必須經過抵押權人的同意。因此，在以往的存量房買賣過程中，抵押的不動產轉移過戶十分困難，雖然抵押權人只是享有就抵押財產變價所得價款優先受償的權利，然而實務中抵押權人通常都要求抵押人必須先清償債務、注銷抵押登記，才能進行交易過戶。這意味著，買賣雙方面臨過橋資金高、過戶手續繁瑣復雜、買賣交易時間長等難題。

▲寧波市“帶押過戶”實現多個業務“同步辦”“合并辦”“合并審”。

在不動產登記實務中，抵押狀態下的產權登記，一般是在抵押權人同意的前提下，進行補換證、離婚析產、夫妻約定等登記，這些登記僅僅導致抵押權項下的不動產權證書號或抵押人等一個要素的變更。即使是抵押人的變更，也僅僅是在某些特定關系發生變化（如夫妻約定、離婚析產等）的前提下進行，并不是因買賣關系進行轉移，且不涉及抵押金額、期限、擔保范圍等要素的變化。

因此，立足不動產登記領域，登記機構積極回應群眾的熱切訴求，探索研究不動產“帶押過戶”登記，有效保障抵押不動產的流通，就顯得尤為重要。

《民法典》頒布之后抵押狀態下的登記辦理模式

2021 年1 月1 日，《民法典》正式實施。《民法典》第四百零六條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。也就是說，已設定抵押權的不動產，在抵押期間，抵押人是可以將抵押物轉讓給他人的。抵押權的效力并不受抵押物轉讓行為的影響，在實現抵押權的條件具備時，抵押權人仍可以追及抵押物之所在，實現自己的權利。這點跟原先《物權法》的相關規定有很大的變化。針對這一變化，自然資源部發布的《自然資源部關于做好不動產抵押登記工作的通知》第三條明確規定，首次登記或抵押預告登記的，應當在不動產登記薄“是否存在禁止或者限制轉讓抵押權不動產的約定”欄記載轉讓抵押不動產的約定情況，如果寫“是”，抵押期間依法轉讓不動產的，應當由受讓人、抵押人和抵押權人共同申請轉移登記；如果寫“否”，抵押期間依法轉讓不動產的，應當由受讓人、抵押人共同申請轉移登記。也就是說申請人可以根據不同的約定情形，辦理“帶押過戶”。

寧波市“帶押過戶”的試點做法

《民法典》帶來的變化，打破了抵押狀態下不動產產權登記的原有模式，但各地各部門對“帶押過戶”認識上還存在分歧和疑慮，不管在業務辦理規則上還是系統流程設置上都引發了不小的壓力和挑戰。在此背景下，寧波市積極調研，勇敢探索，多措并舉，本著便民利企的總方針，邊調研，邊試點，邊總結，在確保登記安全的前提下，推進“抵押不動產依法轉讓”工作，在保障抵押權人權益的同時，減少群眾、企業的資金成本和時間成本，降低金融風險，滿足辦事群眾、企業盤活抵押不動產的需求。通過試點，打通業務壁壘，優化辦理流程，簡化申請材料，采用組合登記模式，一個窗口、一次收件、一套材料、一個環節，即可同步實現存量房買賣轉移登記、抵押權變更登記、抵押權轉移登記等多個業務的“同步辦”“合并辦”“合并審”，辦理起來相當方便。這樣的組合登記不僅能充分保障各交易主體的合法權益，還能避免原先存量房過戶中存在的交易風險。

以存量房為例，若抵押權首次登記時，雙方存在禁止或者限制轉讓抵押不動產的約定，那么存量房“帶押過戶”就存在以下兩種組合登記。

第一種是存量房轉移登記+抵押權變更登記。買賣雙方與同一貸款機構簽訂相關協議后，在不注銷原有抵押登記的情況下，申請辦理存量房轉移登記及抵押權變更登記組合登記。

第二種是存量房轉移登記+抵押權變更登記+抵押權轉移登記。該組合與上一個組合最大的不同點在于存量房買賣雙方對應不同的貸款機構（即兩個不同的抵押權人）。買賣雙方與兩個貸款機構共同簽訂相關協議后，在不注銷原有抵押登記的情況下，申請辦理存量房轉移登記、抵押權變更登記及抵押權轉移登記組合登記。

“帶押過戶”業務的申請材料，除普通轉移登記和抵押權登記需要的常規申請材料外，主要還需增加一份“協議”，由買賣雙方以及貸款機構共同約定“帶押過戶”的相關內容，如抵押變更內容、資金監管賬戶等。如果抵押權人不變，則由買賣雙方及抵押權人簽訂“三方協議”；如果抵押權人不同，則由買賣雙方和抵押權人簽訂“四方協議”，作為“帶押過戶”中抵押權登記的重要依據。

“帶押過戶”產生的積極意義

“帶押過戶”的核心是免去提前還貸解押環節，實現帶抵押過戶和抵押權登記同步辦理。與原登記模式相比，“帶押過戶”模式可大幅縮短交易時間、降低交易成本，防范欺詐風險和操作風險，有效提升二手房交易的安全性和便利度，是便民利民公共服務的有益探索。同時，“帶押過戶”也有利于激發二手房市場交易活力，促成新建商品房市場和二手房市場之間的良性互動。在試點過程中，已經得到廣大百姓、企業、銀行、中介等部門的肯定和認可。

“帶押過戶”的難點和建議

不動產“帶押過戶”目前在寧波處于試點階段，還存在一些難點和提升空間，主要體現在以下幾點：一是“帶押過戶”模式對金融機構的貸款審批模式有新的要求，金融機構的內部辦理流程還需做進一步的調整和完善；二是跨機構的“帶押過戶”需要不同貸款機構之間的銜接，雙方認可的協議文本，具有公信力的資金監管賬戶等，這些都需進一步完善和明確；三是目前“帶押過戶”業務還局限在抵押不動產僅存在一個抵押權的情形，無法拓展到全部存量房。因此，為全面有效鋪開“帶押過戶”業務，在擴大宣傳力度，讓老百姓充分認識“帶押過戶”便捷安全可行的基礎上，還需進一步完善規章制度，細化操作規則，統一規范標準，給予登記部門和金融機構構建新業務體系，打造新服務格局充分有力的保障和支撐。