探索現金流管理在房地產企業中的應用

文/陳華民（河南居易置業有限公司）

房地產企業進行現金流管理即企業對現金的收支狀況進行細化管理，針對企業內部的投資、籌資等經濟活動加強管理，提高企業的經營性現金流，從而減輕房地產企業的負債壓力。房地產企業生產經營需要大量的資金支持，而且現金流也極不穩定。同時，房地產企業的資金使用風險較高，而房地產企業加強現金流管理，可以提高企業資金周轉和運行能力，從而提高企業的綜合實力。因此，房地產企業不僅要拓寬融資渠道，提高現金流管理意識，還要建立健全現金流預算管理制度，從而提高企業資金布局的科學性。

本文闡述了房地產企業現金流管理的具體內容和特點，分析了房地產企業在現金流管理中存在的問題，并提出了具體的解決對策，以期為房地產企業進行現金流管理工作提供參考建議。

一、現金流管理的具體內容

（一）現金流流向管理

企業的現金流流向通常包括流入和流出方向，即收入和支出兩個流向。流入是指房地產企業銷售房產之后所得到的一系列房款等收入來源，而流出指的是房地產企業在土地獲取、項目開發建設、采購等各環節中所有的經濟支出。

房地產企業應當重視企業的各項業務，不斷完善各項規章制度和銷售流程等，同時，企業在房地產投資、建設等現金支出過程中，應當進行合理的規劃，并對市場經營狀況進行客觀分析，在投資的時候充分分析現金流是否充足，對各項現金支出進行合理的計劃和監督，確保現金流正常流轉。房地產企業還應當明確其發展戰略目標，建立與其相匹配的現金流管理目標和相關管理制度。

（二）現金流流量管理

現金流量包括現金流入量、現金流出量和現金流凈額這三部分。而房地產企業的現金流流量管理是較為重要的工作內容，企業對比現金流的組成結構、現金流的質量，對企業的現金流量進行管理，科學評判企業的現金流是否穩定。

（三）現金流流速管理

企業現金流流速是指企業內部資金完成循環的速度，企業經營狀況良好，其現金流流速越快。企業在評估現金流流速的過程中，應充分考慮企業的應收賬款周期等因素，加強現金流流速的管理，科學防范資金斷裂的風險。

（四）現金流流程管理

現金流流程是指企業應當合理規劃資金的使用途徑和方式，制定資金使用計劃，并在現金流動的過程中加強監督和管理，及時掌握現金流的具體狀況。而房地產企業更應當加強現金流流程管理，在現金使用之前應當提前預測，對現金的使用途徑等前景進行分析，全面掌握企業內部的現金流的總量和流向，合理配置現金資源，合理控制現金的各項支出[1]。并且在對現金流進行管理時對發現問題及時找出問題的原因，采取合理的對策調整企業的管理方法和控制方針，促進現金流的良性循環。

二、房地產企業現金流管理的特點

（一）重視資金需求，現金周轉期較長

房地產企業相對于其他行業來說，其在項目開發和建設中需要耗費較多的資金，需要經過一系列的經濟支出才可以進行銷售，進而賺取利潤。房地產企業在開發的時候需要購買土地，土地在征收和開發的過程中會遇到各種問題，而且在項目建設的時候也需要購買大量建筑材料等，同時也需要投入大量的人力物力等，導致了部分房地產企業經常出現資金短缺的現象。由于房地產企業項目建設周期較長，其需要經過一系列的經濟活動才可以進入到銷售階段，獲得房產銷售資金，從而維持企業日常運營，因此房地產企業的現金周轉周期較長。部分房地產企業的現有資金不足以維持其正常的經營活動，因企業自身資金量有限，其需要經過金融機構貸款或者進行多元化融資才可以獲得更多的資金量，從而完成項目的開發和建設。因此，房地產企業要特別注重資金需求，通過項目貸款等多種方式獲取資金支持，確保企業健康穩定發展。

（二）重視資金使用帶來的高風險

房地產企業內部的流動資金較少，其通常都將大量的資金投入到項目的開發和建設中，對于資金需求較大的項目相對來說則會加大投資比例，而資金一旦被投入到具體的項目中就很難調動，因此房地產企業的資金使用風險較高。

在同時開發多個項目的情況下，如果資金布局安排不合理，將資金集中投入到某一個項目中，將導致其他項目缺乏資金。為順利完成項目開發建設，企業就會通過融資活動獲得更多資金，這樣也會增加企業的利息支出，增加企業的經濟壓力。

因此，房地產企業應高度重視資金使用帶來的高風險，合理規劃資金使用，合理分配內部資金，提高企業的利潤水平。

（三）關注資金回收的周期

房地產企業應重點關注資金回收的周期，只有保證資金的充足，才可以順利完成項目建設工作，確保企業內部資金的充沛，保持企業的正常運營。現階段客戶基本都是采用按揭貸款或分期付款等方式購買房屋，較少采用一次性付款方式購買房屋。這樣就會導致企業資金回收的周期相對較長，因此房地產企業應合理規劃運作流程，確保企業各項工作的順利實施，盡量縮短資金回收周期[2]。

（四）房地產管理部門資金監管

為保證房地產項目預售資金用于項目開發建設，確保房地產項目竣工交付，房地產管理部門要求按預售許可設立預售資金監管賬戶，房地產企業預售商品房取得的全部收入均需繳存監管賬戶，通過商品房預售資金監管三方協議等方式，其資金使用需根據項目建設進度和相關證明材料，由房地產管理部門核實同意并通過監管銀行進行相關資金使用撥付，其監管期限自核發商品房預售許可證開始至辦理不動產首次登記后止。資金監管期間，其使用需項目專款專用，其他單位和個人包括企業的集團公司均不得抽調或挪用，增加了房地產企業項目資金的安全性。

三、房地產企業現金流管理存在的問題

（一）現金流管理的意識較為薄弱

房地產企業將主要的精力都放在項目的開發和投資建設中，盡可能地多開發樓盤，賺取更多的經濟利益。但是，部分房地產企業對于現金流管理的意識較為薄弱，企業內部缺乏現金流管理的專業人才，而且企業只是將經營收入和利潤作為衡量業績的標準，并未將現金流過程管理納入績效考核中，導致企業內部未充分重視現金流管理，從而影響了企業運營和管理。

（二）未建立健全現金流預算體制

現金流預算管理是企業管理的重要工作內容，房地產企業現金流管理難度較大，涉及的部門也較廣，部分企業為了節省人力物力未建立現金流預算體系，或雖建立了現金流預算管理體系，但是并未根據自身的實際需求和業務狀況進行調整和改進，在實際執行過程中也未充分落實，不利于企業科學規劃現金流，進而影響企業的運營和決策。

（三）籌資渠道受限制

房地產企業在自身資金短缺的時候，一般都是通過銀行貸款等形式進行籌資。但在目前的經濟環境下，銀行等金融機構對房地產企業的貸款審核較為嚴格，中小企業很難獲得貸款額度。同時，企業的融資渠道較為單一，造成部分房地產企業仍舊缺乏資金[3]。很多房地產企業雖然獲得部分貸款，但是由于自身的回款速度較慢，給企業帶來了較大的還款壓力，甚至導致企業破產。

（四）資金流管理缺乏預警機制

房地產企業應建立資金流管理的預警機制，對企業資金的使用情況進行全面監督和管理，降低企業的財務風險。但是，現階段部分房地產企業缺乏對資金流的管控，也沒有建立科學的資金流管理預警機制，增加了企業現金流管理的風險。同時房地產企業未及時核查資金流是否符合房地產開發全程需要，特別是在房地產銷售形勢不太好的情況下，在后期有可能出現資金匱乏現象，從而導致爛尾樓情況的出現。

（五）資金回籠速度較慢

房地產企業在項目運行中，包括土地征收、項目開發建設、購買材料等一系列經濟活動中支付大量資金，而完成這一系列過程需要一年甚至是幾年的時間。

房地產企業在完成上述過程和工作后，還需要經過一定手段的營銷，才可以獲得客戶的購房款，從而獲得經濟收益，這一過程是比較漫長的。因此導致房地產企業的資金回籠速度較慢，在有較多短期融資的情況下，部分企業甚至面臨著較大的還本付息壓力。

四、房地產企業現金流管理的對策

（一）強化現金流管理意識

首先，需提高企業全體員工現金流管理的意識，房地產企業各級領導要帶頭重視現金流管理，帶動全體員工重視現金流管理工作；其次，房地產企業應當加強培訓，在培訓中強化員工現金流管理的意識，讓員工了解現金流管理對于企業的重要意義，同時使財務人員等可以掌握現金流管理的具體方法，為企業強化現金流管理提供良好的環境；最后，房地產企業應將現金流管理納入績效考核中，調動員工的積極性，強化員工現金流管理的意識，進而提升企業強化現金流管理的能力。

（二）建立健全現金流預算管理模式

首先，房地產企業應當編制現金流的使用計劃，合理規劃每一個項目開發和項目的現金流使用規劃；其次，房地產企業應當根據各項目的現金使用計劃，嚴格追蹤和監管現金流使用情況，對現金流預算管理可采用滾動評估模式，站在評估當下時點上對未來一定期間（3至6個月）的現金流情況進行評估，并進而擴展到對項目全案情況進行預估推演，及時分析現金使用計劃與實際經營資金需求之間的差異，并對預算編制內容進行調整和改進；最后，企業應加強投資分析，在不同階段應當對企業內部的現金流進行評估，合理分析現金流的使用規劃，并根據行業整體經濟形勢及本企業面臨的經營狀況，在必要時進行適當調整以應對市場的變化。同時房地產企業還應嚴格審批預算外的現金使用申請，以減少計劃外支出對企業現金流的影響。

（三）拓寬融資渠道

房地產企業應拓寬融資渠道，不僅僅依靠銀行貸款單一的融資渠道，而是應實施多元化融資方式，籌集更多的資金，增加企業的內部現金流量，維持房地產企業的項目建設。

房地產企業可以通過項目融資的方式，將自身正在建設的項目抵押貸款，獲得一定的貸款額度，最后運用項目的回款償還貸款。

房地產企業也可以通過融資租賃的方式融資，這種方式是指承租人沒有能力直接購買房產，而是由出租人購買后向承租人出租，承租人需要向出租人繳納一定數額的租金[4]。同時，房地產企業還可以選擇合作開發融資的方式，籌集更多的資金，以滿足房地產開發的資金需求。另外，尋求有一定墊支能力的建筑商進行工程墊支，也可在一定程度上緩解房地產企業在前期建設時期的資金壓力。房地產企業通過拓寬融資渠道，可以減少銀行復雜的貸款手續流程，降低企業的貸款風險，減少企業的資金壓力，降低資金斷裂的風險。

（四）完善現金流預警機制

房地產企業應完善現金流預警機制，一般包括償付能力、創造價值等指標，并且設置一定的指標標準，設置報警機制。企業應當在償付能力趨近報警指標的時候，就應當加快資金的回籠速度。

例如，在銷售商品房的時候，加大促銷力度，給予客戶一定比例的優惠政策，促進銷售回款，從而降低現金流風險，為企業創造更多的經濟價值。

（五）提高企業資金布局的合理性

第一，房地產企業應建立資金使用規劃，可通過對各項目進行詳細的現場調研，記錄項目所需的資金需求計劃等內容，合理安排企業的資金。根據每個項目的開發進度和資金需求情況，建立現金流管理制度，并結合房地產管理部門資金監管要求，辦理資金釋放和使用手續。第二，房地產企業應當加快資金回籠，這一過程中企業加強應收賬款管理工作是重要且必要的一項工作。企業對于已購房未回款的客戶可建立回款獎勵制度，促進資金回籠；第三，房地產企業應當建立資金審批制度，在每一個項目投資和建設之前，應當組織專家對該項目進行分析，分析計算項目開發建設各階段的投入情況和銷售回款情況，將企業的資金合理分配到各項目建設中[5]。并且對于各項目的資金使用情況進行追蹤和監管，對每一筆開支都應當進行詳細記錄，建立項目的支付審批臺賬，明確各個項目的投資運營狀況。同時，房地產企業還應當將現金流管理納入企業整體的發展戰略中，根據企業的經營戰略目標，對企業的現金流進行分析和管理，讓企業的現金流管理符合企業整體發展目標，提高資金的使用效率。

五、結束語

現金為王，特別是對目前階段的房地產企業來說，做好現金流管理是尤為重要的。房地產企業應認識到自身行業現金流管理的特點，提高企業員工現金流管理的意識，建立健全現金流預算管理模式，提高企業資金布局的合理性。

同時，房地產企業還應當制定科學的現金流預算體系，合理規劃企業現金使用，完善資金流預警機制，也應拓寬融資渠道，加強對應收賬款工作的管理，增加企業現金流，減少企業的現金流及融資壓力。房地產企業也應及時調整和改進現金流管理制度和流程，針對現金流管理中存在的問題提出針對性解決對策，確保企業健康快速發展。