老舊小區綠化改造問題及對策

段耀君，王立揚，張 煒

（山東高速齊魯建設集團有限公司，山東 濟南 250000）

隨著城市經濟發展，人們的生活方式在改變，住宅小區的建設方式、規劃方式、設計方式和過去都有了很大不同，目前城市中依然有很多老舊小區不能滿足人們對生活的需要，需要通過綠化改造建立起更加和諧的生活環境。但是，老舊小區的綠化改造過程中仍然面臨著很多問題，經濟、社會因素，小區原有設計方式對小區的綠化改造形成嚴重的制約，為此需要制定科學的綠化改造策略，滿足人們物質文化需求的同時，也能通過科學合理的改造，滿足小區和諧發展的需求。

1 老舊小區綠化改造的重要性

1.1 提升居民居住水平

老舊小區的建設時間早，小區建設理念落后，規劃比較簡單、建筑設計標準低，在管理和使用的過程中存在很多問題。很多小區內還存在亂搭亂建、雜物堆積、綠地被大量占用的情況，由于沒有規劃停車場，小區內胡亂停車的情況比較多。很多小區的綠化用地在缺少維護的情況下雜草叢生，嚴重影響美觀效果，影響居民生活水平、標準提升，必須開展綠化工作改善居民的居住效果。

1.2 建立更加和諧的社區

綠化工作是和諧社區建設的重要內容，對提升居民生活標準有著非常關鍵的作用。綠化改造后可以在社區內創造和諧、友善的居住環境，對老舊小區的社區工作也有著十分積極的作用，從而提升社區建設的水準。

2 老舊小區綠化改造的常見問題

2.1 綠化改造工作缺少有效的管理機制

很多老舊小區都是過去國有企業的福利性建筑，房改之后，房屋可以作為商品參與房地產交易和流通，進行買賣等交易，老舊小區也需要進行維修和養護工作。雖然一部分老舊小區雇傭物業公司負責日常管理，但小區最初建設時沒有對綠化、區域劃分予以足夠重視，日常工作中物業管理對小區綠地也沒有采取科學的管理方式，再加上很多老舊小區的物業費用收繳率比較低，導致在日常管理工作中，有很多疏漏問題，公共綠化區域得不到充分維護和保養。

2.2 植被受到人為破壞

老舊小區的住戶以中老年人為主，退休人員也占據了非常大的比例，由于沒有工作壓力，所以日常工作中有很多時間娛樂，其中將綠地改造成菜地也成為了很多老年人的主要活動。將綠地改種蔬菜會影響小區綠地的統一規劃，對菜地施肥也會影響周圍的空氣質量。很多小區進行綠化改造的過程中，很多工程阻力來自于民眾的抵制，導致植被的修復工作很難落實。

2.3 植物缺少日常維護

很多老舊小區都種植了灌木，這些灌木的生長速度很快，在缺少維護和修剪的情況下，對建筑的采光、光照等等都造成了比較嚴重的影響，增加了小區綠化改造中的困難。其次，對綠地的日常維護需要進行灌溉等工作，但由于小區建設時間比較早，很多設備經過長時間使用后已經老化無法工作，或者在最初規劃時并沒有考慮澆灌的需求，導致設備數量不足，直接影響了對綠地的灌溉效果。因此小區綠化改造過程中還要考慮未來進行維護的需要，必須制定維護制度、修建相關設施，會增加綠化改造工作的困難。

2.4 較高的改造成本

老舊小區的基礎設施施工質量比較差，因此在進行綠化改造的過程中往往牽扯很多改造工作，同時一些居民對改造的期待比較高，因此僅僅依靠政府部門有限的投入并不能滿足改造的需求，老舊小區的改造工作存在很嚴重的成本問題。由于目前政府負債率比較高，容易出現政府予以專項資金推遲的情況，會影響老舊小區的綠化改造管理工作順利進行，導致比較嚴重的工程成本問題。

2.5 物業管理困難

綠化改造工作必須考慮未來對改造綠地進行物業管理，有效維護小區中的各種基礎設施，保證綠化改造的整體效果。很多老舊小區并沒有足夠的維修基金，在基礎設施老舊問題比較嚴重的情況下很難提供足夠的維修資金，居民的物業費繳納比例也比較低，直接造成了目前物業公司的職能管理缺失。很多負責老舊小區管理工作的物業公司，也會由于業主的綜合素質不足、經濟實力有限不能保持長期穩定的服務，進一步增加了物業管理工作的難度，短時間內很難找到有效方案解決問題。

2.6 老舊小區的傳統規劃障礙

小區的綠化工作并不是單純在某一個位置開展綠化工作，而是根據整體需求，開展對小區的綠化設計，確保綠化區域和小區的建筑、構筑物保持配合，滿足和諧小區的需求。但是很多老舊小區在設計時并沒有綠化設計的理念，只是簡單劃分了小區的綠地，很難滿足現代小區綠化工作的需求，小區的建筑物立面設計也比較簡單，很難和綠化設計相互配合。另一方面，經濟的快速進步，人們生活水平的不斷提升，導致傳統小區已經不能滿足當前城鎮化生活的需求，所以小區在綠化建設中，需要重新進行規劃，優化小區內的基礎設施，使用全新的理念開展綠化工作，已經和過去有了很大的不同。再加上很多老舊小區都在城市中的行政中心位置，改造工作的拆除面積很大，往往會導致比較嚴重的浪費，和綠化改造中節能的理念嚴重相悖。因此，對老舊小區的改造必須要克服傳統規劃的影響，否則難以進行。

3 老舊小區綠化改造原則分析

3.1 經濟性原則

結合前文對老舊小區綠化改造阻礙的分析，可以發現老舊小區改造問題和經濟關系密切，因此老舊小區的改造需要遵循經濟規律，確保改造工作的可持續性和可行性。改造工作需要分析當地的經濟水平、強化對資金的集中管理，項目改造的過程中，分析項目的經濟投入和綜合經濟效益，對項目環節、費用、支出都進行合理計算，選擇最具有科學性的改造方式，并且不斷優化改造方案，減少方案中的經濟浪費問題。

3.2 適用性原則

老舊小區居住人員的生活習慣和其他小區有一定的差別，同時不同的老舊小區在生活環境上也有比較大的差異，所以進行綠化改造時不能機械照搬，而是要根據目前的情況和實際特點，分析小區的個性化需求，之后圍繞小區的整體規劃開展設計工作。在設計工作開始之前，應該調查小區居民的生活習慣和生活規律，分析小區對車位的需求，合理規劃小區的綠地面積，避免無計劃地進行活動場地、停車場的規劃。規劃過程中，需要進行全面的場地分析，包括分析場地的水文、地貌、地形等因素，避免出現不滿足現狀要求的設計，或者在交付后需要重建的問題，尊重當地的自然條件，有效節約小區綠化改造成本。

3.3 保證綠化施工協調性

為了能有效解決老舊小區的綠化改造問題，改造過程中需要聯合多個部門共同開展施工工作，確保不同專業施工的協調性，避免綠化施工和其他改造項目之間出現沖突。因此改造過程中需要成立工程聯合施工小組，協調不同專業的施工建設工作，保證綠化改造施工的順利進行，減少綠化改造過程中的阻礙。

3.4 功能性原則

綠化改造不能僅僅考慮綠化建設，而是要保證綠化建設后各項綠化設施可以發揮出應有的功能，因此在設計綠化設施時，應該充分考慮各類綠化設施應具有的功能，關注居民日常活動的分布規律，保證改造之后小區的綠化建設可以滿足需求。

3.5 和諧統一的原則

改造工程和新建工程之間由于存在設計風格上的差異，可能會導致綠化之后小區內部環境存在不和諧感，會影響綠化工作的整體效果。因此綠化改造工作應該以小區原有的建筑、環境、規劃作為基礎，根據和諧統一的原則開展小區的綠化設計工作。同時，也要考慮周圍小區的設計風格，通過合理改造保證和周圍建筑之間的和諧。

3.6 完善評價體系

對老舊小區的綠化改造工程需要有完善的評價體系作為支持，確保改造工程中的評價體系能滿足目前對小區綠化改造工作的控制要求。為此改造過程中需要對小區的改造情況采取客觀的標準評分，滿足小區改造之后各種功能需求符合人們的生活需要，并且確保工程的外觀形象滿足要求。

4 老舊小區綠化改造的有效措施

4.1 提升綠化改造的規范性

綠化改造工作是目前對老舊小區改造的重要內容之一，對提升老舊小區居民的生活質量、創造和諧的生活環境有著十分重要的作用。為了避免設計出現錯誤，對老舊小區的綠化改造應該遵守規范設計的原則，在設計之前全面勘察老舊小區各方面的情況，對所得的資料、狀況開展具有可行性的方案設計。設計中，必須考慮綠化目標的可實現性、居民的日常生活需求。因此綠化設計必須進行整體部署，比如綠化設計中必須要考慮綠地灌溉、排水方面的需求，設置足夠的給排水設備；根據居民的休閑娛樂需求，設置休閑娛樂區，合理設置停車規劃等等。在初期規劃的時候就要考慮后期小區物業管理、維護方面的需求，比如建立小區居委會，明確小區的物業管理制度，制定綠化管理的實施方法等等，保證物業管理工作落實的有效性，物業管理方也要參與到建設的監督工作中，巡視建設情況。

4.2 政府做好配合監督

小區綠化改造工程需要由政府的引領和支持，才能保證綠化工作的進行，因此政府也要對綠化工作做好監督，強化綠化工程的有效控制。政府需要參與老舊小區綠化改造的部門包括街道管理部門、衛生部門、城市規劃部門等等。老舊小區改造工作中，政府部門需要和小區居民加強交流，監督綠化改造的過程，聽取居民對綠化改造工作的意見和建議，根據居民反映的問題優化綠化改造方式，實現居民和改造建設人員之間的交流，從而順利完成改造項目。城管、街道、園林等部門需要加強合作，確定老舊小區綠化改造工作的指標，在規劃、設計、監理等環節共同參與，提升對改造進程的有效控制。根據實際需求，政府應該建立起專門的組織管理體系，細化各個部門的職責，形成統一管理標準，實現部門之間的協調，保證改造工作落實，確保老舊小區改造工作及時完工。

4.3 宣傳物業管理

很多老舊小區并沒有配套的物業管理單位，老舊小區基礎設施維護、安全管理都存在很大不足，經過綠化改造后，需要對老舊小區配套綠化管理單位，確保綠化設施得到有效維護。為了解決業主對物業的抗拒，應該在老舊小區綠化改造開始之前就做好對物業作用的宣傳，保證業主能接受物業，通過明確業主應享受的權利和應盡的義務，提升業主的維權能力，強化對物業企業的監督。綠化改造過程中，應該明確物業的費用標準、管理標準，及時公布價格信息，做好物業收費工作，保證小區業主和物業雙方的利益。

4.4 以人為本的建設方式

對老舊小區進行綠化改造時，應該堅持因地制宜、以人為本的原則，結合小區的實際情況開展綠化改造工作，保證各項設施能滿足小區人員的需求。改造小區內部景觀時，要尊重小區居民的文化習慣，對于具有特定文化元素的景觀，需要在改造過程保持原貌。小區的綠地應該科學合理配置，在保證美觀舒適的同時，也要確保生態性的發揮。選擇樹種之前，應該調研當地的環境、氣候狀況，建立起立體化的生態群落，提升小區的生態建設水平。

5 結束語

目前國內老舊小區的數量較多，對老舊小區的改造工作也成為了近年來城市建設工作的主要內容之一，老舊小區綠化改造具有極強的系統性、綜合性，綠化改造過程中應該充分考慮老舊小區的惠民需求，根據國家規范文件開展小區綠化改造工作。同時，也要在改造過程中采取因地制宜的原則，結合小區原有的環境特點、居民生活習慣設計綠化工程，創造環境優美、體驗舒適的生活空間，滿足小區居民對幸福度的要求，提升小區的和諧建設水平。