房地產開發項目全過程成本管理研究

文/楊克娜（山東國華時代投資發展有限公司）

一、房地產開發項目全過程成本管理的基本概述

房地產開發項目的全過程成本管理從流程上來說主要分為四個階段：首先是對于房地產開發項目進行投資決策的階段，進而是項目開始前期的籌備階段，以及正式施工建造階段，最后則是項目竣工與銷售階段。對于各階段來說，投資決策階段主要聚焦于對于房地產開發項目的可行性與收益性進行分析，所涉及的成本管理問題較少。項目籌備階段可以說是房地產開發項目正式規劃建設的階段，涉及的首要成本就是用地成本，涉及土地轉讓相關稅費等。不僅如此，還可能會涉及對于施工建設前期的實地考察、項目通水、通電等基本準備設施的成本控制問題。項目正式的施工建造階段是全過程成本管理最主要的環節，所涉及的成本管理種類多、金額大。如開發項目基礎設施，公共配套設施的建設成本費用，房地產項目建設所需的各類人工、原材料成本等。所以，施工建造階段的成本管理是保障房地產項目順利完成的關鍵環節。項目竣工與銷售階段是房地產開發項目投資利潤轉化的關鍵階段，在這一階段所涉及的成本主要包含銷售支出、相關人工成本、項目后續管理成本和財務成本等。同時，項目銷售階段周期較長，且存在一定的不可預測性，同樣也加大了對于這一階段成本管理的難度。

根據上述管理流程，也可以將房地產開發項目全過程成本管理主要分為對四類成本的管理。一是土地成本。土地是房地產開發項目的根本，也是在成本管理中占據份額較大的一部分成本。土地成本中又具體包含土地購置成本以及隨之產生的住戶拆遷安置費用、土地規整治理費用等。二是建設成本。項目建設成本種類最多，如項目建造過程中所涉及的各類原材料成本，各類建筑設備、器械的采購及損耗成本，項目施工人員成本。三是管理成本。管理成本貫穿于房地產開發項目的全過程，既包括前期項目調研、建筑方案設計規劃等成本，也包括建筑過程中原材料、設備管理成本，以及后續相應質量監督檢測成本，內部管理成本等。四是財務成本。項目財務成本主要設計房地產項目開發全過程涉及的各項稅費，如土地增值稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅等。

總的來說，明晰房地產開發項目各流程以及涉及的各類成本，有助于找準全過程成本管理的關鍵環節與主要內容，發現全過程成本管理中存在的不足，更有針對性地制訂全過程成本管理對策，幫助房地產企業降低項目開發成本提高項目收益。

二、房地產開發項目的全過程成本管理中存在的問題

本節基于房地產開發項目全過程管理流程的四階段，針對各階段特點，對其中存在的主要問題進行了梳理與分析。

（一）項目投資決策階段

項目投資決策階段雖涉及具體成本管理內容較少，但此階段對于全過程成本管理的規劃至關重要，影響著后續各階段的成本管理效果。例如，項目投資決策階段決定了資金投入模式、運營模式、各類資產規劃配置等，不同的投入與運營模式以及相關資產的配置方式，會對施工建設與銷售階段的成本支出以及各項管理成本造成影響，進而影響房地產開發項目的整體利潤。但是，在具體實踐中，大多數房地產開發企業對于項目投資決策階段的成本管理規劃重視度不足，在投資決策規劃上隨意性較大，對決策規劃的后續影響關注較少。這就造成了在后期項目正式施工建造，乃至竣工銷售過程中，與預定成本管理目標偏差較大，全過程成本管理對優化房地產開發項目管理，降低項目開發成本的作用沒有得到有效發揮。

（二）項目前期籌備階段

對于房地產開發項目來說，在前期籌備階段涉及的成本管理問題除了用地成本外，還有施工方確定以及相關具體施工項目的招投標工作。在用地成本方面，許多房地產開發企業習慣大批量拿地囤地，往往是先將地拿到手再考慮后續投資建造問題，在此過程中往往忽視了全過程的成本管理，只片面地關注購買建筑用地價格，而對于后續人員拆遷、安置的費用，實現土地三通一平等成本考慮較少。且部分土地閑置時間較長，極大程度上擠占了企業的經營現金流。不僅如此，在對于工程施工方招投標上，許多房地產開發企業也沒有完全按照成本管理標準執行，并沒有嚴格按照公開招標的形式選擇施工方，許多項目施工方直接內定為房地產開發企業的下屬建筑公司，雖然使用建筑子公司在一定程度上有助于房地產企業對于項目進度的管理，但是許多子公司提供的材料內部價格，往往并非最具競爭力的價格，這就使得企業施工招投標過程形同虛設。同時，由于缺乏對施工方認真的篩選，部分項目的施工方也會為了提高自身收益，在項目建造期間選用較為劣質的原材料進行建造，對房地產開發項目質量造成了極大影響。隨著時間的推移，這些質量問題會不斷暴露出來，一方面影響房地產開發企業的社會形象，另一方面，這些問題的后期補救、維護措施也增加了房地產開發項目的潛在成本。

（三）項目施工建造階段

項目施工建造階段的成本管理是整個房地產開發項目全過程成本管理中最重要的一個階段，也是當前許多房地產開發對于開發項目成本管理工作的重難點。總的來說，這一階段的成本管理存在以下幾點問題。一是涉及成本費用種類多，缺乏明確清晰的分類。由于建筑水平與建筑標準的提升，房地產建設中涉及的環節與材料也日益增加與復雜化，導致房地產項目施工建造過程中涉及的各項成本費用類別更加多樣化，傳統的成本管理手段對于許多新出現的環節和施工過程沒有明確界定，難以滿足現有的成本管理要求，也不利于房地產開發項目全過程成本管理的實現。二是項目成本管理執行不到位，許多施工單位在項目開始前都已通過參加招標的形式提供了自身的建造預算成本方案，但是在具體項目建造過程中，施工單位的執行情況與方案預期還存在著較大差距，并不能嚴格按照預算的既定目標執行，也會導致對于項目的成本管理達不到預期目標。三是缺乏成本管理考核機制。許多房地產開發企業對于施工建造階段的成本管理考核重視度不夠，對施工建造階段的動態管理不足，也沒有制訂出相應的成本管理情況同施工單位最終報酬相掛鉤的考核機制。這就容易導致常見的“委托－代理”問題，出現施工單位浪費原材料、盜用原材料、超負荷使用機械設備等情況，增加了施工建造階段的整體成本，進而對房地產開發項目的最終收益產生影響。

（四）項目竣工銷售階段

項目竣工銷售階段是房地產開發項目的最后一階段，也是全過程成本管理的最后一環節。在這一階段，房地產開發項目首先要完成項目的竣工決算，對開發項目的建造情況進行整體評估反饋，進而通過銷售過程實現項目資金的回籠。在具體經營管理實踐中，這兩部分在成本管理上都存在一定不足。一方面是對于竣工決算階段，項目管理人員重視程度不高，并未認真履行竣工決算流程，對于許多剩余原材料、機械設備的處置并不合理，也沒有對施工建造過程中各項成本支出進行細致全面的核對，造成這一部分的成本管理存在著數據誤差大、記錄不詳實等問題，無法對房地產開發項目的全過程成本管理形成有效參考，也無法對項目整體成本管理執行情況進行準確評估。另一方面，是在銷售過程中，雖然當前許多房地產項目采用期房的形式，在項目建造完成前就收回了部分項目開發資金，但總的來說，房地產項目的銷售周期仍較長，加之房地產銷售人員穩定性不高，相關銷售激勵體系不完善且不具有持續性，這往往會導致房地產項目銷售后繼乏力，不斷拉長項目銷售周期，也增加了項目后期的銷售成本，影響項目的整體投資利潤。

三、房地產開發項目的全過程成本管理相關對策

（一）投資決策階段成本管理

在房地產開發項目投資決策階段，房地產項目管理者要充分發揮投資決策階段成本管理的作用，提前做好整個項目成本的分析與規劃工作，為后續各階段的成本管理提供指引。

在實踐過程中，房地產開發企業可在項目實施前，由企業內部或外部聘請第三方專業的工程造價團隊，對房地產開發項目各階段成本進行測算，對項目可行性進行分析，預測施工建造過程中可能面臨的各類情況，如項目建設對周邊環境的影響、主體建設功能的發揮等，更加全面科學地制訂項目建造施工方案。此外，房地產開發企業在項目投資決策階段的成本管理也要充分獲取外部信息，如結合當地經濟發展政策與城市化方向、國家整體房地產相關政策等進行分析，通過對市場動態、政策走向的綜合研判，有針對性地選擇投資用地，不僅有助于更科學有效地評估未來此房地產開發項目的利潤增長空間，也能為后續房地產開發項目成本管理提供具體的執行路徑。

（二）前期籌備階段成本管理

在房地產開發項目的前期籌備階段，從前文分析可知，這一階段成本管理存在的問題一方面是對于項目籌備階段各類潛在成本的管理不足，另一方面是對于施工單位招標的管理不規范造成的成本上升。首先對于前期籌備階段的各類潛在成本，要做好相應預算編制，并根據實際情況設定各類成本上限標準，如對于原有用地拆遷費用，要根據實際情況制定拆遷補償標準和措施，不能為圖方便而隨意提高相關標準以增加前期成本。其次，對于施工單位的招標工作要加強規范化管理與監督工作。對于具體的招標過程，房地產開發企業要按公開、透明的環境進行招標，即使有企業子公司參與，也應提供一個公平的競爭環境，以價格、質量優勢來進行決斷。不僅如此，對于施工單位要明確其責任范圍，劃分明確的權責關系，避免在部分項目建造上出現監管盲區或重復施工的情況。在施工過程中，要確保成本管理工作的切實有效，也要保持對于施工單位的動態監督，確保施工單位是按照標書中內容在認真執行，以防項目建造過程中出現與預期成本管理目標較大的偏差。最后，也要確保施工質量，在房地產開發項目開始前期，就要通過合同或指定供貨商等手段，確保施工單位在相關建筑原材料上的質量標準上達標，不偷工減料，不以次充好，影響房地產開發項目的整體質量，對后期維護成本帶來較大的影響。

（三）施工建造階段成本管理

對于房地產開發企業來說，這一階段成本管理的情況的好壞，直接決定了房地產開發項目能否實現預期收益。這一階段既是對于前期投資決策、籌備階段成本管理規劃的具體執行，也是后期竣工銷售階段實現的重要保障，因此在這一階段中，要將成本管理工作滲透到施工建造的各個環節，進行全面有效的成本管理，減少各類項目成本的支出。一是要在具體施工建造過程中，通過相關項目報表、財務支出日報或月報，對各類成本支出情況進行對比分析，以確定在相關成本支出環節是否存在較大偏差，對于存在較大偏差的，要及時進行原因分析，確定偏差出現的原因，根據原因制訂相應管理對策。如是因原材料價格波動等市場原因，出現的成本上升或下降，則要根據當前項目成本管理方案對原材料購置進行適時調整。若是因人為因素導致的成本支出變動或未按既定規則執行，則應落實責任人，對相關責任人進行崗位調整或施以懲戒措施。二是要保持各施工部門的信息溝通，由于房地產開發項目規模較大，很難由單一部門獨自承擔完成，需要眾多部門合作完成。在這一過程中，房地產開發企業要發揮自身的的主導作用與協調作用，建立起各施工單位、部門的信息溝通渠道，及時溝通房地產開發項目的進度，當項目部分規劃進行調整時及時傳達到相關施工方。這樣，一方面能提升房地產開發項目的整體信息傳遞效率，有助于提高項目的整體執行力，保障施工進度，降低時間成本。另一方面，也能減少因施工信息傳達不暢而造成的執行滯后，或不同施工方的協調困境，影響項目的施工進度。三是加強財務部門同業務部門的深度融合。要讓相關成本管理人員深入建設施工一線去了解項目在原材料供應、設備采購、勞務分包模式等方面的現實情況，只有這樣，相關的成本管理人員才能根據現實情況制訂或調整最適合當前情況的成本管理策略。如在原材料和設備采購方面，相關財務成本管理人員，可按當地政府相關扶持補助政策，在同類型原材料供應商或設備制造商中選擇能享受財稅扶持政策的進行采購，以降低相關采購成本。對勞務分包模式，也可以根據當地相關勞務政策合理規劃人員結構，以實現人員成本管理的最優化。最后，也要注重對于施工建造過程中的材料設備的成本管理，應指定專人定期對施工原材料與機械設備進行盤查管理，確保原材料賬實相符，確認各項機械設備運轉情況，對于出現故障的要及時進行維護檢修，以免因材料或設備問題影響整個項目工期。

（四）竣工銷售階段成本管理

竣工銷售階段是房地產開發項目成本管理的最后一個階段。一方面，在項目竣工階段要做好對于項目的評價工作，細化各流程成本管理的情況，全面地評價前期成本管理效果并形成經驗反饋。另一方面，在銷售階段，房地產企業要不斷完善銷售人才培養與激勵機制，進一步規范對于銷售人員的科學管理，在人盡其才的同時，合理地控制銷售費用的支出，縮短銷售周期，加快資金回籠的速度，為房地產開發企業的持續健康提供保證。

四、結語

總的來說，在房地產市場競爭日益加劇，房地產投資回報逐漸降低的大環境下，房地產開發企業從全過程管理入手，制定成本管理規劃，細化各環節成本支出尤為必要。未來房地產企業只有不斷加強對上述四階段的成本管理，才能繼續在市場競爭中擁有持久的競爭力。