房地產開發項目前期規范化管理的探究

李楊華

（昆明市不動產登記中心，云南 昆明 650206）

0 引言

我國的房地產行業目前正處于一個平穩發展的階段，數字經濟增長的空間越來越狹窄，因此房地產行業要從“量”向“質”轉變，走向“質”的發展。房地產開發項目工程程序繁多，內容龐雜，因此對項目的前期工作進行規范化管理非常關鍵。基于此，本文對房地產開發項目前期規范化管理進行研究，旨在采取客觀、有效的管理理論來組織和協調項目的前期工作，分析和處理項目前期工作中存在的問題，確保項目前期的各項工作（比如項目調查、項目可行性研究、項目設計、項目審批等）能夠有序推進。

1 房地產項目前期管理的重要性

房地產項目前期工作涉及的范圍很廣，所需的時間也比較長。房地產項目前期管理是整個房地產開發的關鍵環節，它包括政府的審批、咨詢、勘察、設計等工作，是項目實現最終目標的根本保證。項目的經營過程主要包括項目定位分析、市場分析、可行性研究、土地預審、土地拆遷、土地收儲、規劃審批、其他專項審批、建設審批、項目立項、招標、備案等。房地產項目前期的規范化管理為房地產企業的科學管理奠定了基礎，使前期工作管理標準、規章制度、規則條文等更加系統化，使企業管理由表及里、由淺入深，由無序向有序轉化，從而實現企業的現代化管理。同時，前期的規范化管理可以提高房地產企業的工作效率，縮短建設周期，降低開發成本，并提升經濟效益，增強房地產企業在市場上的競爭力。

2 前期管理的內容

房地產開發項目的前期工作內容主要包括以下8個方面。

（1）研究待開發地皮的特征及周邊環境。建筑單位通過協議或參加投標、拍賣等獲取土地的使用權，然后對住宅用地進行調查和研究，調查和研究的主要內容為：①坐落位置、總面積、土地形狀、土地內建筑物、設施現狀、規劃用途與限制條件；②地形、水文地質、工程地質；③周邊臨近道路級別狀況；④與市、區級商業服務中心以及學校、醫療機構等的距離；⑤公交線路及站點的設置距離；⑥市政的供水、排污、供熱網管、電力及通信設施狀況[1]。工作人員需要詳細調查和了解待開發地皮的各項資料，確保調查資料能夠滿足規劃建筑設計和地價評估的需要。

（2）獲取土地使用權。對于通過協議出讓方式獲取土地使用權的地皮，首先要編制和規劃建筑設計方案，積極配合城市規劃管理部門的審查，檢查待開發地皮是否符合城市規劃的總體要求，確定地皮符合城市規劃的要求后方可獲取土地規劃許可證書，然后向土地部門申請建設用地。根據國家土地管理法和國家土地出讓、轉讓暫行條例，通過協議、招標、拍賣等方式獲取的土地使用權，在交納土地出讓金后才能夠獲得土地使用證書。

（3）辦理建設用地動遷工作。向市動遷辦公室申請動遷，市動遷辦發布動遷公告后，在規定期限內完成動遷，并按照國家有關規定向被動遷人民或者單位進行補償。

（4）委托方案設計單位初步規劃建筑設計。在獲取土地證后，由設計部門根據設計方案繪制設計圖。

（5）向規劃主管部門提交初步規劃建筑設計文件并申請審批。在獲取土地證后，需要向規劃部門提交初步規劃建筑設計文件，在規劃管理部門、市政規劃、消防、衛生防疫、園林等部門共同審查通過后方可獲得建筑規劃許可證。

（6）設計施工圖。在獲取建筑規劃許可證后，設計單位需設計施工圖。

（7）籌措建設資金。房地產開發建設計劃包含了資金籌措方案，需根據資金籌措方案落實相關工作。

（8）施工前準備。通過招標或協議等方式確定施工監理單位和施工單位，做好開工前的建設準備工作，包括“三通一平”，辦理開工許可證、施工執照及臨時占道工作證，為正式施工提供場地支持。

3 前期管理工作概要

前期工作的規范化管理是指對前期工作中各環節、過程或一組互相關聯的活動進行程序化管理。以過程為基礎的規范化管理體系是指根據系統原理將前期工作劃分為多個互相關聯的過程或者活動，是房地產項目前期工作常用的管理體系。按照目標管理原則，逐級分解企業開發項目的總目標，并依次確立各分項目標所處過程的管理任務和職責。根據相鄰過程的延續性要求投入相應的資源，確保分項目標能夠按照事先規定的準則測量和分析產品（服務）的水平，確定產品（服務）能夠滿足下一過程的需求后，可將其作為下一過程的輸入[2]。

3.1 可行性研究報告

工程的可行性研究報告內容主要包括：工程建設的條件及必要性、建設方案、工程投資估算及資金籌措、環境影響及保護、工程實施計劃及管理方案、工程財務評價、綜合評價及建議等。可行性研究報告的撰寫要求對工程提出的背景、實施的必要性、建設的選址及建設條件、工程建設的規模、建設方案、投資估算及資金籌措、社會效益等進行可行性分析，保證決策的科學化、優選化及可行性，為工程的順利實施、風險成本的控制等提供參考或依據。從國內的實際情況來看，房地產開發項目的關鍵在于決策，而決策是以可行性研究為基礎的[3]。在我國房地產市場日趨規范的今天，只有依靠科學的可行性研究，才能為項目決策提供可靠和有利的支撐，保障項目的最終收益，因此，項目的可行性研究尤為重要。

3.2 選址與規劃設計條件

建設單位取得《建設用地規劃許可證》的程序如下：取得《規劃設計條件書》→委托規劃設計院→規劃設計方案→公司審核設計方案→向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》。根據《城市居住區規劃設計規范》《建筑設計防火規范》和《規劃設計條件通知書》等相關法規編制規劃設計方案，規劃設計方案主要包括：地塊現狀概況、建筑面積、進深、層數、規劃用地面積、規劃建筑面積、居民自行車停車位、公建機動車停車位、區域變電室、鍋爐房、水泵房、消防水池、人防、社區用房的位置[4]。

3.3 施工圖設計與規劃審批

任何在城市規劃范圍內新建、擴建、改建建筑物、構筑物、道路、管線等工程設施的單位和個人，都應當提交相關審批文件和審批材料進行建設規劃審批。房地產開發企業應根據規劃條件聘請有資質的勘察設計單位進行規劃設計，受委托的勘察設計單位根據規劃部門審核通過的規劃方案來設計施工圖，城市規劃行政主管部門審核建設單位或個人提供的工程施工圖后，核發《建設工程規劃許可證》。《建設工程規劃許可證》是由城市規劃部門依法頒發，是能夠證明工程是否符合城市規劃的法定文件，主要內容有：①許可證號碼；②核發機構的名稱及頒發許可證的時間；③土地使用單位；④項目名稱、位置、宗地編號、子項目名稱、建筑性質、棟數、層數、結構類型；⑤計算容積率和分區；⑥附圖，包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖及截面圖。

3.4 施工報批階段

建筑企業在辦理建筑工程許可證時，需符合以下規定，并提供相關證明材料。

（1）已完成建設項目土地的審批。

（2）建筑企業在城市規劃區域內擁有已取得規劃許可的建設項目。

（3）工地已基本具備施工條件，需拆遷的，其拆遷進度符合施工的規定。

（4）建筑單位已選定。按規定應當進行投標的項目未進行投標，應當公開投標的項目未進行公開投標，或將項目進行拆分，將項目轉包給不符合相關資格的單位，則認定為無效。

（5）具備符合要求的施工方案和技術資料，已按照有關規定審核施工圖和設計文件。

（6）保證項目建設經費到位。項目工期在一年以內，按照合同約定的比例，通常以項目總投資額的50%為準，審批項目建設經費；項目工期在一年以上，按合同總金額的30%以上審批項目建設經費[5]。施工企業必須提供銀行的資金到位憑證，具備條件的，可以提供銀行支付憑證或第三方支付憑證。

（7）法律法規規定的其他情形，需要按照相關程度辦理建筑許可證。①建設單位需到發證機關領取《建筑施工許可證申請表》。②建設單位持加蓋單位和法人公章的《建筑施工許可證申請表》，以及附本辦法第四條規定的相關證明材料，向發證機關提出申請。③發證機關在收到建設單位提交的《建筑施工許可證申請表》及所附證明文件后，對于符合條件的單位，應當自收到申請之日起15 d內核發施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以順延到證明文件補正齊全后；對于不符合條件的單位，發證機關在收到建設單位提交的《建筑施工許可證申請表》及所附證明文件后的15 d之內，以書面形式告知施工單位，并說明原因。在項目實施階段，若建設單位發生變動，需立即向有關部門申請辦理施工許可證。

4 重視質量管理

4.1 質量管理在前期管理中的應用

4.1.1 系統化管理

在工程質量管理中，運用系統化管理的方法對工程進行全面的管理，從而實現工程的整體優化。系統化管理最重要的是要樹立整體觀念，需充分考慮工程質量、質量計劃、質量方針、質量控制、質量保證、質量審核等要素并做好合理的安排。比如在人員上要做到人盡其才，全面有效管理人員；對于材料要做到物盡其用，減少浪費和損失等，從而提高前期管理質量。

4.1.2 工程質量規劃

工程質量規劃是指工程質量的規劃和安排，確定工程需滿足的質量標準，明確如何滿足工程的質量要求。

4.2 工程質量控制

工程質量控制是對工程質量進行監控與管理的過程，其主要內容有：工程質量的實際測量、工程質量與工程質量標準的對比、工程質量偏差與問題的認定、工程質量問題的成因分析、糾正偏差、解決工程質量問題等一系列工作。

5 運用風險管理

5.1 工程風險管理的界定

美國工程管理協會對風險管理進行了定義：①風險管理是一種對危險因子進行辨識與評價的形式化過程。②風險管理是一種形式的、系統的方法，可以識別和分析項目過程中的風險因素，并做出相應的應對措施[6]。

5.2 工程風險管理的程序

工程項目的風險管理分為風險識別、風險評估、風險處理和風險監控4個步驟。

5.2.1 風險識別

風險識別是指工程項目管理人員識別風險來源、確定風險發生條件、描述風險特征、評估風險的過程。

5.2.2 風險評估

工程風險評估是指對工程進行全面的分析，按照風險對工程目標的影響程度，對工程風險進行分類，并對風險進行全面的評估[7]。

5.2.3 風險處理

風險處理是指在對項目風險進行識別和評估的基礎上，得出項目風險的發生概率，并與已知的風險指數進行對比，確定項目的風險程度，進而提出工程風險的處理建議和解決方案，

5.2.4 風險監控

風險監控是指對風險進行規劃、識別、評估、應對等全過程的監測與控制，以確保實現風險管理。利用風險監控能及時識別項目中可能存在的風險因素，并制定相應的對策來預防和應對風險的發生[8]。

6 結語

項目前期管理的重點是項目策劃、土地審批、可行性研究、設計等，為了達到項目的最佳效果，需要相關工作人員加強前期管理，全面提高項目管理水平，進而幫助房地產企業獲得最大經濟效益。本文通過分析房地產開發項目前期工作的內容，評估前期工作的風險性，并提出了一些行之有效的風險管理和控制方法，以期對房地產開發項目前期工作的順利實施起一定的借鑒作用，從而促進房地產行業的健康發展。