基于房地產經濟與建筑經濟的實踐研究

沈如煥

（北京公正鑫業工程造價咨詢有限公司，北京 100089）

1 房地產經濟和建筑經濟概述

1.1 房地產經濟

房地產經濟是人們可以接觸到和看到的，是指將房地產的生產能力與經濟效益有效、充分地結合，從地點、優勢和發展前景等方面分析土地，然后定義土地的開發價值，預估土地的收益。簡單來說，房地產經濟就是通過合理利用土地，在原本價值不高的土地上改造或建造一座合理、實用、有價值的建筑，并通過出售和租賃建筑獲得經濟上的回報，從而促進經濟的發展。

1.2 建筑經濟

建筑經濟又稱工程經濟，其主要目的是通過建設一個建筑物來實現經濟效益。在做出建設決定前，相關公司會先評估場地和要建設的建筑物，估算建設所需的資源、投資，并預期建設能產生的經濟效益，判斷建筑物是否具備發展的價值，再以預估的方式為建設項目提供經濟資助。

2 建筑經濟與房地產經濟之間的關系

2.1 建筑經濟與房地產經濟相互依存

建筑業是與房地產業密切相關的行業，隨著經濟多樣化發展，人們對房地產經濟的研究越來越深入，分析建筑經濟和房地產經濟的需求也越來越迫切。由于傳統建筑經濟和房地經濟的獨立性，它們的經驗與經營手段不能與建設公司的發展及房地產業的經營活動相匹配。總之，建筑業與房屋行業是相互關聯的，但它們具有各自的生產行為。

建筑公司是建筑產品生產環節中的主要環節，房地產公司是產品流通環節中的主要環節。各房地產公司將根據當地的實際情況對工程進行全面的審批，在工程通過審批后，施工單位會嚴格按照施工規范施工。在項目完工后，房地產公司會從建設產品入手，進行多樣化的交易。在這一過程中，房地產公司扮演的角色十分復雜，其需要有效整合各種資源來運營和管理高質量的建筑產品，運營和管理工作涉及的人員很多。不同的建筑公司具有明顯的差異，不同的建筑產品是由不同的建筑和生產活動形成的，但是它們的生產和經營卻是緊密聯系在一起的，在國家的發展過程中扮演著重要的角色，也就是說，房地產經濟與建筑經濟有緊密的聯系。建筑業最顯著的特征是建筑生產、流通和消費在一個單一的網絡化系統中，每個系統都是獨立的，但又相互影響。

2.2 建筑生產與房地產的聯系

在新形勢下，大多數建筑工程以承包的形式建設，對建筑設計的投資較大。同時，隨著生活水平不斷提高，人們對建筑物的要求越來越高，對建筑物的質量越來越重視，使建設項目在一定程度上復雜化，其中，勞動力、材料和資本是建筑業的關鍵要素。另外，項目的建設極易受到多種客觀因素的影響，并且所建建筑物沒有流通性。此外，在工業建筑形式的影響下，房地產的銷售占很大份額，這與建筑物的數量、類型和程序密不可分。建筑物建設過程的還將刺激房地產行業及其他相關產業的發展，不斷促進社會經濟的全面協調發展。

2.3 建筑經濟與房地產經濟的理論與實踐聯系

房地產經濟與建筑經濟有理論上的關聯，合理利用理論對房地產經濟的發展起到推動作用，而建筑工程必須不斷地提升經濟產出的合理性。為了應對經濟波動，財政政策必須在經濟蕭條期間增加公共投資，以不斷促進經濟的自動復蘇。一般來說，不同城市的房產價格不一樣，房屋的定價應該基于房屋的地理位置確定，舉例來說，同一套房的價錢因所處地區不同而有差異[1]。為了合理配置和管理建筑，需要合理分析建筑在不同地點的建設費用和價值。如果房產的銷售情況不理想，就必須改進地區的飽和處理。

3 房地產經濟和建筑經濟的發展

3.1 房地產經濟的發展方式與其他經濟的不同

不同地區和環境的房地產經濟收益相差很大，其中一線城市的房地產經濟漲幅最大，二、三線城市房地產經濟漲幅較小。房地產屬于不可流動的物品，往往通過變化市場的方法提高房地產的價值，只有城市發展得好，才能體現房地產經濟的商業價值，而房地產經濟又在很大程度上促進了城市的發展，二者相輔相成、共同進步、合作共贏。在規劃和建設城市時，要注意建筑物的位置和占地面積，合適的位置和占地面積能提高城市建筑的使用率，從而節省空間，提升城市空間的利用率，加快城市發展的腳步[2]。

3.2 融入大量資金支撐建筑建設

建設建筑時，工程師需要制作圖紙，并且需要根據實際情況修改和優化圖紙，另外還需要耗費大量的人力和物力搭建建筑，而這些工作往往會花費大量的時間和金錢。隨著社會的發展，人們對建筑的要求越來越高，人們想要的不僅僅是結實、安全的建筑物，同時還要求建筑物具有美觀、舒適度高等諸多特質，這無疑增加了建筑物的建造難度。在如此多的要求下，部分無良建造者為了節約成本將優質的材料換成劣質材料，這種不合規的操作不僅會對建筑工人和居民的生命財產安全造成很大威脅，還會縮短建筑物的使用期限。也就是說，建造材料和設計圖紙在建筑物的建造中具有關鍵作用，是建筑物使用的重要基礎。房地產經濟與建筑經濟是牽一發而動全身的關系，建筑經濟隨著建筑物的增多而加快發展，房地產經濟會因為建筑經濟的發展更上一層樓，而房地產的銷售促進了土地的開發，加快了建筑經濟的發展，建筑行業又可以通過使用裝飾物、建造器材等物品促進其他銷售行業的發展，從而帶動了整體經濟的發展，滿足了現代社會人們的居住、辦公、游玩的需求。

4 對房地產經濟與建筑經濟的思考

4.1 房地產的價值

房地產的價值主要體現在房地產的運用層次上，它與其他物質性的財產有著根本的不同。由于房地產沒有流通屬性，容易受到地域、環境等因素的制約，因而具有極強的地域特色。一般來說，物質財富的流通通過市場實現，而對不動產而言，它的流轉則主要表現為產權與使用權的歸屬變化。簡單來說，無論房產是新的，還是老的，無論是否要購買，相關人士在取得房屋的產權后才擁有居住權。一方面，在建設項目的經濟投資中，對房地產投入的金額通常較大，同時，城市的現代化發展速度與建設經濟有著千絲萬縷的聯系。另一方面，在進行城市化建設的過程中，建設人員需要結合城市情況，科學布局建筑，把握建筑的地基和占地面積比重，以盡量提升空間利用率。在這個過程中，房地產市場會受到較大的影響，建設工程將會對房地產市場產生積極的推動作用，從而使房地產價格持續上漲，推動經濟的發展。也就是說，房地產經濟與建筑業是互相促進、互相影響的（圖1）。

圖1 房地產開發投資對固定資產投資的影響

4.2 建筑經濟循環下的房地產

在市場經濟條件下，建筑產品的生產、流通等各個環節，從建設公司到房地產公司，都存在不同的利益關系。房地產公司會綜合考慮各種因素進行前期工作，建筑審批通過后，開發商進行招標或自行開發，而建設公司則要根據房地產公司的要求和行業的標準建設工程，工程完工后，則對建筑產品進行多元化銷售。在此過程中，房地產公司扮演的角色更復雜，其要整合各方資源，并對資源進行高層次管理，這個過程涉及的人員很多。

建筑公司和房地產公司之間存在本質的區別，它們是在一系列的建筑生產過程中形成的，但是建筑公司和房地產公司也有緊密的關系，即存在鏡像關系，它們的運營和生產活動是緊密相連的，共同促進了國家經濟的發展。

建筑經濟的發展是循環型的，建筑產品的生產、流通和消費構成了一個整體網絡結構，各部分彼此獨立，又相互影響，且不斷地循環[3]。建筑產品一般以承包的形式生產，產權的轉讓是流動的，而房地產就是與此流通行為緊密聯系的行業。在建筑產品的消費中，主要的焦點不在于房屋的年消費量，而在于房屋的維修費用，這與房屋的銷售狀況有直接關系，意味著建筑的經濟價值得到了客觀的體現，而建筑的循環經濟的逐步發展為房地產經濟的發展提供了一種有效的方法。

4.3 建筑生產形態下的房地產

當前，建筑工程一般以承包形式完成，其需要的投資較多。隨著生活水平的提高，人們對建筑的舒適度、美觀度和質量的要求越來越高，因此施工越來越困難，而工程項目的建設由于受地質、環境、氣候、人員等因素的影響，存在一定的安全隱患。在建筑工程中，除了材料、勞動、資金，構件的高精度加工也是關鍵因素，它們對簡化工程的施工起著至關重要的作用。在建筑生產形態下，房地產的銷售額占比較大，而具體的銷售量與建筑物的數量、質量、種類和程序等有直接關系，這就意味著，建筑工程的發展會帶動整個產業的發展，包括裝修、家政等行業的發展。

5 建筑經濟與房地產經濟中的典型角色

5.1 房地產作為財富或財產

房地產作為一種特殊的物質財富，在建筑行業中占有舉足輕重的地位。房地產是一種相對固定的財富，它與一般的流動資產有很大區別，具有鮮明的地域特征，并且受到自然因素的影響。所以，在一般條件下，應當按照不動產的流通性質，增加產權和使用權。另外，房地產投資本身是一個巨大的投資問題，交易量很大，因此，相關部門必須持續提升對房地產經濟發展對稱性及城市空間尺度的認識，使房地產經濟成為一種財富和財產[4]。

5.2 房地產作為資本或資產

資本是剩余價值的增值，因此，有關人士必須對其進行靜態管理，強化對資本活動的分析，并應根據市場發展的需要，持續地對其注入資金，從而實現良好的資本自治，并傳達經濟活動的基本內涵。在進行資產評估時，需持續地回收某些建筑的經濟資本，從計算不需要的增值部分中扣除費用，并對被評估的資產進行資本再投資。不論是資金還是資產，有關人士都應深入了解房地產經濟的相關概念，并通過恰當的資產管理及資產評估，保證資產的價值。

5.3 建筑經濟表現為勞動價值

建筑經濟以實際勞動為基礎，因此，建筑經濟要求建設高質量的建筑產品，如果建筑設計、施工、交付等工作質量差，會影響建筑的質量，也就很難體現建筑的高價值[5]。

6 房地產經濟和建筑經濟的現存問題及對策

如今房地產經濟與建筑經濟不再繁榮，發展的前景也趨于平淡，人們正努力研究怎樣讓房地產經濟和建筑經濟達到下一個高峰。但隨著經濟的衰退，房地產和建筑業的問題越來越突出。

首先，房地產銷售中存在虛假銷售現象，并且用戶即便知曉被騙也難以維護自己的利益。所以在房地產經濟和建筑經濟的發展過程中，要重視對用戶利益的維護，提高房地產經濟和建筑經濟的信用。應該完善與房地產經濟和建筑經濟相關的法律，在省級法院、仲裁機構等部門之間建立信息共享和大數據預警機制，及時補充相關司法解釋或者地方性法規，杜絕不法分子詐騙案件的出現。

另外，可通過結合傳統產業與新技術的方式促進房地產業和建筑業的發展。區塊鏈技術具有去中心化、開放性、自治、運行成本低、信息共享、不可篡改、安全等特點，可將該技術應用于與房地產經濟和建筑經濟相關的各個層面管理平臺的構建中，促進房地產經濟及建筑經濟的穩定、健康發展。

7 結語

目前，社會發展速度很快，建筑企業和房地產企業應將目光放長遠，不能被眼前的利益蒙蔽了雙眼，應采取措施規范經濟發展，解決現存問題，推進相關法律的擬定和落實，優化產業服務，并加快產業與新技術的融合，以便使行業能夠持續發展，使房地產經濟和建筑經濟引領全國的經濟發展。