農村“房地一體”確權登記發證項目關鍵技術研究

文／金武 江西省地質局地理信息工程大隊（江西空間地信工程集團有限公司）江西南昌 330001

引言：

自2018 年3 月，我國正式開展農村房屋不動產登記發證試點工作以來，做好農村“房地一體”確權登記發證項目是一項非常重要的工作，在此項工作開展期間，需針對農村宅基地與集體建設用地使用權、地上房屋的所有權等，實施統一權籍調查、統一確權登記、統一頒發證書等新規。但從現狀來看，在農村“房地一體”確權登記發證工作開展期間，仍存在一些有待解決的問題，比如：房屋超出建房占地面積，從而加大確權登記的難度；又比如：房屋權屬來源模糊，從而加大確權登記的難度[1]。為解決這些問題，提高農村“房地一體”確權登記發證項目工作質量水平，鑒于此本文圍繞“農村‘房地一體’確權登記發證項目關鍵技術”進行分析研究價值意義顯著。

1、農村“房地一體”確權登記發證工作的基本內容及必要性概述

1.1 基本內容

基于農村“房地一體”確權登記發證工作開展期間，需發揮調查工作人員的職能作用，然后以各村干部、政府的全力支持條件下，對當地區域的基本情況進行全方位調查，如各地籍的面積、屬性、界線、所處位置及用途等[2]。與此同時，基于調查工作開展期間，相關工作人員需以“面積準確”、“權屬合法”、“界址清楚”為基本原則。并且，在確權調查工作開展期間，需重視內業資料整理、外業實地調查兩項工作內容的開展，即：

（1）在內業資料整理工作開展期間，主要需對農村房屋戶籍基本資料進行收集，并對房屋面積進行測量，將房屋地籍圖繪制出來，并對相關權利人員的土地證、宅基地證書、房屋權利人居民身份證、戶口本等資料進行采集。

（2）在外業實地調查工作開展期間，主要需對每宗農業房地的具體情況進行入戶調查，然后在測量房屋權屬的基礎上，將房屋權屬查清，明確房屋權利人員、房屋性質、房屋面積、坐落實況等信息。

將內外業相關資料收集完全之后，以真實信息為依據，將全面的宗地圖、房屋地籍圖繪制出來，以互聯網信息技術為基礎，進行農房權籍調查數據平臺的構建，對最終結果進行公示，以相關法律要求為依據，對相關權利人頒發不動產證書。

1.2 必要性

從多方面考慮，開展農村“房地一體”確權登記工作均非常有必要，其必要主要體現在：

（1）有助于提升農村用地制度化與規范化水平，帶動農村經濟可持續發展。在農村不動產確權登記工作實施的大背景下，得到了廣大民眾的充分關注，與城市不動產登記工作比較，對于農村不動產確權登記工作來說，其復雜程度更高，需通過嚴格調查工作，以相關法律法規為依據，對產權歸屬加以明確，使歷史遺留問題得到有效解決，并促進土地管理工作效率的提升，在規范化、制度化的支撐條件下，促進土地管理工作信息化、現代化水平的全面提升，進一步為農村不動產登記制度的優化提供有效保障依據[3]。此外，通過農村房地一體化工作的開展，有助于農村用地制度化與規范化的提升，保證農村土地使用的科學性，并帶動農村經濟可持續發展。

（2）有助于維護農民的合法權益。基于國家層面分析，對農“村房地一體”確權登記制度進行構建，屬于惠民利民的工程項目，能夠使農民的基本權益、合法權益得到有效維持，進一步促進城鄉發展差距的縮小。與此同時，基于農村“房地一體”確權登記工作開展期間，可以使農民具備房地的所有權及使用權，確保農民的權利得到法律的保護及認可，使農民群眾的基本財產權利得到有效保護，避免受到侵犯。

2、農村“房地一體”確權登記發證工作存在的問題分析

如前所述，農村“房地一體”確權登記發證工作的內容及工作開展的必要性均有了一定程度的了解。但從現狀來看，農村“房地一體”確權登記發證工作開展仍存在一些有待解決的問題，具體而言主要問題如下：

表1 農村“房地一體”確權登記發證工作問題及影響情況表

2.1 房屋超出建房占地面積

大部分農村地區，農民群眾在法律意識方面較為淡薄，一些農民將個人經濟利益放在首位，從而做出一些占地建房的違法行為，采取各種方式享受國家政策，但缺少權屬來源的房屋，比如易地扶貧搬遷房屋、生態移民搬遷房屋、新農村建設房屋等[4]。在鄉村振興戰略背景下，各地區農村得到了一定程度的發展，隨著回村發展民眾數量的增多，個體土地占比減少，一些民眾為滿足自身居住及其他用途需求，會在原宅基地的基礎上進行建房，但因農村宅基地審批流程較為復雜，且周期較長，在民眾建房心切、法律意識淡薄等影響下，則易出現房屋超出建房占地面積的問題，在房屋違建的情況下，進一步使確權登記工作的難度加大。

2.2 房屋權屬來源模糊

基于農村“房地一體”確權登記工作開展期間，特別是首次登記其難度較大，究其原因，主要是因為老舊宅基地權屬資料較老，在保管不力，出現缺損、遺失、搬遷損毀等情況下，或原宅基地所有人已故、土地坐落地理位置發生變遷等，綜合體現出來的房屋權屬來源模糊，均會使房屋權籍調查工作的難度大大增加，在缺少相關法律依據作為判定標準的情況下，難以保證確權登記工作的準確性及有效性。

2.3 農村“一戶多宅”

以《土地登記管理法》相關條款為依據，在農村“房地一體”確權登記工作開展期間，明確指出：農村一戶居民只能擁有一處宅基地，即需嚴格遵循“一戶一宅”基本原則[5]。值得注意的是，因宅基地屬于國家無償提供應用的先決條件，在現實情況下“一戶多宅”的問題顯著存在，再土地性質隨意變更、違法進行占建搶建、違法進行房屋轉讓或贈予等情況下，便容易引發“一戶多宅”問題，進而加大確權登記工作的難度。

2.4 執法管理不力

基于農村“房地一體”確權登記工作開展期間，若執法管理不力，也會加大確權登記工作的難度，并進一步影響確權登記工作的實效性。比如，當相關管理部門人員配備不足，經費支持缺少，設備供給不夠及時等情況下，會導致執法力度弱化[6]。加上強制性整改措施缺少，村民違建房行為屢見不鮮，在執法管理難以發揮作用的情況下，則難以控制上述各類問題及現象，從而加大確權登記工作的難度，使確權登記工作的質量成效難以得到有效提升。

3、農村“房地一體”確權登記發證項目關鍵技術要點分析

為解決農村“房地一體”確權登記發證工作存在的問題，則需落實有效的關鍵技術要點，在解決潛在問題的基礎上，保證農村“房地一體”確權登記發證工作質量水平的提升。具體而言，主要關鍵技術要點包括：

3.1 將房屋權屬關系與權屬資料理清，并對確權登記項目進行分類處理

針對歷史遺留問題導致老舊房屋權屬關系、權屬資料模糊等相關問題，需樹立農民利益本位原則，對事實給予充分尊重，并根據具體情況，特事特辦，分類別處理相關問題。同時，針對證明資料缺少，難以確定房屋權屬關系的情況，其房屋在與國家土地總體規劃、當地鄉村規劃范疇相符，且符合“一戶一宅”標準，未出現侵占違建等問題，可由管轄區域村委會提供相應的書面證明材料，對宅基地的各項信息加以確認，包括：使用人、使用權限、使用面積以及使用時間等，在合法公示審批的基礎上，進一步完成相應的登記發證工作流程。

3.2 優化確權登記審批，完善房屋一體確權登記制度

針對違法占地建房現象，需結合具體情況，明確是否符合確權登記標準，若不符，則進一步明確是否需進行相應的經濟處罰。同時，鄉鎮對土地展開規劃使用等相關工作以后，在其規劃范圍內的相關土地，若存在未批先建、少批多建、邊批搶建等問題，可基于限定面積范圍內進行用地審批手續的補辦，進一步作好相應的登記；針對規劃范圍以外的宅基地，只進行使用情況、權限的登記，買賣、交易、過戶等行為則禁止進行；針對超出面積的部分，則需采取相應的經濟處罰措施[7]。總之，需優化確權登記審批，完善房屋一體確權登記制度，按照制度流程辦事，確保農村“房地一體”確權登記發證工作的有效性及科學性。

3.3 按戶明確宅基地使用權限，解決“一戶多宅”問題

受歷史遺留原因影響，在農村地區易出現“一戶多宅”現象。其中，針對合法繼承的宅基地，可對其使用權進行直接確認，但不能展開修繕加蓋等施工作業；若房屋不存在，則其宅基地由村集體直接收回。針對由于分戶或者家庭重組產生的“一戶多宅”現象，針對沒有超過當地規劃分戶建房使用面積，可根據“一戶一宅”原則進行處理，并進行相應的用地審批，對相關權利人發放確權登記證書[8]。此外，針對與分戶條件不相符的情況，超過分戶建房使用面積時，允許選取當中的一戶，在對其宅基地使用權加以明確的基礎上，進一步相應的確權登記。

3.4 做好農村普法宣傳工作，加強宅基地規范管理

為解決農民法律意識薄弱問題，提高農民對相關政策、法規的了解程度，使農村“房地一體”確權登記發證工作順利、有序展開，則有必要做好農村普法宣傳工作，可通過農村廣播、微信公眾號、抖音自媒體等平臺普及農村“房地一體”確權登記發證相關法律法規知識，增強農村居民的法律意識素養，使宅基地管理工作順利有序開展，并保證宅基地管理的規范性，進一步使確權登記工作難的問題得到有效解決。

3.5 其他關鍵技術要點

除上述策略以外，在農村“房地一體”確權登記發證工作開展期間，還需明確關鍵技術流程，具體如下表3：

表2 農村“房地一體”確權登記發證項目關鍵技術要點情況表

表3 關鍵技術流程表

根據關鍵技術流程可知，即在整理相關地區農村“房地一體”確權登記檔案數據資料的基礎上，進行相關工作底圖的制作，并展開權屬信息調查，確保符合“一戶一宅”基本原則，進一步進行不動產測繪作業。值得注意的是，因既往工作采取的傳統全站、GPS-RTK 技術進行野外測繪作業，工作效率不高，且需耗費大量的人力資源及物力資源。因此，可選擇使用無人機傾斜攝影測量技術，即基于無人機上搭載若干臺相機鏡頭，基于多角度進行數據信息的采集，包括垂直角度、傾斜較多，然后在合理布設像控點、空三加密處理等基礎上，獲取高精準的測繪成果，在達到cm 級的基礎上，使農村“房地一體”項目宗地、房屋的界址點精度要求等得到逐一滿足[9-10]。

完成上述技術操作之后，通過成果公示，由權利人反復確認，若存在異議，則需填寫異議申請表，提交后，通過現場核實，若存在問題，則需對修改部分的權籍調查成果展開第二輪公示；若無誤，則由相關權利人進行確認簽章。此外，還有必要進行權籍調查庫的構建，即：對農村宅基地、建設用地確權登記數據及權籍調查數據，利用各類方法對數據信息進行梳理及整理，包括抽取、轉換、補錄、整合等技術方法，進一步將以不動產單元作為基礎的房地一體農村宅基地、集體建設用地確權權籍調查庫構建出來，保證農村“房地一體”確權登記發證工作具備真實可靠的數據作為有效支持，并保證能夠和國家、省市不動產登記信息平臺保持良好的銜接關系。

結語：

綜上所述，農村“房地一體”確權登記發證是一項系統化的工作，為做好此項工作，需明確工作現狀存在的問題，將房屋權屬關系和權屬資料理清，對確權登記審批流程加以優化，并按戶明確宅基地使用權限，加強宅基地規范管理等。此外，還有必要構建完善的權籍調查庫，以此使農村“房地一體”確權登記發證項目工作的整體質量水平得到有效提高，進一步保證農民在宅基地、集體建設用地使用權及房屋所有權得到有效保護，全面維護農民的合法權利及權益。