個人住房信貸政策對房地產價格的影響

盛寶柱，張巧慧

（安徽建筑大學 經濟與管理學院，合肥 230601）

近年來，我國住房價格上漲過快及其與居民收入水平相比過高等問題加重了購房者的負擔。據統計，我國80 %以上的購房者都是利用銀行貸款買房，住房信貸政策也因此成為調控房地產價格的有效手段。

為遏制房地產市場的投機炒作行為，讓剛性住房消費成為房地產市場的主導者，國家采取了多種措施對房地產市場進行宏觀調控，如提出加大保障性安居工程的建設，2011年開始推行的房產稅試點等，這些政策都在穩定房價上發揮了一定的作用。在我國，由于從銀行貸款買房占很大比例，銀行與房地產市場聯系緊密，從住房信貸政策方面對房地產價格進行調控也是一種有效的手段。2015年由中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會三部門聯合印發的《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》對個人住房信貸政策做出了更加具體的要求。

由于房地產具有特殊的性質，它既可以是消費品又可以是投資品，這也決定了不同的購房需求。目前我國的購房需求主要以剛性需求為主，剛性需求受房地產價格的影響較小，但大量以獲取利益為主要目的的投資、投機性需求的進入助長了房價的上漲，給剛性需求的購房者帶來了壓力。個人住房信貸政策在首付款比例和貸款利率兩方面對房地產價格產生影響：對于首套且套型建筑面積合理的自住房首付比例以及貸款利率給予一定的優惠，減緩剛性住房需求的壓力；對于不合理的住房需求，要從首付比例和貸款利率兩方面進行調整，提高各種投機性購房的成本，嚴格限制投機購房者的進入。我國的個人住房信貸政策要求嚴格實施差別化住房信貸政策，加強對銀行信貸的監督，嚴禁不合理的貸款流入房地產市場。以差別化住房信貸為主要內容的個人住房信貸政策對于實現房地產市場的均衡發展起到了一定的作用。

一些學者對房地產價格和銀行信貸之間的相互關系進行了研究。吳龍龍等從供給和需求兩個方面分析了銀行信貸對房地產價格的影響，認為銀行信貸會在供需兩方面對房地產價格產生影響，可以通過實施嚴格的信貸政策遏制不合理的住房需求，引導合理的住房需求[1]；黃梓蔚等經過實證分析，發現銀行信貸的擴張明顯能夠推動房地產價格的上漲[2]；而江彤則利用誤差修正模型對銀行信貸與房地產價格之間的關系進行實證分析，發現銀行信貸的擴張不是房地產價格持續上漲的根源[3]。另有部分學者研究了個人住房信貸政策中的首付比例對房地產價格的影響。趙悅利用SVAR模型實證分析了房貸首付比例對住房市場的影響，研究發現調整房貸首付比例對房地產價格只能起到暫時的緩解作用[4]；梁斌則通過構建動態一般隨機均衡模型實證分析了銀行信貸首付約束對房地產價格的影響，認為首付約束政策的持續性更加明顯，并且對房地產價格的波動影響較小[5]；徐小華等通過構建動態一般隨機均衡模型實證分析了差別化信貸政策對房地產價格的影響，發現提高投機購房首付比例可以降低房地產價格并且能夠有效地抑制房地產價格的波動[6]。

本文研究的意義在于分析個人住房信貸政策對房地產價格的影響。現有研究大都從銀行信貸的角度出發研究銀行信貸對房地產市場的影響，或是研究差別化住房信貸政策中的首付比例對房地產價格的影響。本文的創新點在于從個人住房信貸的角度出發，首先分析了個人住房信貸政策對房地產價格的作用機理，然后通過構建VAR模型實證分析了個人按揭貸款規模和貸款利率對房地產價格的影響。在實證分析中還加入國民經濟發展水平作為變量更加全面地研究個人住房信貸政策對房地產價格的影響。此外，實證分析時選取2006～2019年季度數據使得結論更具有時效性。

1 個人住房信貸政策對房地產價格影響的理論分析

從銀行貸款買房解決了大多數人不能一次性付清購房價款的問題，但是這同時也給以獲取利益為目的的投機者制造了機會，助長了房價的上漲。個人住房信貸政策運用首付款比例和貸款利率兩種工具對房地產價格進行調控。本節將根據現有研究理論分析個人住房信貸政策對房地產價格的影響。

根據供需理論，房地產作為商品會受到供求關系的影響。供求關系是商品經濟的基本關系之一，商品的價格會隨供求關系上下波動。個人住房信貸政策的擴張會引起購房需求的上漲，并且我國房地產市場長期存在買賣雙方不平等的現象，房屋建筑面積有限以及建設周期長等特點容易引發房地產市場的供需矛盾。當個人住房信貸政策擴張時，購房需求上漲，短時間內住房供給并不能滿足購房需求，供需不平衡就會推動房地產價格的上漲。

此外，對房地產市場的未來預期也會對房地產價格產生影響。凱恩斯經濟學認為，預期占有很重要的地位，它對人們的經濟行為起著決定性影響作用。房價上漲，貸款難度較低，帶來的預期收益較高，這會助長投資、投機性需求的進入，又進一步推動了房地產價格的上漲。

在個人住房信貸政策緊縮的情況下，銀行提高首付款比例和貸款利率，會抑制購房需求。對一些剛性購房需求者來說，首付款比例的適當提高可能并不會對他們的購房需求產生較大的影響，但對于投資、投機者來說，政策緊縮帶來投資成本企高，會降低他們的預期投資收益，因此購房需求也會降低。需求降低，房價上漲情況也會有所減緩。

綜上所述，住房信貸政策的擴張會助長房地產價格的上漲。通過個人住房信貸政策抑制不合理的住房貸款流入房地產市場，是調節房地產價格的一種有效手段。

2 我國銀行個人住房信貸政策對房地產市場影響的實證分析

2.1 研究方法

為研究不同信貸政策工具對房地產市場的影響，本文選取向量自回歸模型進行實證分析。

向量自回歸模型不以經濟理論為基礎。在VAR模型中各個變量被定義為是可以相互影響的。VAR模型把系統中每一個內生變量作為系統中所有內生變量的滯后值的函數來構造模型，從而估計全部內生變量的動態關系。個人住房信貸政策會對房地產價格產生影響，適合用VAR模型來研究他們之間的相互關系。

房地產價格的影響因素很多，國民經濟發展水平、人口數量等都會對房地產價格產生影響。為了使計量模型更加完整，及考慮到數據的可得性，本文建立的VAR模型變量選擇房地產價格（P）、個人購房貸款（LOAN）、貸款利率（R）以及經濟發展情況（GDP）。本文所使用的的VAR模型形式如下：

其中：yt是k維內生變量向量，本文中yt=[P、LOAN、R、GDP]。p是滯后階數，樣本個數為T。k×k維矩陣A1, ... , Ap是要被估計的系數矩陣，εt是k維擾動向量[7]。

2.2 變量選取與數據來源

我國個人住房信貸政策主要是實施差別化的住房信貸政策，其政策工具主要有首付款比例和貸款利率兩種。

購房時，除去首付部分，剩下的幾乎都需要從銀行貸款，首付款比例的調整會影響到銀行的個人住房按揭貸款規模。本文在研究個人住房信貸政策對房地產價格的影響時，考慮到個人住房信貸政策中的首付款比例相關數據難以獲取，選擇個人按揭貸款規模為變量進行研究。

個人住房信貸政策規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點，多套房貸款利率大幅度提高。貸款利率的提高會導致購房成本的增加，進而對房地產價格產生影響。實證分析時需要引入貸款利率為變量分析個人住房信貸政策對房地產價格的影響。

此外，秦嶺等認為房地產業與宏觀經濟聯系非常緊密[8]，經濟的發展也有助于推動房地產行業的發展。實證分析時，必須考慮整體的經濟增長情況。

綜上所述，在研究個人住房信貸政策對房地產價格的影響時選取的變量為房地產價格（P）、個人按揭貸款額（LOAN）、貸款利率（R）以及經濟發展水平（GDP）。文章選取2006年至2019年的季度數據進行研究。

P：房地產價格。商品房銷售額除以商品房銷售面積可以計算得到房地產價格，由于統計年鑒中并未給出季度數據，可根據月度數據計算出季度數據[9]。

LOAN：個人按揭貸款額。個人按揭貸款數據來自統計年鑒中房地產企業本年度實際到位資金小計中的個人按揭貸款額。

R：貸款利率。采用5年以上中長期貸款利率來表示。由于在一個季度中，利率可能出現調整，實證分析時按照天數為權重計算出每個季度的平均貸款利率[10]。

GDP：經濟發展水平。本文用GDP表示經濟發展水平。

2.3 個人住房信貸政策對房地產市場影響的實證分析

2.3.1 單位根檢驗

VAR模型中的個人按揭貸款規模、貸款利率、經濟發展水平等都是時間序列數據，他們的平穩性需要經過檢驗。在建立模型的過程中要盡量避免使用非平穩變量，若未經平穩性檢驗直接使用上述數據，就可能出現偽回歸的現象。為避免出現上述問題，保證分析結果的準確性，檢驗這些數據的平穩性是進行實證分析必不可少的步驟。單位根檢驗可用來檢驗數據的平穩性，本文采用ADF檢驗法對上述所有變量都進行單位根檢驗。ADF檢驗結果如表1。

表1 ADF檢驗結果

為降低不平穩性，對原變量進行了取對數處理。從ADF檢驗結果可以看出所有變量原序列lnP、lnLOAN、lnR、lnGDP的ADF檢驗統計量的值都大于5 %的臨界值，原序列不平穩。對原序列進行一階差分后，ADF檢驗的結果顯示，ADF檢驗統計量的值均小于5 %的臨界值，平穩，所有變量均為一階單整序列。

2.3.2 協整檢驗

如果變量是非平穩的時間序列，就有可能會出現偽回歸的現象。現實中進行的大多數時間序列分析都是非平穩的，通常我們可以通過差分的方法將其變為平穩序列，但將其進行差分時，會讓我們失去一些有用的信息，因此我們可以選擇協整檢驗的方法對其進行分析。在上述單位根檢驗中，結果顯示原序列不平穩，因此需要進行協整檢驗判斷其是否為偽回歸。

在本文中，我們使用Johansen檢驗的方法對lnP、lnLOAN、lnR、lnGDP等4個變量進行協整檢驗，檢驗結果如表2、表3。

表2 跡統計量檢驗各變量協整結果

表3 最大特征值統計量檢驗各變量協整結果

從表2可以看出，跡統計量和最大特征值統計量的檢驗結果都在At most 2，原假設條件下P值大于0.05，所以可以認為lnP、lnR、lnGDP、lnLOAN存在長期穩定的均衡關系，并且最多存在兩個協整關系。

2.3.3 格蘭杰因果檢驗

通過協整檢驗可以證明個人按揭貸款規模、貸款利率、經濟發展水平、房地產價格之間存在長期穩定的均衡關系，下面用格蘭杰因果檢驗來驗證他們之間的因果關系，如表4。

表4 各變量Granger檢驗結果

格蘭杰檢驗結果表明：在5 %的顯著性水平下，貸款利率、個人按揭貸款規模、經濟發展水平均是房價的格蘭杰原因。房地產價格會受到個人按揭貸款規模、貸款利率以及經濟發展水平的影響。

在個人住房信貸政策寬松的情況下，個人按揭貸款規模的擴張會使得貸款難度降低，購房者可從銀行獲得更多的個人按揭貸款；貸款利率的降低則會減少購房成本，對投資、投機者來說，預期收益較高，當投機者預期到投資房地產會給他們帶來更多的收益時，會出現大量的“炒房”行為，助長房地產價格的上漲。而當首付比例提高，個人按揭貸款規模縮小并且提高貸款利率時，購房成本會增加。對于投資、投機性購房者來說，此時的投資并不會給他們帶來理想的收益，因此會抑制購房投資、投機性需求的進入，有利于房地產市場的總體穩定。

2.3.4 脈沖響應分析

在VAR模型中，可以利用脈沖響應函數和方差分解的方法來分析模型中的每個內生變量對它本身以及其他內生變量的擾動所作出的反映。本文，我們可以用脈沖響應函數來分析變量間的相互影響作用。

從圖1脈沖響應的結果可以看出：貸款利率對房地產價格的影響存在一定的時滯性，前期貸款利率的提高會對房地產價格起到正向沖擊的作用，到后期貸款利率的提高會使房地產價格下降，但這種作用會逐漸趨于平穩；關于個人按揭貸款額對房價的影響，前期個人按揭貸款規模的增長對房地產價格起到正向沖擊的作用并且存在波動，在第二期時會達到最大，后期會逐漸減弱并逐漸趨于平穩，但仍為正向沖擊作用。脈沖響應分析的結果驗證了前面的理論分析，個人住房信貸政策的擴張會促進房地產價格的上漲。

圖1 房地產價格脈沖響應

2.3.5 方差分解

通過方差分解可以進一步分析個人按揭貸款額、貸款利率、經濟發展水平對房地產價格的影響程度，判斷各變量對房地產價格的貢獻度。

從表5的方差分解的結果可以看出：個人按揭貸款規模、貸款利率，經濟發展水平對房地產價格的影響稍有滯后，并且房地產價格本身的影響最大。從第二期開始，個人按揭貸款對房價的貢獻度逐漸增大，到后面逐漸趨于平穩，穩定在10 %左右，貸款利率對房地產價格的影響最終穩定在3 %左右。個人住按揭款規模對房價的影響要大于貸款利率對房價的影響。從表5中也可以看出經濟發展水平對房地產價格的影響也較大，說明經濟發展水平對房地產價格也會起到調節作用。

表5 對房地產價格的方差分解

3 結論與建議

基于全國房地產數據的VAR分析研究發現個人住房信貸政策會影響房地產價格。這種影響表現為個人住房信貸政策的擴張會促進房地產價格的上漲。

實證分析可以發現：個人按揭貸款規模、貸款利率與經濟發展水平都會對房地產價格產生影響。格蘭杰因果檢驗結果表明個人按揭貸款規模和貸款利率都與房地產價格互為因果關系。

脈沖響應分析可以發現：個人按揭貸款規模對房地產價格具有正向影響，個人按揭貸款規模的擴大會助長房地產價格的上漲；對于貸款利率，在前期貸款利率的提高會對房地產價格起到正向沖擊的作用，而后期貸款利率的提高則會使房地產價格下降，這種沖擊作用會逐漸趨于平穩。

本文還通過對比個人按揭貸款規模和貸款利率對房地產價格的影響發現，個人按揭貸款規模對房地產價格的影響要大于貸款利率對房地產價格的影響。

通過上述理論分析與實證分析可以發現，個人住房信貸政策會對房地產價格產生影響，是調控房地產市場的有效手段。為了減緩剛性住房需求的壓力，保持房地產市場的總體穩定，結合上述分析，提出以下幾點建議：①實證分析可以發現個人住房信貸政策會對房地產價格產生影響，可從住房信貸政策方面對房地產市場進行調控。銀行要加強對個人住房信貸的監管，認真執行差別化住房信貸政策。政府也應該采取措施，對個人住房信息的登記要更加完善，以便于更好地區分剛性需求、投資性需求以及投機性需求，限制投資、投機性購房需求的貸款，打擊不合理的住房需求，保持房地產市場的總體穩定。②與個人住房按揭貸款規模相比，貸款利率對房價的影響較低，應著重對個人購房貸款規模進行調控，仔細審查非住房和第二套及以上住房的貸款申請[11]，通過提高首付款比例限制不合理的貸款需求進入房地產市場。抑制不合理住房需求的同時也要注意緩解剛性住房需求的壓力。③供需關系是影響房地產市場平穩健康發展的關鍵因素，房地產價格要趨于合理，就需要供需關系的平衡。政府需加強保障性安居工程的建設，朝著“居者有其屋”的方向邁進。