行業(yè)下行壓力極大，企業(yè)格局重構(gòu)

2021年對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，是繼2008年之后最艱難的一年。上半年在低基數(shù)及疫情后市場(chǎng)慣性的帶動(dòng)下，行業(yè)表現(xiàn)基本穩(wěn)定；到下半年，銷(xiāo)售的惡化，疊加融資性現(xiàn)金加速流出，行業(yè)到位資金壓力驟增，投資、拿地、開(kāi)工數(shù)據(jù)均觸及歷史最差水平。四季度這種壓力蔓延至企業(yè)，包括恒大在內(nèi)累計(jì)違約企業(yè)市占率接近10%，整體行業(yè)穩(wěn)定性面臨空前壓力。

2022年行業(yè)面臨極大下行壓力。目前區(qū)域銷(xiāo)售差異化進(jìn)一步拉大，疊加企業(yè)違約等因素帶來(lái)的供給側(cè)壓力，預(yù)計(jì)2022年銷(xiāo)售面積同比下降8%，銷(xiāo)售金額下滑7%。供給端，預(yù)計(jì)2021年土地出讓金額同比下降超13%，出讓面積降幅接近30%，對(duì)2022年開(kāi)工、施工及整體投資都會(huì)造成影響。預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積下降15%，整體投資下降5.2%。竣工方面，根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)奏擬合行業(yè)竣工義務(wù)同比上升6%，實(shí)際完成受企業(yè)資金情況影響較大。

2022年板塊具備系統(tǒng)性估值修復(fù)機(jī)會(huì)。當(dāng)前周期所處的底部位置，對(duì)行業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性以及對(duì)2022年經(jīng)濟(jì)均造成空前的壓力，從2021年9月央行表態(tài)開(kāi)始，銀保監(jiān)和證監(jiān)會(huì)的連續(xù)發(fā)聲，維持需求穩(wěn)定，減少民企違約壓力，將會(huì)是2022年施政的重點(diǎn)。在政策預(yù)期影響下，估值具備修復(fù)空間。

供給側(cè)改革資源再分配，優(yōu)質(zhì)企業(yè)迎來(lái)發(fā)展良機(jī)。2021年是房地產(chǎn)行業(yè)“改革年”，行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。首先是2020年末的“三道紅線(xiàn)”政策限制行業(yè)整體債務(wù)增速，金融資源差異化投放，“因企施策”。2021年初的房地產(chǎn)信貸集中度管理，進(jìn)一步約束了銀行的信貸資源投放節(jié)奏，疊加信托及債券市場(chǎng)的收縮，行業(yè)面臨較大的資金壓力，導(dǎo)致投資端惡化。從企業(yè)的角度來(lái)看，信用違約、債務(wù)凈償還壓力、土地投資減緩，更多公司將主要目標(biāo)從“求發(fā)展”調(diào)整為“活下去”，企業(yè)之間管理能力上的差距被放大，疊加政策上資源的傾斜，導(dǎo)致分化加劇。中央層面對(duì)于房企間收購(gòu)的政策支持，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)格局重構(gòu)的開(kāi)始，具備承接能力的優(yōu)質(zhì)央國(guó)企和真綠檔民企有更多機(jī)會(huì)擇優(yōu)獲取項(xiàng)目、擴(kuò)大規(guī)模，實(shí)現(xiàn)集中度提升和超越發(fā)展。

房地產(chǎn)丨廣發(fā)證券研究小組

郭鎮(zhèn)、樂(lè)加棟、邢莘等

郭鎮(zhèn)/廣發(fā)證券發(fā)展研究中心聯(lián)席首席分析師，碩士，畢業(yè)于清華大學(xué)。8年證券行業(yè)研究經(jīng)驗(yàn)。2014、2015年新財(cái)富房地產(chǎn)第三名（團(tuán)隊(duì)成員），2016年第二名（團(tuán)隊(duì)成員），2017-2020年第一名（團(tuán)隊(duì)成員），2021年第一名。

本年度代表作：《全面梳理首批集中供地的質(zhì)量、規(guī)則、競(jìng)爭(zhēng)格局》、《2021年中期策略：道在日新，與時(shí)偕行》、《新城控股：思巧而行堅(jiān)，持資且善維》、《房地產(chǎn)融資新政對(duì)行業(yè)及企業(yè)的影響：總量穩(wěn)定，重塑格局》、《萬(wàn)科A/萬(wàn)科企業(yè)：做時(shí)間的朋友，底線(xiàn)思維測(cè)算長(zhǎng)期價(jià)值》、《房地產(chǎn)供給側(cè)改革的三個(gè)階段》、《2022年度策略：歲寒，然后知松柏之韌也》