從三元橋某地塊項目設(shè)計及改造談業(yè)態(tài)與運營對建筑設(shè)計的影響

高靖華

建筑師往往更加關(guān)注建筑設(shè)計的本身，以及在甲方現(xiàn)有任務(wù)書擬定好的情況下開展設(shè)計。而建筑業(yè)態(tài)的布局和業(yè)主如何運營直接影響到建筑設(shè)計層面，對于二者的研究有助于建筑設(shè)計任務(wù)書的制定以及后期建筑設(shè)計更加準(zhǔn)確地進(jìn)行。這也要求建筑師在業(yè)主對業(yè)態(tài)的任務(wù)制定上提出自己的判斷與建議。

本文通過對北京市三元橋某地塊的一個辦公商業(yè)綜合體項目設(shè)計及改造，談業(yè)態(tài)和運營模式對建筑設(shè)計的影響。

一、三元橋某地塊項目的設(shè)計及改造過程

1.項目原設(shè)計

北京市三元橋某地塊項目，位于北京市朝陽區(qū)太陽宮鄉(xiāng)，建設(shè)用地面積8128m2，總建筑面積54122m2（其中地上建筑面積36580m2，地下建筑面積17542m2）。

項目地上共有5棟建筑，建筑功能分別為一棟高層辦公、四棟多層商業(yè)。地塊的地下室連成整體，主要功能為商業(yè)、汽車庫、自行車庫、設(shè)備用房等。其中1#辦公樓為一類高層建筑，2#～5#商業(yè)樓為多層民用建筑。

2.項目的改造設(shè)計

在竣工初期，業(yè)主因需要將其中兩座多層商業(yè)改為會所接待，同時基于精裝修設(shè)計，提出了使用功能變化導(dǎo)致的地下一層和2#、3#兩座多層商業(yè)的改造。

這次改建范圍為2#、3#樓，及其下方地下一層的局部。2#、3#樓改為辦公接待，其中2#樓一層為接待室和會議室，二層為餐廳包間和休息室；3#樓一層為茶室和接待室，二層為接待室。2#樓取消1部樓梯，增加1臺電梯、1臺食梯；3#樓取消1部樓梯，增加1臺電梯；在2#、3#樓之間增設(shè)連廊。地下一層增設(shè)廚房及附屬用房，原商業(yè)衛(wèi)生間位置調(diào)整。

地下廚房所需原料由LT-2-2從一層送至廚房，成品由食梯從廚房送至二層。

圖1 第一次改造的2#、3#商業(yè)樓

3.未最終落實的第二次改造設(shè)計

第二次改造設(shè)計源于項目整體出售之后，新的業(yè)主對于建筑使用功能提出了新的要求：

（1）希望1#辦公樓的中庭面積減小，結(jié)構(gòu)封板增加辦公使用面積。

（2）屋面增加游泳池。

（3）B1商業(yè)，按照原有設(shè)計為甲方自持的超市，整棟出售后希望變?yōu)楹瑥N房的員工食堂。

以上要求在設(shè)計院經(jīng)過深入研究后給出了相關(guān)的運營、建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備專業(yè)的建議：

第一和第二條都對結(jié)構(gòu)影響非常大，經(jīng)過計算，是難以滿足荷載及施工修改的要求的；游泳池的增設(shè)使屋頂機房面積超過20%屋面面積，建筑高度增加，也會使水專業(yè)的系統(tǒng)循環(huán)難以滿足；同時增加計容及建筑高度超過規(guī)劃指標(biāo)本身是不能通過政府批準(zhǔn)的申請。

第三條由商業(yè)變更為餐飲，報規(guī)性質(zhì)變化，以及相應(yīng)消防都會有變化。我們提出了餐廚2∶1的建議值，并重新修改了防火分區(qū)及疏散路線，增設(shè)了燃?xì)鈼l件及隔油池。但此項涉及到重新報批，業(yè)主也最終放棄了修改。

圖2 按照新業(yè)主要求重新設(shè)計的B1餐廚空間

二、探討業(yè)態(tài)與運營模式對建筑設(shè)計的影響

1.業(yè)態(tài)對建筑空間設(shè)計的影響

空間類型較為豐富，不同的業(yè)態(tài)對于商業(yè)空間的需求也不盡相同。尤其對于功能設(shè)定不穩(wěn)定的建筑設(shè)計來說，業(yè)態(tài)對于空間可變性的要求就更加高。

（1）選擇合適的空間形狀和尺度

對于空間形狀，我們可以分為規(guī)則和不規(guī)則兩類討論。

規(guī)則的幾何形給人以安靜、理性的穩(wěn)定感：例如方形空間運用最為廣泛，使用效率更高，有利于空間的劃分和后期的運營管理，嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)整的幾何形空間，會給人以平穩(wěn)莊重的感覺，但它的形態(tài)比較單一，對于小型商業(yè)和常用的辦公空間是比較有效的。如上述案例中將商業(yè)小樓進(jìn)行近一步劃分改為辦公接待房間。

圓形、橢圓形空間則常常被用于大廳、中庭等節(jié)點空間，更具有向心性和內(nèi)聚性，它模糊了空間的邊界，方向性不強，更易給人安定、和諧的空間感受。三角形空間可以用于中庭、邊廳、樓梯間等部位，它具有方向感，發(fā)散性，較強的視覺沖擊力。這些可以使用在展覽和商業(yè)建筑中，但是后期改造可能會受到一定限制。

不同的業(yè)態(tài)對空間尺度的需求也會不同，設(shè)計時應(yīng)選擇一個最合理的尺度來滿足人們心理和生理兩方面的需要。有時所需要的尺度相對宏大一些，如共享大廳、觀演廳等；有時又需要空間的尺度小巧宜人，如辦公空間、交通空間等。合理有效地把握好空間的尺度以及比例關(guān)系對內(nèi)部空間造型起著十分重要的作用。

（2）注重空間的可變性與適應(yīng)性

一方面由于建筑的不斷更新，另一方面由于現(xiàn)代空間原來越多的復(fù)合功能空間，另外，建筑周邊環(huán)境會發(fā)生變化。原本合理的業(yè)態(tài)也可能出現(xiàn)過剩或不足。對空間的可變性與適應(yīng)性提了更高的要求，基本不會固定在單一使用功能上。

所以首先，可以采取相對統(tǒng)一的模數(shù)，靈活劃分商業(yè)空間，保證必要時可以靈活拆分或是合并空間；其次，設(shè)置一定數(shù)量的中立空間。中立的空間可以使混合空間具有功能的模糊性，當(dāng)某些子功能運營不善時，可以改變部分空間的使用功能。此外，大空間可以采取設(shè)置臨時隔斷、移動隔斷等方式來增加其靈活性。

2.運營模式對建筑空間設(shè)計的影響

建筑的運營模式對建筑空間設(shè)計的影響主要表現(xiàn)在初期開發(fā)商的運營模式定位，通常是對通用性和變量的規(guī)定。

（1）出售

出售可以分為兩類，一類是初期已經(jīng)預(yù)先與買方簽訂合同，或者已經(jīng)由于商業(yè)策劃等需要提前規(guī)劃好買方性質(zhì)。這類建筑在設(shè)計時需要滿足商業(yè)綜合體設(shè)計本身的同時，在合同規(guī)定范疇內(nèi)，也要根據(jù)買家的要求來進(jìn)行某些特殊設(shè)計和設(shè)備條件的設(shè)計，如餐飲上下水、排油煙井道等。這樣會避免二次修改時所帶來的矛盾以及不必要的修改浪費。

另一類是開發(fā)商對于建筑處理有通用性原則，在后期實施出售。這類商鋪則往往具有普遍性，可以根據(jù)商業(yè)綜合體的基本要求以及開發(fā)商的任務(wù)書要求來進(jìn)行設(shè)計。但是后期出售后改造的可能性較大，并且由于買家的需求和專業(yè)的開發(fā)商對建筑設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，常常具有風(fēng)險和難度。例如上述案例中，屋面增設(shè)游泳池，以及中庭封板的要求。

（2）出租

出租也與出售有相似的分類與措施：

一是在前期商業(yè)策劃時已經(jīng)規(guī)劃好了租方的屬性，則需要根據(jù)其特殊要求來進(jìn)行設(shè)計。二是有通用性要求，則根據(jù)商業(yè)綜合體的基本要求以及開發(fā)商的任務(wù)書要求來進(jìn)行設(shè)計。

當(dāng)然除了以上兩種情況，出租的最大不同在于租期到期后續(xù)租者的需求。這時就要更加注重可變性與適應(yīng)性的要求，需要滿足的各方面條件都要在前期考慮充分，以便后期業(yè)態(tài)等內(nèi)容的變化與改造。出租商鋪需要適應(yīng)整個商業(yè)綜合體的初期定位與后期發(fā)展改造，所以對于首期租戶來說，過于特殊的空間要求則需要考慮取消，建議其在后期裝修中實施。

（3）自營

自營的一般是一些商業(yè)或展示空間，大多屬于主力店范疇，面積較大。所以在空間設(shè)計時尤其需要考慮大空間的設(shè)計要求，同時注重空間分割的要求與可能性，便于空間的大小轉(zhuǎn)換。

三、結(jié)語

業(yè)態(tài)和運營模式是建筑設(shè)計前期的一個延伸，對其研究可以在一定程度上幫助建筑師更好對任務(wù)書的理解把握，并及時提出更加專業(yè)的意見和建議，避免許多不必要的修改和浪費，也有助于幫助建筑師成為更加復(fù)合型的人才，走到市場的前沿。

當(dāng)然，在滿足業(yè)主各種設(shè)計要求的同時，建筑師對項目本身上的控制，對規(guī)劃指標(biāo)的滿足、規(guī)范的把握更需要把持應(yīng)有的尺度。