地產企業視角下碳達峰與碳中和量化分析及應對策略探討

李瀟瀟（金茂華東企業管理有限公司， 上海 200072）

1 概 述

2020 年 9 月，我國在國際場合首次正式提出碳達峰與碳中和的時間表。我國作為全球第二個提出碳中和目標的大型經濟體，提出的實現碳中和的目標只比歐盟的 2050 年晚10 a。相比 2017 年我國簽署《巴黎氣候議定書》提出的 4項自主貢獻承諾，此次碳中和的承諾標志著我國向綠色低碳化的經濟與社會發展目標邁出了一大步。由此可見，政府關于碳達峰和碳中和的決心是十分堅定的[1]。

根據政府間氣候變化專門委員會（IPCC）的統計數據，我國建筑領域排放量占到全國總碳排放量的近 1/3[2]。建筑領域的碳排放主要體現在城市建設及運行的過程中，而城市建設的重要貢獻力量之一是地產企業。根據《中國統計年鑒(2020)》[3]和典型省份的統計年鑒[4-6]來看，我國一、二線城市中，地產開發企業所開發的城市綜合體、住宅、酒店建筑占整個城市建筑面積的 60% 以上；三、四線城市中由于大型企業自建建筑、大型醫院、校舍等建筑占比較少，因此住宅及商鋪占比更高，地產企業開發的建筑面積達到 70% 以上（由于缺乏建設主體及其建設量的統計數據，假定 2005 年之后的住宅建筑和綜合商業均由地產企業開發）。

地產企業是整個房地產產業鏈的最下游，其減碳行動將直接反映終端產品的碳排放，也將帶動全行業進行產業升級和生產組織模式的升級。因此，地產企業減碳行動的意義十分巨大。

鑒于此，本文調研并分析了建筑行業如何碳達峰、碳達峰時的量化狀態，并從地產企業重點開發的居住建筑的視角出發，從成本構成、模式創新等角度探討了地產企業的減排責任和轉型方向。

2 典型房企住宅開發成本構成與碳責任分析

2005 年以來，盡管我國房價尤其是一、二線城市房價，實現了近 10 倍的增長，但房屋建造的土建材料成本并未顯著增長。根據《中國統計年鑒(2020)》[3]19-8 部分的數據，從全國來看，2019 年房屋的單位建筑面積建設成本相較 2000 年而言，僅從 1 451 元 增長到 3 549 元（約增長 1.4 倍），該部分建設成本所涉及的內容即為建筑土建材料，可見建筑材料成本僅占房屋開發成本的很小部分，相對而言成本占比更大的部分主要集中在土地成本方面，其他具有顯著占比的成本構成還包括財務成本、銷售成本等。根據對部分典型房企的調研，典型房企在一、二線城市的住宅銷售價格與成本拆解的數據如表 1 所示。

表1 中所列出的成本主要指交房前發生的、主要由地產企業及其下屬企業支付的成本。該成本有一部分發生直接或間接與碳排放相關，而另一部分成本不直接或間接產生碳排放。進一步分析各成本類型涉及的碳排放，其排放也由不同的子項構成，如與土建成本密切相關的碳排放在施工階段發生，即土建過程中涉及采購材料的自含碳以及施工過程的能耗水耗等。類似的，對表 1 中各項成本相關的碳排放進行進一步分析如圖 1 所示。

圖1 住宅建筑成本構成及其碳排放直接相關主體

由表 1 可知，盡管近年來房地產銷售單價高昂，但其銷售價格中的絕大多數成本與碳排放不相關或關聯較弱。地產企業作為經濟活動的受益方，其受益比例僅占銷售價格的小部分。若按“誰受益誰負責”的邏輯來推測，建筑業的碳達峰和碳中和責任不應全部按照企業收入加諸地產企業；但地產企業是房屋這一商品從生產到銷售的經濟活動的主導單位，因此也具有不可推卸的組織、引導相關企業進行碳達峰與碳中和工作的責任。

3 運行碳在建筑業的碳達峰狀態

基于情景預測線索分析建筑節能、綠色建筑、既有建筑節能化改造情境下的建筑業碳排放狀態。由于上述技術措施僅與運行碳有關，因此僅預測運行碳的情境。

3.1 新建建筑面積增量預測

根據 IPCC 的統計數據，我國現有城鎮總建筑存量約650 億 m2，這些建筑每年僅在使用過程中的運營碳排放就達到 21 億 t，約占我國碳排放總量的 20%[2]。運營碳排放之外，我國新增建筑的工程建設每年產生的碳排放約占總排放量的 18%，主要集中在鋼鐵、水泥、玻璃等建筑材料的生產和運輸以及現場施工等過程。另外，根據中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社發布的《城市藍皮書：中國城市發展報告 No.12》，預計到 2030 年，我國城鎮化率將提高到 70%，2050 年將達到 80% 。

根據《中國統計年鑒（2020）》[3]，我國建筑業每年竣工面積近 10 年來仍以 10 億 m2/a（所有建筑）左右的速度增長,其他統計口徑比該數值更大。由此推斷，我國在碳達峰前，仍將至少增加 100 億 m2建筑面積。考慮人口老齡化等因素[7-8]，在政策不做控制和引導的情況下，該速度在2030～2060年可能會降速至平均每年 5 億 m2，因此 30 年間仍將增加 150 億 m2的建筑面積。當前我總建筑面積及未來可能的建筑面積如表 2 所示。由表 2 可知，在總增量顯著的情況下，建筑領域的碳達峰、碳中和均存在的巨大壓力。

表2 我國總建筑面積現狀及未來預測

3.2 既有建筑能耗變化特征分析

隨著我國經濟水平的發展，居住建筑的能耗變化主要呈現以下 3 個特征：

（1）居住建筑內的電器數量呈上升趨勢。由于過渡季節多以照明和家用電器為主，而我國早在 2010 年前就開始了大規模的節能燈具替代傳統燈具的行動，近年來隨著LED 照明技術的發展和普及，LED 照明替代節能燈的趨勢也十分明顯。由統計年鑒及相關文獻中可知過渡季節耗電量近年來亦有顯著增加，因此可以預測主要是家用耗電設備的增加所致。

（2）空調采暖設備保有率和開啟率逐年上升。2009～2019 年 10 年間，既有建筑的過渡季節能耗增長約27%，而空調采暖季增長達 56%，可見空調采暖設備的更廣泛的應用，是碳達峰和碳中和的重要壓力來源。考慮部分一、二線城市住宅用戶裝修時為追求更佳的冬季環境而加裝戶式燃氣鍋爐進行采暖，因此實際采暖空調碳排放可能高于上述數字。

（3）電動汽車充電導致的居住建筑能耗顯著上升。近兩三年來，由于政策利好和技術創新的驅動，電動汽車銷售量顯著上升，北京、上海、深圳等地的部分住宅在過渡季節夜間能耗顯著增加（部分被監測住宅呈現倍增情況），增幅遠高于十二五期間的增幅，由此亦可推知，電動汽車導致的居住建筑能耗會有顯著上漲趨勢。

以上海市部分社區物業統計數據和入戶調研的電網賬單為基礎進行了調研，結果如表 3 所示。根據上述分析及表3所列數據可知，在近中期未來我國既有居住建筑的建筑能耗必將呈現逐年上升的態勢。從減排責任來看，很多物業管理機構也是地產企業集團的旗下公司，因此地產企業集團對既有建筑降碳也負有一定的責任。

表3 上海市部分住宅建筑耗電量變化趨勢

3.3 技術和政策引導背景下的碳達峰及碳中和情景預測

GB/T 50378—2019《綠色建筑評價標準》中設定了諸多節能減排的技術條文，以引導建筑降低碳排放。但是在建筑面積總量顯著增加、既有建筑能耗攀升的背景下進行測算，假定未來新建的居住建筑全部按照綠建三星級標準進行建設，我國建筑業在 2030 年仍無法達到“碳達峰”這一目標。因此，既有建筑的節能改造和舒適化改造是建筑碳達峰的另一重要抓手，只有 680 億 m2的既有建筑能進一步削減碳排放，方可進一步降低建筑能耗。

在此情境下，相對于沿襲繼承歷史狀態（即按照歷史上的建筑節能政策趨勢、節能產品成熟和成本下降方式）的情景來看，采用更積極的既有建筑節能措施和新建建筑能耗限額控制措施，則完全可能在 2030 年達到峰值。本文基于建筑總能耗基礎值、合適的節能措施和可再生能源利用措施、建筑面積總量增加值、既有建筑能耗攀升趨勢值進行結合分析，對 2030 年和 2060 年的全社會建筑總能耗預測如表 4 所示。

表4 全國建筑碳達峰及碳達峰時刻的運行碳排放總量預測表 單位：10 Gt

同濟大學 Yang Tao、潘毅群等采用自上而下模型預測了我國在積極碳減排情形下的我國建筑業碳排放規模，指出在積極碳政策情境下我國的建筑業碳達峰約在 2030～2035年可達成目標[9]，2030 年時點的碳排放峰值約為 25.5 億 t左右，與本文的 24.3 雖有少量出入，但數值十分接近。由此可見，我國碳達峰時的建筑業碳排放約在 2020 年基礎上增加 16%～21% 。

4 地產企業行動戰略建議

基于上述對地產企業的成本分析和住宅建筑的碳排放現狀及變化趨勢的分析，地產企業一方面應當積極促進低碳技術在建筑中的應用，另一方也應當提前研究政策可能的變化、積極探索新的商業模式。本文首先對可能的政策和經濟走向進行預測，并提出了一些應對措施。相關內容列于表5。由于政策和經濟發展走向的不確定性，本文相關預測僅供參考和探討。

表5 我國地產領域公共政策與應對措施表

5 結 語

本文結合經濟社會發展、建筑面積增長和既有建筑用能演變的特征，研究了建筑業碳達峰和碳中和的碳排放總量，從成本構成、管理關系等角度分析了地產企業對與碳達峰的責任，從地產企業的視角出發，探討了地產企業的減排責任和轉型方向。

基于上述分析，本文建議地產企業提前關注碳達峰和碳中和總目標及我國人口結構變化等背景下可能帶來的政策和市場環境變化；同時本文為地產企業提供了一些積極應對的措施建議。