老齡化背景下的老舊小區綠色化改造實踐分析

王睿翊(山東建筑大學， 山東 濟南 250000)

近年來，國家將城鎮老舊小區改造當作驅動城市轉型發展的關鍵渠道，以期借助老舊小區改造吸引千萬人口城市回流、重塑我國城市歷史文化、重拾創新發展城市動力、提升城市整體價值，以此有效助推我國城市經濟轉型發展和實現高水平發展。

目前我國老舊小區普遍存在環境差、設施簡陋、無人管理等問題，未能充分顧及建筑的健康舒適等諸多有關綠色建筑性能，所以必須于城鎮老舊小區的全面升級工作里搭配有關綠色建筑技術。

當前，學術界大多是從老舊小區改造宏觀政策視角及改造難點入手研究，將人口老齡化當作切入點的調研相對較為鮮見，未充分關注改造過程里老齡民眾的實際需求及易遭受的問題。本文對老舊小區開展實地考察，針對小區建筑存在問題以及老年人為主的現狀，提出小區建筑綠色節能改造方案和適老化改造方案。本研究對于老舊小區適老化改造具有一定的借鑒意義。

1 山東建筑大學和平校區小區現狀分析

山東建筑大學和平校區宿舍位于山東省濟南市歷下區歷山路 96 號（歷山路 98 號），是由市政建設規劃、開發的小區。校舍建筑面積 70 000 m2，擁有 70 a 產權，18 棟共約853 戶。其中歷山路 98 號宿舍包括 8 棟樓，歷山路 96 號宿舍包括 10 棟樓。小區主樓建于 1993 年，老民居小區，樓齡較老。綠化率 15%，容積率 3，總面積住房流動戶數比較多但住房流動性相對平均，現居住人口大多為老年人，居住區的生活休息環境較為一般。

山東建筑大學和平校區是個老舊校區，公共區域、辦公用房、教職工宿舍混在一起，目前大多數是教職工在住，有十幾家公司租了產業園的辦公樓，再加上宿舍樓極其分散，分布在一宿舍、二宿舍、五宿舍、27 號院等處，很多房子都已出售或者出租，給規范化管理造成很大困難。

1.1 小區現狀分析

山東建筑大學和平校區宿舍小區屬于《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》（魯政辦字〔2020〕28號）中的改造范圍。研究人員對該小區進行了實地調研，走訪了和平校區管理處保衛科與物業中心，了解小區的基本情況、目前存在的問題以及已進行改造的情況，并對小區內的居民發放調查問卷進一步了解居民對于所居住的小區改造的需求。

此次調研的山東建筑大學和平校區宿舍建造于 1990 年代，大多數是 6 層板式樓結構，住宅樓以鋼混結構為主，也有少部分磚混結構。其中歷山路 96 號宿舍的 10 號樓為學生公寓樓改造而成，類似于點式住宅樓，結構為鋼筋混凝土框架結構，共 6 層。冬冷夏熱是這種類型建筑的主要特點。

1.1.1 建筑構造

（1）外墻：除 9 號樓外墻采用保溫隔熱防火性能較好的多孔磚以外，其他住宅樓外墻主要為 240 mm 厚的無隔熱的實心黏土磚墻，其中 96 號宿舍的 1～9 號住宅樓外墻設有保溫層，保溫層材料為聚苯乙烯泡沫塑料板（EPS 保溫板），其他住宅樓外墻無保溫層。因此，此住宅樓的保溫隔熱性能較差，冬季在無供暖時室內溫度在 16 ℃ 以下，有供暖時室內溫度一般為 22 ℃ 左右。冬季室內溫度偏低，夏季室內溫度較高。并且 98 號宿舍樓的部分建筑物外飾面由于雨水侵蝕、風吹日曬而導致涂料脫落面積極大，破損嚴重。

（2）屋頂：平屋頂，保溫層設置于 96 號宿舍樓屋頂，98 號宿舍樓屋頂未設保溫層，將 EPS 保溫板當作保溫層材料，多數頂層住戶均頻繁遭遇漏水的情況。

（3）窗戶：單層玻璃鋼窗，有少數住戶因破損嚴重更換為鋁合金窗，大部分一樓住戶設有防盜網，少數住戶未加裝防盜網。

（4）樓梯間：樓梯間不采暖，設有一個門斗，大多數為開敞式樓梯間，未設置單元門，這對節能十分不利。部分用戶自行籌資安裝單元門，大多數單元門也已破損老舊。樓梯間內的燈為聲控節能燈。部分單元樓出入口亂堆雜物，堆放電動車、自行車導致出入口十分擁擠，給業主的出行帶來不便。

（5）陽臺：封閉式陽臺，極少數用戶對陽臺進行了改造，大多數都維持原樣。

1.1.2 空間、形式布局

該小區除 96 號宿舍的 10 號樓以外全部都是板式住宅樓，單元平面較為單一。96 號宿舍的住宅樓一般為 4 個或 5個單元；98 號宿舍的住宅樓一般為 3 個單元或 5 個單元。小區內未考慮無障礙設施和適老化設施的設置。除 10 號由學生公寓樓改造后的住宅樓室內平面布局為一室一廳以外，其他住宅樓的室內平面布局大多都是三室兩廳，餐、客、臥分離的形式；96 號宿舍院的 9 號樓修蓋最晚，是整個小區目前唯一裝有電梯的樓，共 11 層；其每戶的面積在 140 m2左右且戶型較合理，而其他住宅樓每戶面積大多數都在 120 m2以內。大部分住宅樓為一梯兩戶，少數為一梯四戶。

1.2.3 系統設備

集中供暖為小區供暖方式，多年前的室內管網一直沿用至今，室外管網為聚氨酯保溫管，保溫層材質為高密度聚乙烯，且供熱站內的供熱設備全部為非綠色節能設備。電線的材質是銅線，隨著近年來家電的增多和用電量的增容，為了電動車充電方便以及臨時照明，小區內電線私拉亂扯現象嚴重。小區道路上的路燈均為 LED 節能燈。

1.1.4 場地環境

目前小區內共計有 1 100 余個停車位，未設停車庫。山東建筑大學科技產業園樓前的一大片空地作為一個臨時的停車場，但小區內實際登記用戶的車輛總數為 4 000 多輛，平均每天進出的臨時車輛為 600 輛，可見小區內的停車位非常緊張，完全不能滿足居民的需求。因為物業的嚴格管理，目前小區道路中車輛亂停而占用消防通道的情況較少。小區綠化率不高，人工水體及自然水匱乏，多見硬質地面，楊樹和柳樹為小區核心植物，種類及顏色重復性極高，樹種間未進行美化搭配，并且部分一層住戶自行搭建小花池，種花養草，使小區內綠色景觀顯得更加雜亂無章。

1.1.5 配套設施

目前小區的健身活動場所非常少，僅有的幾個健身活動器材是當地居委會購買的，品質較低且缺乏安全性；小區內的衛生室是以前山東建筑大學的校醫院，規模較小，僅供人們日常拿藥；娛樂活動場所有兩個由干部活動中心改造而成的棋牌室供老年人日常消遣娛樂。

1.2 老齡化背景下問題總結

小區內居民以老年人為主，小區房屋現多已陳舊，普遍存在外圍護結構的保溫隔熱性能差、屋面漏水、環境衛生條件差和生活便利程度低等根本性的問題，無法滿足老年人居住的基本需求，較難高效保障老年人住居的綜合質量。老齡化背景下問題總結如表 1 所示。

表1 老齡化背景下存在的關鍵問題總結

2 適應老齡化的改造提升策略

2.1 建筑單體的改造策略

2.1.1 外圍護結構節能改造

（1）建筑外墻性能改造。該小區部分住宅樓無外墻保溫層，外立面多為黏土磚墻或涂料飾面。外墻極大地影響著建筑能耗，加設外保溫層能夠使保溫隔熱的性能得到一定強化。外墻保溫主要目的是靠保溫絕熱材料作為室內建筑墻體圍護，以有效減輕外界溫度變化對建筑墻體的影響，增強結構的耐熱穩定性，因此對住宅樓的外墻進行節能改造意義重大。

目前該小區內住宅樓外墻有保溫層的，其保溫層材料為硬質基苯乙烯泡沫塑料布，導熱系數在 0.035～0.052 W/（m2·K），該種材料屬于 B 級防火材料且強度差，容易產生開裂和脫落現象。2012 年起，消防局強調所使用的 A 級防火材料要統一，使得各種聚苯材料的使用受到限制，巖棉板等一系列有關新型 A 級防火材料開始問世。對濟南氣候環境及經濟條件開展了綜合調查，外墻的保溫改造能夠選用一類導熱系數為 0.017～0.023 W/（m2·K）、厚度為 4 cm 的新型硬質聚氨酯保溫板。其不僅保溫隔熱性能優良，而且抗凍融、吸聲性也好。

（2）門窗節能升級。建筑門窗于所有建筑外圍護裝置中具備最薄弱的保溫性能，其長期使用能耗于建筑圍護裝置能耗中占據 50% 的比例，于建筑總能耗中占據 25% 的比例。門窗升級跟別的構件改造相比具備更高的便捷性及經濟性，所以應將門窗的改造作為首要改造工作。根據小區實際情況，為了有更好的保溫效果，需拆掉普通玻璃窗，更換為3 層或 3 層以上的玻璃。塑鋼門窗不僅保溫隔音效果好，其隔熱效果更是比鋁材優 1 250 倍，并且擁有良好的氣密性和水密性。住戶可以選擇將鋁合金門窗更換為塑鋼門窗。若在間隙處增加密封毛條或膠條可以有效地減少熱量的流失，充分發揮空調的作用。

2.1.2 加裝節能電梯

目前，公共樓梯已較難使老年人的基本需求得到滿足，將電梯設置于老舊小區的建筑外部已變作現下老舊小區適老化升級考慮的一個首要問題。加裝電梯的實施流程大致可總結為 6 個階段：征求業主意見→工程條件檢查準備→電梯設計與審批→電梯施工→相關部門驗收→投入使用。

在實際加裝電梯的過程中必須本單元 100% 的業主簽字同意才能夠實施。該小區在征求業主意見第一階段的工作中遇到了困難，目前每個單元大約只有 80% 的用戶同意加裝電梯，因此后續的工作無法進行。物業中心或居委會可以對加裝電梯工作進行宣傳如通過召開業主代表會等形式，為居民答疑解惑，對于不同意的業主，居委會可以與其進行多次深入溝通，征求其同意。對于一些用戶考慮的會影響通風采光、增加噪聲、是否要進行煤氣管改道等問題，對底層住戶因裝電梯而不能受到陽光照射的窗能夠安裝光導窗或別的途徑補償，能裝配新型外掛節能電梯。此種電梯不需要在樓內挖基坑和機房且電動機裝在電梯頂部，對住宅樓的結構形式和內部環境無影響，可再生能源電梯為最佳選擇，成本僅提升 5%，然而電量卻可以額外再生 50%。

2.2 室外環境綠色改造

2.2.1 綠化景觀改造

綠化景觀改造是老舊小區改造的一項重要內容，對人們生活質量水平的提高起重要的影響作用。

該小區在進行綠化改造時首先應考慮樹種的選擇，應選擇易于成活和養護、抗逆性強的常綠、花灌木樹種，可參考濟南市城市綠化樹種規劃，還要根據濟南市的氣候特點考慮實施的可行性以及建設、養護成本，對植物的各類形態、各季節的色彩改變進行深入的利用，營造較佳的景觀效果。同時，物業管理處和居委會應完善綠化區域管理制度，指定綠化區域管理實施細則，并向業主宣傳物業管理知識，防止再出現部分老年人破壞綠化用地私自搭建小花園、菜地的情況，且物業管理處應指派專人負責小區綠化區域的巡視和指導工作，加強監督力度。

2.2.2 道路改造

考慮到資金有限，對小區道路進行改造時盡量不改變小區原有的內部路網系統和高程系統。拓寬主干道路面，便于車輛通行。車行道全部采用瀝青混凝土鋪裝，客觀來看，瀝青混凝土路面相對平整、具備更高的駕駛舒適性及維修便捷性，抗壓強度、抗彎拉強度及抗磨損水平等均顯著高于其他材料。為了保障老年人的出行安全，可以將社區內部的道路分成機動車道路和慢行道路，便于人車分流；在條件允許的情況下，廣場、停車位非機動車道采用透水磚鋪裝。透水磚材料具有良好的透水性和保水性，降低了雨水凈化處理的投資和運行費用，并且其多孔結構可以吸收噪聲，能夠為居民提供安靜舒適的環境。

2.3 配套設施改造

2.3.1 因地制宜增設適老化設施

老年人行動和反應遲緩，因此應盡量將步行區域與車輛行駛區域分隔開以保障老年人的出行安全。根據該小區的實際情況可以拆除小區內的平房，增加綠化帶或是休憩場所。將10號公寓樓西北側的大片場地集中建設配套服務設施，因為此片區域日照充足、通風良好，適合老年人日常休憩和活動；增建戶外環境設施并保證其安全性。

小區內的樓棟標識牌、單元門牌以及公共設施使用須知牌等標識系統應明顯且完整。為了增加建筑物的識別性，可以將住宅樓進行分區塊涂刷，突出建筑物輪廓線以及立面的變化，創造獨特鮮明的建筑風格，還可以增加小區的美觀性。

2.3.2 無障礙設計

（1）行人道、單元出入口：應在行人道和住宅樓進出口通道設置盲道，在活動區內鋪設危險警告盲道。單元出入口需設置坡道和扶手，且坡道的坡度應較緩，保證輪椅的正常通行且應盡量保證輪椅的進出不受單元大門開關的影響。單元門的內外都應設置聲控開關照明，確保老人在晚上的進出安全。

（2）臺階：樓梯踏步必須選取防滑材料，將防滑條設置于臺階踏步前側，防滑條距踏步邊的距離應一致且高度在2～3 cm 為宜，且防滑條安裝應牢固不得出現翹曲。

3 結 語

隨著中國老齡化進程的加快，老舊小區改造須從關切老齡人口的實際需求出發，老舊小區的整修維護受到越來越多的關注，綠建技術借助因地制宜的選擇及生態長久發展的理念能夠使城市老舊小區改造獲得有效指導。老舊小區作為已成型的體系必定不能大修大整，因此應基于實地調查研究結合老年人的生理和心理需求，通過改造提升老舊小區的空間環境質量，成為環境良好的養老居所。