2021樓市十大關鍵詞

甄愛軍

2021年，在“房住不炒”的總體要求下，樓市調控力度持續收緊，在限購、限價、限貸等現有措施的基礎上，再加上房貸額度限制、二手房參考價等舉措，房地產市場整體表現平穩。

剛剛過去的2021年，對于中國樓市而言，注定又是一個值得銘記的年份。在這一年里，年初因為受到“學區房”這個因素擾動，部分熱點城市曾重現房價飆漲跡象。不過，隨著銀行房貸額度收緊，以及融資監管“三道紅線”從嚴執行，在各地不斷出臺調控政策“打補丁”的情況下，下半年逐漸回歸平穩。在這里，我們依然有必要以“關鍵詞”的形式，來對2021年的樓市總體表現進行梳理和歸納。回顧歷史是為了能夠更好地把握未來。

關鍵詞1調控收緊

在“房住不炒”總體要求下，2021年樓市調控力度偏緊，但總體呈現前緊后松變化。2021年前11個月，全國累計調控次數已經超過600次，超過2020年水平。不過，進入四季度之后，調控頻次有所下降。中原地產研究中心發布的統計數據顯示，2021年最后一個月，各地發布房地產相關政策頻率明顯降低。其中，收緊、約束性的政策明顯減少，僅蘇州一地對限購政策有所升級。

關鍵詞2銷量新高

2021年，全國范圍內買房熱情仍然高漲。據國家統計局發布的2021年1～11月全國房地產開發投資情況，在2021年前11個月，全國商品房銷售額已突破161667億元，同比增長8.5%，刷新歷史紀錄。此外，2021年1～11月，全國商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%。其中，住宅銷售面積增長4.4%。

關鍵詞3價格平穩

2021年，調控效應持續釋放，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅持續回落，價格總體表現平穩。據機構測算，2021年11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.9個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.0%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。

關鍵詞4債券違約

2021年，房企債券違約的消息不斷爆出，其中不乏頭部房企。年初，華夏幸福率先爆出一筆到期債券違約;進入下半年，包括恒大、花樣年、陽光100等房企均出現債券違約。在融資“三道紅線”要求下，房企高杠桿游戲無法繼續下去，由此也出現了一些債券違約現象，不過市場風險已經得到了有效控制。

關鍵詞5信貸收緊

以往的調控政策，主要是針對購買端發力，比如購房資格、買賣限制等，以限制炒作。而“限額”措施的推出，成為2021年調控的“狠招”。2020年12月31日，央行、銀保監會聯合印發了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，根據不同銀行的類型，該制度分別設置了“房地產貸款余額占比”和“個人住房貸款余額占比”兩個上限，并從2021年1月1日開始實施。隨著各個熱點城市信貸收緊，2021年下半年貸款額度趨緊，放貸時間延長，極大地抑制了房價上漲沖動。

關鍵詞6學區房

把學區房作為樓市年度關鍵詞是前所未有的。正因為學區房在中國樓市扮演了類似于股市“總龍頭”的角色，所以我們無法忽視它。對于2021年年初的樓市來說，它是房價走勢的標桿，但同時也成為房價炒作的“題材”，不過在政策的及時調控下，價格上漲的沖動最終受到了抑制。

關鍵詞7房地產稅

全國人大常委會在房地產稅試點草案的審議結果中指出，為了引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，以積極的方式推進房地產稅立法與改革，贊成授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，這意味著房地產稅試點范圍在上海、重慶兩城基礎上將進一步擴圍。不過，由于房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。

關鍵詞8二手房參考價

二手房參考價措施的推出，對房價的上漲制約作用較大，導致加杠桿的難度變大，在一定程度上掐住了房價快速反彈的“七寸”。國內城市中，深圳率先推出二手房參考價，并在短時間內讓少數掛牌價虛高的學區房價格回調三成。除深圳之外，上海、杭州、西安等城市也陸續推出該措施，來加大對房價的管控力度。

關鍵詞9限跌令

2021年，多地出臺“限跌令”，以防止房價大起大落，這體現了樓市分類調控的總體思想。據了解，包括江陰、昆明、沈陽、岳陽、唐山等城市紛紛頒布各種“限跌令”，禁止房企惡性降價，擾亂市場秩序。房地產調控的訴求和追求是穩中求進，即穩地價、穩房價、穩預期，而“限跌令”的出臺，其出發點亦是為了穩定市場預期。

關鍵詞10住房保障

保障房覆蓋面進一步擴大，以上海為例，出臺《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》，擴大了準入覆蓋面，保障性租賃住房申請對象不限戶籍、不設收入線。從國家層面來看，“十四五”規劃中明確指出我國未來要“有效增加保障性住房供給”。初步估計，全國新增保障性租賃住房將在800萬～900萬套之間，對應的開發投資將在1.7萬億～1.9萬億元左右，保障住房建設將會提速。