二手房買賣合同怎么簽

甄愛軍

在二手房買賣合同上簽字時，需要先認真閱讀一遍買賣合同，并逐個確認包括房主信息、權屬、房價、過戶時間、違約責任等內容。如有疑問，還需要跟對方磋商和確認，直到雙方都認可為止。

在二手房交易過程中，簽訂買賣合同環節看似簡單，但須知此時應是筆有千斤重，切莫輕易在合同書上寫上自己的名字。

據經驗人士介紹，在二手房買賣合同上簽字時，需要先認真閱讀一遍買賣合同，并逐個確認包括房主信息、權屬、房價、過戶時間、違約責任等內容。如有疑問，還需要跟對方磋商和確認，直到雙方都認可為止。

確認身份是根本

在簽訂合同時，必須確認賣家真實身份。

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，而對于買家來說，首要任務是核實賣家的身份。簽約的前提條件是審核賣家證件的真實性，以及其與業主身份的一致性。即便在有第三方作為居間擔保的情況下，此項工作也必須要做到位，千萬別馬虎。

除了確認業主身份，少數情況下還得確認自己的購買權利是否存在其他不利影響因素。《中華人民共和國民法典》第七百二十六條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。

另外還需要注意的是，即便承租人放棄優先購買權，但根據“買賣不破租賃”的規定，如果房屋租賃合同未到期，買家也有可能會面臨無法及時入住的尷尬情形。只有把這些因素都考慮進來，才能放心簽字。

產權問題切莫忽略

二手房買賣過程中的權屬問題，也是在簽訂買賣合同時需要注意的地方。

在買賣合同中，除了要寫明房屋位置、性質、面積、結構、裝修、設備設施等情況之外，還要寫明房屋產權歸屬，是否共有財產，并查明是否存在房屋所有權糾紛等。如果是共同財產，則需要所有人均到場簽字，或者出具委托書及相關配套文件材料。

產權糾紛在二手房交易過程中比較常見，主要表現在兩個方面：一是賣方非產權人;二是未經全部產權共有人同意。有的房屋買賣合同的出售人不是房屋的產權人本人，而是出賣了他人的房屋，比如子女私自出售父母的房屋，但事后又不能得到房屋產權人的同意。在這種情況下，買賣合同無效且無法辦理過戶手續，但購房款卻被對方占用，并很難被追回。此外，如果房產有共有人，但未經共有人同意房屋買賣也是無法進行交易的，二手房購房合同會被判定為無效。

明確雙方違約責任

因為二手房交易流程復雜而且金額巨大，難免會碰到意想不到的狀況，處理不好就會導致發生違約行為。為了能避免在違約責任出現之后相互扯皮，需要在簽署合同時就明確寫清雙方各自的責任和權利，以及具體的違約賠付方案，比如違約金的償付金額等。當然，其前提是遵循雙方責權利對等原則。

目前由官方提供的格式合同，都會涉及違約金的賠付比例，同時，關于違約金也都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體約定，就會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力下降。業內人士建議，可以考慮在合同中加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

此外，房款支付方式我們也要寫明。在簽訂合同時，除了必須標明付款過戶時間之外，同時還要寫明總價款，以及付款方式、付款條件和尾款支付方式。在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間。

另外，我們還必須注明費用交接時間。這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，主要包括水、電、煤氣、物業、供暖（特指北方區域）等各項費用的交接年月日。

最后，我們還有必要寫明代理費明細單。隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，其中就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此，買賣雙方在簽訂合同時，可要求房產經紀公司明確寫明代理費的用途。

學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后面填寫附加條款，將合同中雙方的意思寫明，以減少后續階段可能產生的不便與麻煩。

在補充協議中，可以明確合同中止、終止或解除條款，以及在買賣過程中應履行的通知、協助、保密等義務。另外，合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還等問題，也可以在補充協議中作出明確規定。