丁祖昱：“剩”者為王，堅持長期主義

王嬙

在2021年最后一天，2022“跨越——丁祖昱評樓市年度發布會”第一次以線上直播的形式舉行。過去六年，丁祖昱這個70后“地產老兵”每年年末都會和大家分享自己對于中國樓市的洞察和預測。

2021年的中國樓市遭遇一系列“強監管”政策——在“房住不炒”主基調下，房地產行業去杠桿全面實施，金融機構大幅壓縮涉房貸款的融資規模;熱點城市持續升級調控，二手房參考價在越來越多城市施行;房產稅試點進入實操階段……因此，地產行業規模一朝回到五年前，部分房企也危機四伏。

面對行業大變局，丁祖昱提出“剩”者為王，企業必須改變路徑依賴，堅持長期主義。

這也是本次發布會主題“跨越”的意義——站在2022的十字路口，在與困難基本面較量的過程中，跨越眼前的困難，跨越積累的難題，跨越行業的痛點，用一個交點，鏈接過去與未來的相遇，穿越又一個行業周期。

丁祖昱上半場演講的主題為“告別白金時代”。他認為，過去五年對于地產行業來說是高增長、高速發展的五年，可稱之為“白金時代”。

2021年全國商品房銷售面積達到18.3億平方米，銷售額達到18.7萬億元，雙雙創下新紀錄。從2017年至今，全國新建商品房銷售規模，每年都以1萬多億的增幅再上新臺階，一路從13.3萬億漲至2021年的18.7萬億。

而如今，房企面臨巨大危機，企業面臨違約風險，項目面臨交付風險，供應商面臨支付風險，因為停工延期交付項目數量急劇增多。

出現這種狀況的原因主要有兩方面：

一方面，2021年房地產市場有一個明顯的轉折點，上半年房企積極搶地，在高能級城市蜂擁而入，前30強房企拿了全國54%的地塊;而下半年土地市場一片蕭條，“國家隊”和地方國企無奈托底。這個轉折點，與行業自身發展階段不無關系，連續幾年的高增長透支了消費力，與此同時，層層加碼的宏觀調控也在一定程度上改變了市場預期。

另一方面，過去五年，開發商的融資、銷售、投資規模都迅速擴張，帶來了一系列嚴重問題。因此，丁祖昱一陣見血地指出：“房地產過度的金融化，導致今天的危機。”

近20年，房價邏輯上只漲不跌，但其實存在不小的隱患。例如，目前70城廣義樓市庫存達10億平方米。廣義庫存就是地已經批出來，但還沒有賣掉的庫存，有的可能沒有進入到銷售階段，有的進入銷售階段還沒有賣掉。

這70個城市當中已經有多個城市樓市風險巨大，除此之外，中國地級以上的城市有將近300個。例如，防城港樓市庫存需要17.5年才可以消化完;而重慶、鄭州土地成交量比過去五年的住宅成交量多1億平方米。

不容忽視的，2021年下半年很多城市商品房成交被腰斬，部分城市二手房已經進入冰點，其中潛藏風險的可能被限價所掩蓋。在杭州，限價導致新房熱銷，而二手房無人問津。數據顯示，很多城市上下半年相比，成交跌幅達70%以上。如果二手房無人問津，新房成交也將是“空中樓閣”。

值得一提的是，2021年一手豪宅市場似乎非常火爆，甚至出現千萬豪宅一房難求的情況。但一手豪宅與二手豪宅的價差較為明顯，而價差越大，房子越好賣。也就是說，一二手市場豪宅價差導致了一手豪宅市場的“繁榮”。

作為與房地產相關的第二曲線，租賃、商業、物管、文旅和養老板塊前景各異。

租賃市場方面，2021年租金上漲速度比較快，核心八個城市10月份同比租金漲了20%。在丁祖昱看來，租金上漲一方面由于供需錯配導致。另一方面，房價的上漲傳導租金的上漲，政策使房東事先把成本轉移給租客。丁祖昱認為，租賃行業今天面臨的問題還是盈利問題。行業模式在做不同的調整和創新，但無論模式如何，租賃行業能夠走出來最重要的是把賬算清楚。

2021年的商業亮點非常多，但是競爭依然激烈，傳統消費的低迷與新興消費的火爆形成鮮明對比。一方面，商業競爭激烈表現在大量2020年延期開業的項目2021年都在搶開業，商業飽和現象在加劇。另一方面，很多新興商業成為網紅打卡地，一些有科技感的體驗可以吸引更多客流。

而物業管理服務行業在2021年已走下神壇，回歸理性。2021年整個恒生物業服務及管理指數較其4月推出時已經下滑了46%，在港上市物管公司的市盈率倍數腰斬，和2020年相比下降了53%。

至于文旅產業，如今好的項目都是很難復制的，所以丁祖昱建議沒有一定的情懷的企業，不要輕易涉足文旅項目。

而養老產業空間看似很大，未來5年，新增老人將超過一個億，未來10年將超過兩個億。但對于房企來說，養老產業必須堅守長期主義。丁祖昱提醒大家，想靠養老賺錢就不要做養老。

地產行業的黃金、白銀時代一去不返，青銅時代已經來臨，這已然是現實。不管是對整個行業還是企業，都將從過去的粗放式發展要變成精細化發展，未來要做好過“苦日子、緊日子、難日子、窮日子”的準備。

當然，青銅時代房地產還有未來，行業十幾萬億體量仍然可以維持，房價總體依然穩中有升，房企轉向低利潤、低增長、低杠桿的內生型增長模式。

丁祖昱給房企提出建議：第一，長期主義，堅持做難而正確的事情。第二，誠信經營，要主動擔起社會責任，未來要擔負更多的社會責任，主要有10個點：堅守主業，兼顧民生保障;效益導向，追求精細管理;戰略收縮，聚焦城市深耕;降低負債，控制財務風險;降本增效，向制造業學習;回歸產品，契合需求迭代;提升營銷，減少渠道依賴;人才更替，告別高薪時代;善待供應商，適應模式改變;重塑第二曲線，理性選擇賽道。

最后，丁祖昱引用了2021年12月17日張文宏就疫情發表的詩句“撥開云霧見天日，守得云開見月明”來結束自己的演講。希望所有地產人，以跨越的姿態，擁抱2022。