設計管理在房地產開發中的價值分析

新興發展（蕪湖）有限公司 楊普章

設計管理是地產開發工程建設的重要的核心環節，只要對地產進行合理的設計，才能有效控制地產工作項目工期按照正常施工進度有序進行，并提升施工效率，在保障施工質量的基礎上，縮短工期，節約投資成本，提高經濟效益。所以，設計管理對房地產企業參與市場競爭，提升整體居住空間的舒適度，發揮核心優勢，具有關鍵意義，能夠為居住環境提升附加值，在市場中占得先機。

一、設計管理在房地產開發中的價值意義分析

（一）設計管理對房地產投資決策的重要意義

第一，經濟的飛速發展，讓房地產行業也得以進入高速發展期，房地產企業在面對激烈的市場競爭環境下，需要不斷提升自身的核心競爭優勢和綜合實力，以此在市場中站穩腳跟，獲得有效的市場站位。為了促進企業可持續發展和進步，需要企業管理者綜合各類資源，立足于整體，科學規劃，這也體現出設計管理工作的重要性和價值。在地產投資決策階段，企業需要對目標地塊進行總體經濟效益分析，綜合企業實際情況、資源配置、資金投入與預算、環境勘察等諸多方面進行統籌分析，這也是設計工作的重要意義。

第二，設計工作是對目標地塊按照土地出讓條件，結合地塊的地形和環境進行方案安排，確立可行性的多種產品組合的規劃方案，綜合技術指標、投資預算進項項目經濟效益的測算和對比分析，以此確定拿地價和成本控制指標。由于房地產項目的工程量比較大，施工技術水平要求高，實施過程中運用的人力、物力、財力資源龐大，只有合理設計管理，才能將施工各環節所需要的資源合理配置，提升資源利用效率，有效節約投資成本，為企業最大限度提高經濟效益。同時，也能減少工程建設與投資過程中的風險，科學設計管理，降低非確定問題對工程的影響，確保項目實施的工期和質量達到預計要求[1]。

（二）設計管理對工程總體規劃工作的重要意義

設計管理對房地產工程總體規劃有著重要意義，可以從兩個規劃階段分析：

第一，圖紙設計階段。對房地產企業工程項目實施而言，方案和施工圖的設計工作是整個項目設計中最核心的環節，直接關系著工程項目的70%成本管理以及后期銷售環節，對地產項目規劃布局，對居住空間戶型設計，對小區景觀設計，這些層面內容都直接決定著整個項目的銷售賣點。所以，在進行施工圖紙設計與策劃時，需要和相關部門進行及時溝通和項目技術交底，確保所設計的產品質量，并為項目營銷部門提供產品定位報告，經過各部門施工圖紙確認和相應核查之后，根據圖紙的設計要點，在具體實施之前進行相應的準備工作，根據實地勘察結構，再次確認圖紙設計的可行性和適用性，通過各部門之間的協調和溝通，商定最終實施方案[2]。

第二，進度管理。由于房地產工程涉及的內容繁雜，對工程建設日期、資源調配、技術水平管控、各部門協調、政策把控等多方面需要統籌設計管理，如果管理存在不到位的情況，會造成圖紙設計質量降低，影響報規報建的時間和成本的有效控制。所以，設計管理工作可以促使相關工作人員對施工現場情況充分了解，并對目標市場有著清晰認知，根據工程建設特點以及影響因素，對資源管理和項目實施方案確立完善的計劃，嚴格按照計劃實施，并加強監管力度，保障工程各環節建設不會相互影響，工作人員各司其職，保障項目有序進展。

二、房地產項目開發中設計管理的要點分析

（一）結合現代住宅建設理念，把握發展趨向

第一，以人為本的設計理念。現代住宅的設計側重于打造舒適的居住空間，讓人油然而生一種幸福感。所以，現代住宅設計應該秉承以人為本的設計理念進行設計工作。人作為行動的主體，可以發揮主觀能動性，突破居住空間的界限感，通過環境設計、空間規劃，達到人景合一。現代人們的居住住宅不僅是人們生活的場所，也是人們學習、工作、休閑的活動場所。現代住房設計有很大的建筑面積，也有很高的層高，給人一種寬敞，明亮，不壓抑的感覺。居住空間的拓展不僅可以為人們帶來舒適感，給人們更多自由行動和想象的空間，也可以帶來更大的房屋購買力。所以，對于地產設計思路需要兼具環境景觀設計以及人文環境設計理念，基于現代文化特點以及與之相適應的環境相結合，使居住環境兼具人文與觀賞價值。

第二，使居住戶型功能分區設計分明，能夠將功能分區明顯化，凸顯出空間線條感，打破傳統住房設計將客廳與臥室的功能劃分為廳小、臥室大的分區設計理念，使每一功能區域面積更加合理，也使房屋整體與局部空間設計清晰合理，達到和而不同、有機統一。同時，從單一的住宅已趨向集合方面發展，需要相應的配套設施跟進，完善小區的服務化設施，包含學校、商圈、醫院、物業，家政等一系列服務場所和設施。

第三，智能化規劃設計，在智能化、信息化發展背景下，建設智能小區，打造科技住宅已成為現在居住者選擇的明顯特征。所以，對相關智能設備裝置需要滿足居民基本生活服務需求，同時，也能保障安全性和便利性。比如：網絡光纜、遠程傳輸、聲控燈、人體感應裝置、電子報警等一系列設施。對這些科技產品的研發人員需要牢牢立足于房地產市場的住宅發展導向，結合住宅未來發展趨勢以及居民住宅設計偏好，從而提升住宅產品的技術含量，并提升產品的附加值和市場競爭優勢，實現企業經濟效益與社會效益最大化。

（二）設計管理過程和質量控制

第一，設計階段的房屋產品質量管理，需要先從設計為起點，針對房屋整體規劃以及施工圖紙質量設計逐一落實，規劃設計質量。由于房地產開發所涉及的領域較為廣泛，包括建筑施工、園林規劃、線路架設、通網通氣、供電供水等，因此，在設計階段，需要對這些內容加以考慮，及時與有關部門進行溝通，為后續施工創造有利的條件。此外，在開發房地產的過程中，還要對居住環境進行合理的規劃，究其原因，主要是規劃設計方案質量的高低與否，會對居住環境產生直接的影響。為此，建議房地產企業立足于房地產所在地的實際環境以及居民的各項需求，設計出合理的方案。比如：如果房地產位于降水頻繁的南方地區，房地產開發企業在設計過程中，應該注重給排水系統的建設和優化，通過這種措施，增強小區的排水能力，避免小區在降雨頻繁的季節出現內澇問題。再比如針對規模較大的小區，應合理規劃停車位，確保小區內大部分車輛都具有停靠位置，以滿足居民的需求。第二，規劃過程需要細化：一是小區規劃應該注重人文環境與生態環境，創造出小區環境與城市大環境的和諧一致。二是小區規劃應對內部與外部功能分區按照居住者的功能需求，劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四個等級。在公共空間需要在小區的公共干道、綠地設施上滿足居住共同使用需求，并與水系、草坪、健身設施、樹木、公園等進行統一規劃。半公共空間其設置是為了促進居民相互交流，通過鄰里交往、游戲、休息為主的場所，其規劃重點既需要通過不同居住社區文化以不同組合方式來設施，保障功能齊全，同時又需要設置居民聚集防災避難的疏散空間。半私用空間是居民就近休息、活動和健身的場地，需要具備多樣化、有吸引力的設施。私用空間一般是居民家庭庭院、露臺等，居民可以根據自身的喜好設計庭院景觀。三是，小區規劃質量應該加強安全防衛設施建設，小區的居住安全性也是居民選擇居住環境的重要因素，需要完備的小區物業管理制度，通過控制小區入口，有效控制外來車輛、行人的出入，明確劃分空間領域，以此提高小區的安全防衛能力。

第三，科學建立管理和監督流程，提升管理人員的管控能力。房地產工程項目設計管理體制是房地產企業管理體制中重要的部分，體現著企業設計管理的理念。需要將設計工作在項目管理中的各個建設環境進行精準把控，結合存在的風險點加以分析，合理控制，對各崗位工作人員要落實責任機制，規范職責權限，從項目設計之初到項目完成整個過程都需要明確管理要點，制定標準統一化流程。從市場定位分析、設計方案制定、方案評審、報規報建、施工圖會審及技術交底、設計變更管理等環節，規范管理流程，可以及時針對制度存在的流動進行及時完善，規避管理過程中因客觀原因或者工作人員的個人原因影響管理的效果，不斷為住宅產品設計提升附加值，并實現項目整體規劃的完整性，提升企業利潤率，實現利益價值最大化。與此同時，設計管理從業人員自身的技術能力和管理水平也需要不斷提升，要懂技術、懂政策、能有效組織、善于溝通，并且自覺樹立學習意識，不斷提升自我能力。企業可以從內部培訓、績效考核、福利獎勵等多方面鼓勵員工具備學習思想，建設學習型、專業型的高素質團隊，以此滿足房地產行業質量管理精細化的需求。

三、結語

綜合分析，國家的社會和經濟發展速度加快，人們在物質基礎的極大滿足的基礎上，日益對生活品質的要求不斷提升，所以，人們對房地產項目產品的需求標準也有所提高。設計管理可以促使房地產企業有效規劃設計產品方案，對施工設計各環節可以綜合把控，調配各種資源，為住宅設計不斷賦能，而且有效的設計管理可以降低地產開發中的風險，以合理有效的方式開展工程施工，從而提高企業的經濟效益。