房地產行業成本核算存在的問題及解決措施探析

肖佩君

（中山市德仲健康醫療信息研發有限公司，廣東 中山 528400）

成本核算對企業發展而言是不可缺少的重要環節，房地產企業也不例外，其可以對企業的發展產生決定性的影響。通過開展成本核算既可以幫助企業評價成本計劃執行情況，也可以幫助企業對預算落實情況進行檢查，這樣企業就可以更有效地進行成本控制。此外，還可以更準確地進行產品定價，促進企業獲得更大的經濟效益。當前，房地產企業間的競爭越發激烈，企業可挖掘的利潤空間越來越小，只有在成本核算與管控上挖掘潛力。因此，各個房地產企業就需要更加重視成本核算，并采取各種措施增強核算效果，以幫助企業合理地控制成本，增強成本分析的科學性，降低涉稅風險，為企業實現長遠的發展奠定良好的基礎。

一、成本核算的概念

成本核算針對的是企業生產經營中形成的各種費用和消耗，通過對這些費用進行詳細分類，并將核算結果進行統計，可以幫助企業了解單位成本，對于企業資金具體使用狀況也能有所了解。成本核算工作往往會交給財會人員負責，這樣才能確保核算的準確性和有效性，而且可以提升財會人員的核算效率，同時，可以幫助財務人員更快速、準確的編制各種報表，另外，成本核算報告也可作為企業管理者進行決策的有力依據。房地產企業成本核算不僅可以體現企業投資資金使用情況，還可以體現企業工程建筑資金使用情況，同時，可以反映企業房屋銷售資金使用情況，而且進行記賬時還可以檢查核算信息的準確性，進而可以為成本核算發揮作用提供助力。

二、成本核算的重要性

房地產企業經營活動的開展需要成本資金的支持，所以就需要實施成本核算，這是企業發展的關鍵和核心。有效的成本核算可以幫助企業更好的防范財務風險，資金流動也會變得更加安全和穩定。成本管理不僅需要編制財務報表，還需要收集信息數據，對于成本科目也不能忽略，這三者和成本信息質量之間有著密切關系，企業管理人員進行投資決策時需要參考成本信息，進行資金支出時也要考慮成本信息，企業進行預算時也需要參考成本信息，總之其和企業實現經營目標有著很大的關聯。

三、房地產行業成本核算中存在的問題

1.成本核算觀念沒有及時更新

有些房地產企業的成本核算觀念沒有及時更新，還在落后觀念的引導下進行成本數據統計和成本控制，從而導致這兩項工作都出現了偏差。在落后觀念的影響下，企業管理者往往會將基礎成本項目核算當作全部，而忽略其他環節的成本核算。很多工作人員認為成本核算就是縮減成本，對于成本效用和成本效益原則根本不了解，相關人員采用的成本核算方式也不夠先進，從而導致企業不能獲得更大的利潤，現在很多房地產企業都存在這個問題。成本核算是企業增加經濟收益的有效手段之一，但其常常會和企業長期發展目標出現沖突。我國的經濟體制架構還不夠完善，很多房地產企業還在采用比較簡單的成本核算方式，還沒有采用更先進、復雜的核算方式，所以在經營生產中遇到財務風險時就容易遭受重大損失。

2.成本核算管理體系不夠完善

隨著國家經濟形勢的不斷發展，再加上城市化進程的加快、城市人口數量的不斷上升，房地產企業迎來了發展機遇。然而因為管理層對于成本核算的忽視，還有成本核算人員自身素質比較差等因素的影響，使得企業成本核算缺乏精細化，核算管理體系也存在很多缺陷，具體表現在以下三個方面。第一、成本預算不夠嚴謹，很多時候都會隨意對其進行改變，使得成本預算不能發揮出控制成本的作用；第二、成本核算沒有發揮出應有作用，對于企業生產經營中產生的問題難以解決，對于成本和預算出現偏差的原因也不能進行有效分析；第三、缺少成本考核機制，所以工作人員的工作動力比較低，主動性也非常差。

3.成本核算對象模糊

房地產企業要想開展成本核算就需要先確定好核算對象，但實際上，有些房地產企業因為涉及的范圍比較廣、開發用時比較長以及開發形式太過豐富、產品種類太多等而導致沒有確定好成本核算對象，而是對整個項目進行了核算，而且沒有進行統一核算，是將整個項目分為了幾個區域或是幾個時期進行核算。此外，企業選擇的核算方法也不太合適，從而致使成本核算變得更加復雜，并對核算結果造成了不良影響。例如，對地產項目的商業地產、公寓、寫字樓、危改小區和棚戶區不加區分，為以后核算單個項目成本以及竣工銷售結轉成本帶來不必要的影響，核算出現偏差。

4.成本核算費用歸集缺乏統一性

房地產企業生產經營中產生的費用可以分為直接和間接兩種。前者可以直接記錄到相關明細賬戶當中，然而，因為房地產企業成本核算具有一定的專業性，而企業財務人員只了解財務方面的知識，對于建筑方面的知識并不太了解，所以不能準確地進行項目成本判斷，對于成本項目判定標準也有一定差異。再加上工作崗位經常會出現改變，這就導致成本核算費用歸集前后出現了偏差。間接成本需要先進行歸集然后再進行分類，進行分類時需要考慮占地面積比例，還需要考慮建筑面積比例。但是成本歸集需要經過很多程序，尤其是項目融資成本歸集更是需要經過更多的程序，然而現在還沒有統一的歸集方法。另外，業務經營形式不同的房地產企業在很多方面也不一樣，例如，工程造價，即使是建造同一個建筑物，也會因為建造位置的不同而導致造價出現差異，所以如果都使用同樣的方法分配間接成本就會出現一定偏差，成本核算也會受到不良影響，而成本核算和企業發展之間有著密切關系，所以，就會給企業經營發展、制定未來發展策略等帶來阻礙。

四、房地產行業成本核算問題的解決措施

1.樹立系統化成本核算戰略管理觀念

房地產企業需要順應時代發展趨勢，淘汰以前落后的成本核算理念，采用更先進的系統化成本核算理念，提高對企業成本核算工作的重視力度，將其看作一項系統工程，即使是一個細節也要認真對待，對于成本核算對象也要進行深入探究，對于成本核算項目更是要投入大量精力進行剖析，最終建立成本核算管理體系。成本核算需要放寬范圍，不能只是針對基礎成本項目，還要考慮市場需求并對企業發展趨勢進行研究。同時，要將售后服務等都納入其中，這樣成本核算才能發揮出更大的效用。另外，還要開展戰略成本管理，運用戰略性長期發展理念對成本核算進行指導，將企業全局規劃都納入成本核算當中，將成本核算落實到企業整個生產經營過程中，為房地產企業實現長久發展奠定良好基礎。

2.完善成本核算管理體系

有些房地產企業過于追求規模擴大，對于構建成本核算管理體系不太重視，這種做法勢必會導致企業遭遇各種風險，從而導致企業競爭力下降，還可能導致企業遭遇嚴重的經濟損失。所以，各個房地產企業都應在遵循成本核算要求的基礎上構建一個成本核算管理體系，并根據項目開發情況的變化對其進行調整。成本核算管理體系不僅包括前期預算編制相關內容、中期研究管控和后期考核也包括在內，這樣就可以為成本核算的開展提供依據，相關工作人員也會積極參與到該項工作當中，成本核算效果將會變得更有效，核算管理目標也可以更快速地達到。

3.明確成本核算對象

規模比較大的房地產企業會同時開發多個項目，而且業務經營形式也比較多樣，所以需要明確成本核算對象。為此應從兩方面著手：第一、制定成本核算對象分類標準，分析分類原則，并按照標準和原則開展分類工作，不能隨意進行改變；第二、核算人員進行工作之前需要先對開發項目進行調查，了解項目產品經營形式、用途和用時等信息，根據調查結果進行成本核算對象的分類，例如，可以根據產業業務經營形式將成本核算對象分為商業建筑、民用建筑等幾種類型，還可以根據產品結構將成本核算對象分為洋房、小高層等幾種類型。另外還需根據企業自身產品開發狀況，不斷完善企業規章制度，明確成本周期，對主要成本，間接成本等成本核算內容進行深入分析，使成本核算數據更加準確。

4.對作業成本管理方法進行合理應用

隨著市場經濟的不斷發展，國家針對企業成本核算也頒布了很多新制度，在這些新制度當中提出了一種新的成本管理方法——作業成本法。房地產企業需要將直接發生的成本直接計入各項成本中，發生的期間費用按照人工工時、機器工時等成本動因進項追溯和分配，再計入各成本對象中。這樣項目成本信息將會變得更具有效性，反映的成本情況也會變得更加全面、真實、準確。作業成本法也被稱作ABC成本法、作業成本核算法，其會將直接和間接成本作為產品消耗作業的成本同等對待，這樣成本計算范圍就變得更加寬泛，計算出來的結果也會更加準確。傳統的成本核算經常會出現間接成本和成本對象不一致的情況，所以就要實施作業成本法，這樣就可以讓兩者形成一一對應關系。作業成本法更加重視精細化管理，往往會借助精細化管理探尋成本形成原因，并通過構建相應的成本庫實現對其的管理，這樣企業成本管理效果自然就會有所增強。

五、結語

綜上所述，在經濟發展的帶動下房地產企業間的競爭越發白熱化，針對房地產成本核算的法律法規也在不斷完善。因此，房地產企業需要針對成本核算中存在的問題積極探索解決對策，并通過培訓提高成本核算人員的專業能力和綜合素養，促使企業內部財務管理水平得以提升，實現成本核算的統一性和有效性，推動企業核心價值和競爭實力的增長，從而推動企業實現長久、穩定地發展。