城市更新背景下的基于層次分析法的老舊小區(qū)微改造探究*

沈陽城市建設學院信息與控制工程系 耿立明，楊威

目前，老舊小區(qū)存在基礎設施不完善、物理環(huán)境破敗不堪、公共空間狹小等問題，在改造過程中需要使改造工作具有針對性。層次分析法具有較大的應用價值，在進行老舊小區(qū)微改造的過程中需要了解層次分析法的應用步驟，結合實際情況進行有效改造。

一、層次分析法的概念和應用步驟

層次分析法是指圍繞總體規(guī)劃目標、評價原則、子目標和具體實施方案來分解層次結構，針對每一個層次的元素，需要依托分解矩陣特征向量法進行權重，并將各個備選方案總目標進行權重，獲得的權重值越大證明該方案更優(yōu)。然而，定量價值決策法在分層交錯的目標系統(tǒng)中難以應用。特征向量的最大特征值可以通過判斷矩陣進行計算，并經后續(xù)的歸一化便可以快速獲得上層次相關指標的權重值，具有一定的應用價值[1]。

層次分析法的一般步驟通常被分成以下幾個方面，即：構建層次結構模型、構造出對比陣、計算和檢驗向量。首先，在構建層次結構模型時，相關人員需要對老舊小區(qū)進行全面系統(tǒng)的分析，并以屬性和要素的差異劃分微改造相關內容，嚴格按照自上而下的順序進行，從而將其劃分成層次不同的結構，在這個層次結構中，每一層次都會影響起上層或下層的因素。一般而言，目標層處于最上層的位置且該層中的因素數(shù)目為1，處于層次結構最下層的為方案對象，除此之外還有標準層面或中間層面。其次，在構造對比陣的環(huán)節(jié)中，需要注意開始構造的位置所在，一般以層次結構模型的第二層作為起始構造點，影響上層各個因素和下層的大部分因素。對比陣的構造可以使用對比法，使作用范圍一直持續(xù)至最下一層。此外，在計算和檢驗向量的環(huán)節(jié)中可以利用對比法，經過驗證的向量可以確定為權向量，反之，如果向量沒有通過一致性檢驗，則需要對比較陣重現(xiàn)構造[2]。

二、城市更新背景下老舊小區(qū)現(xiàn)狀

（一）物理環(huán)境破舊不堪，存在安全隱患

城市更新背景下，老舊小區(qū)的問題逐漸凸顯出來。由于老舊小區(qū)的存在和使用時間較長，布局和規(guī)劃水平的合理性不足，存在環(huán)境破舊不堪的問題，難以保障居住者良好的居住體驗，甚至難以保障居住安全性。在對老舊小區(qū)進行微改造的過程中需要重視軟件和硬件的共同改造，既要修繕道路和房屋，還需要進一步完善社區(qū)服務體系。

（二）基礎設施建設不完善，功能缺失嚴重

老舊小區(qū)存在基礎設施不完善的問題，已經難以適應快速發(fā)展的城市化進程。很多老舊小區(qū)的綠化面積不足，物業(yè)管理和安保水平不高，居住者難以獲得便捷舒適的居住環(huán)境[3]。在城市更新背景下，相關部門應該重視基礎設施的重建，對小區(qū)進行重新規(guī)劃和設計，基于層次分析法的原理，重視功能性問題的解決，分清主次，之后再考慮小區(qū)美化問題，從而提升老舊小區(qū)微改造成效。

（三）公共空間質量低

老舊小區(qū)中的公共空間質量水平不足。公共空間是人們進行日常活動的主要場所，如果公共空間利用不合理，則會影響居住者的居住體驗。因此，相關部門在后續(xù)的改造過程中應該綜合分析居住者的生理和心理要求，提升公共空間質量[4]。

三、城市更新背景下老舊小區(qū)微改造的策略

城市更新背景下，老舊小區(qū)微改造應該基于層次分析法，可以從以下幾個方面開展微改造工作，即小區(qū)綜合整治工程、智慧安防替代防盜網(wǎng)工程、配套提升工程，并堅持相關改造原則，用“辛苦指數(shù)”換取“幸福指數(shù)”。經過改造后，老舊小區(qū)的居住質量將會有明顯提升。

（一）實施小區(qū)綜合整治工程

針對老舊小區(qū)存在的問題，需要做好老舊小區(qū)的綜合整治工程。為了提升居民的居住幸福感，相關部門可以通過加裝電梯、改造房屋外墻保溫效果，圍繞居民的居住體驗，切實改善老舊小區(qū)的居住環(huán)境[5]。其次，相關部門應該開展雨污分流改造工作，對老舊小區(qū)內的破損道路進行整修，不斷增加綠化面積，構建綠化景觀。工作人員應該增加樹陣式停車位，滿足老舊小區(qū)對停車位的需求，避免車輛隨意停放影響小區(qū)整體形象。此外，老舊小區(qū)的供熱、燃氣和自來水管道因為年久失修容易出現(xiàn)很多問題，給人們帶來了很多不便，相關部門應該對其進行升級改造，實施管線線束合一策略，改造原有通訊線路，保障上述設施的正常使用。最后，還需要統(tǒng)一規(guī)整老舊小區(qū)的空調室外機，加裝格柵，增加小區(qū)美觀性。老舊小區(qū)中部分居民習慣利用太陽能熱水器，但是在改造過程中，工作人員應該對太陽能熱水器進行拆除，做好樓頂屋面防水工作[6]。

（二）實施智慧安防替代防盜網(wǎng)工程

在對老舊小區(qū)進行改造的過程中，還可以實施智慧安防代替防盜網(wǎng)工程。目前，智慧城市的理念已經深入各個社區(qū)，人們普遍采用先進技術，提升居住體驗。工作人員應該拆除老舊小區(qū)的防盜網(wǎng)，并用金剛網(wǎng)窗代替防盜網(wǎng)。其次，老舊小區(qū)改造過程中，可以與某些高科技公司合作，建立綠色智慧社區(qū)平臺，為人們提供高效率高品質的生活。例如，增加人臉識別、門禁、高空拋物攝像、車牌識別和VR全景等相關的智慧安防系統(tǒng)，在保障居民的人身財產安全的同時，營造出更加舒適宜人的居住環(huán)境[7]。

（三）實施配套提升工程

老舊小區(qū)的基礎設施不能滿足居民的需求，需要相關部門實施配套提升工程，立足于“向地下要空間，向空中要效益”的理念，不斷提升基礎設施質量。小區(qū)的公共設施關系到居民的日常生活，根據(jù)層次分析理論，人們對餐飲、生活娛樂、醫(yī)療保健、日常生活用品、家政服務等生活設施的需求較高，在進行微改造的過程中，工作人員應該分清主次，打造便民消費圈。基于層次分析法，老舊小區(qū)的微改造應該與商圈發(fā)展相融合，加快老舊小區(qū)周邊商圈的轉型升級，促進居住環(huán)境的全方位發(fā)展，并助力商圈經濟的大力發(fā)展。由于老舊小區(qū)及老舊小區(qū)周邊的居民普遍為中老年人，商圈的建立和發(fā)展方向需要以他們的消費需求為核心，分清層次，避免出現(xiàn)資源浪費的情況，從而提升小區(qū)改造的效果[8]。此外，還應該增加老人和兒童的活動區(qū)域，建立充電樁、智能垃圾分類站和微型消防站等設施，從居民生活的各個方面提供全方位設施配置服務。

（四）堅定改造原則，用“辛苦指數(shù)”換取“幸福指數(shù)”

城市更新背景下，老舊小區(qū)的改造需要堅持“示范帶動、全員參與”的重要原則。在老舊小區(qū)改造前后應該圍繞居民需求，向居民尋求改造計策，并通過居民的反饋獲得改造的效果，讓居民成為老舊小區(qū)改造的“主角”。通過向居民征求改造建議，滿足居民的需求，在改造的過程中還需要居民對改造工作進行監(jiān)督，避免出現(xiàn)不作為的現(xiàn)象，用“辛苦指數(shù)”換取老舊小區(qū)居民的“幸福指數(shù)”。

在老舊小區(qū)改造過程中，還應該堅持“政府統(tǒng)籌、市場運作”的原則，建立資金籌措機制，避免因為資金問題影響老舊小區(qū)改造效果，多舉措破解資金難題。例如，老舊小區(qū)改造過程中可以通過大型專項債券、爭取金融機構的低息貸款等途徑獲得改造資金。此外，在進行老舊小區(qū)自來水、通信、供水、供暖和供電改造的過程中，可以按照市場運作模式，與相關單位進行協(xié)商，獲得部分單位對專營管線改造資金，保障老舊小區(qū)改造工作能夠順利開展[9]。

堅持“一次改造、長效管理”原則。老舊小區(qū)的改造過程中和改造完成后，需要通過引入第三方評估機制，監(jiān)管小區(qū)改造質量，確保改造工程建設成效。在老舊小區(qū)改造過程中還可以打造“紅色物業(yè)”管理形式，在該管理形式運轉成熟后可以由市場主體自行運行，實現(xiàn)市場化運作。與此同時，對于老舊小區(qū)停車不規(guī)范的行為，需要相關人員在改造過程中將小區(qū)停車收費作為改造的一個方面，在征求居民意見后確定停車收費標準，打造有序整潔的小區(qū)氛圍[10]。

四、結語

綜上所述，隨著我國經濟發(fā)展水平的提升和城鎮(zhèn)化發(fā)展進程的不斷推進，老舊小區(qū)的弊端日益凸顯，給居住者帶來了很多不便，居住體驗和居住便捷性不佳。針對這一問題，需要相關部門基于層次分析法做好老舊小區(qū)的改造工作，在基礎設施、公共空間、安全和便捷性反面提供改造方案，圍繞老舊小區(qū)居民的需求，落實好改造工作業(yè)提升人們的生活質量。