關于國有企業改革中土地資產處置的若干研究

湖北省聯投新城發展集團有限公司 石哲

伴隨我國城市化整體發展進程持續加速，土地資產作為我國經濟發展當中關鍵要素，極具價值性。國企現階段已經慢慢意識到企業升級轉型及參與到市場競爭當中土地資產所起到關鍵性作用，實行自有土地開發建設、改造棚戶區、安置房屋建設、出售土地等各種不同處置方式，確保土地價值得以提升，讓國有資產能夠實現保值增值。近幾年，通過對部分地區國企土地資產的處置情況分析發現，我國部分國企單位在處置土地資產層面成績頗豐，但各種潛在問題也逐步凸顯，因此，做好國企改革當中土地資產的處置綜合分析，積極構思若干處置對策，對國企改革當中土地資產整體處置工作高效實施，具有突出的現實意義和價值。

一、國企改革及土地資產處置

（一）國企改革

國企改革，其從屬黨中央對于國企重大的戰略發展方針當中的重要步驟，積極落實國企改革，對國有資本實現保值增值有著積極作用，可促使國有經濟綜合競爭力得到有效增強，更能夠將國有資本整體功能持續放大[1]。

（二）土地資產處置

國企改革當中，依照著特定原則與方式來處置國企所有土地資產實際使用權，即為土地資產的處置。

二、常見問題分析

（一）土地資產層面缺乏強有效的管理

大部分國企均有著十分繁重生產經營任務，精力大部分集中于生產經營層面，不夠重視土地資產層面認識，集中表現為：并未系統化研究現有土地資產具體情況，土地處置缺少規劃，土地資產閑置過多，利用率較低，土地資產基本底數并不清楚，缺少精準性數據基礎，不夠明確了解土地資產的整體現狀。經過現有調查資料可了解到，部分國企并未統計明確土地資產層面數據資料；還有部分國企對于土地資產實際權屬劃定模糊不清，部分老企業有著較長建廠歷史，且歷經脫鉤劃轉，丟失較多土地資產資料，較難確定具體的權屬，以至于部分土地資產難以過戶、更名，難以變更土地資產的獲取方式各層面問題產生[2]。

（二）缺乏規范化處置程序

國企改革實踐過程落實土地資產相應處置工作期間，部分國企缺乏規范化處置土地資產層面程序，處置部分土地資產期間，并未嚴格依照相應規定履行各項決策程序，直接自行決定招拍掛，規范性嚴重匱乏，致使土地資產難以經過市場發現其各項功能，較難最大化土地資產整體價值，對于國企改革實踐過程當中土地資產各項處置工作有效落實較為不利。

（三）國企的土地資產較低運營效率問題突出

某些國企雖手握土地資產相對較多，部分屬于市中心位置優質的土地資產，但該部分土地資產多數均為出租、閑置及被動處置等，該部分國企并未積極主動實施土地資產開發盤活處理，整體上呈較低的運營狀態，以至于土地資產潛在的隱性流失層面的問題，土地資產真實價值并未得到有效發揮，不利于國企改革期間土地資源整體處置工作有序實施。

（四）處置土地資產層面缺乏完善的法律法規

國內現行部分法律法規，其針對國企土地資產的使用權實現有序流轉、開發盤活土地資產、公平參與到市場競爭環境當中均可起到重要作用[3]。但因缺少對國企土地資產用于公共服務及公共管理層面用地處置的相應市場價格明確規定，以至于國企改革實踐過程落實土地資產相應處置工作期間，部分用地單位會將該部分國企土地資產規劃成公共服務及公共管理層面用地，處置價值低于市場價值，嚴重損害到國企根本利益，對國企更好地實現升級轉型及歷史遺留相關問題的妥善處理產生阻礙，更會影響著國企改革實踐過程落實土地資產整體處置效果。

三、合理處置土地資產若干思考

（一）土地資產基礎性的管理工作務必落實到位

國企改革實踐過程，若想積極落實土地資產相應處置工作，則土地資產基礎性的管理工作就務必落實到位，將整體管理水準有效提升。對此，所需做出努力詳細如下：厘清國企改革過程土地資產層面的權責關系，對國企土地資產基本權益予以明確，相應土地資產文件當中需做出詳細說明；應與國企現有土地資產整體情況相結合，將各項配套制度妥善制定，確保國企改革實踐過程落實土地資產各項處置及管理工作均可實現有法可依、有章可循[4]；對國企整體土地資產實施深入調研工作，對每宗土地整體情況做到了然于心，將土地資產的臺賬有效建立。可多向土地業務方面的專家請教，便于對土地情況實施深入研究，與土地資產的臺賬相結合，將國企開發利用土地資產整體規劃確定下來，對有疑難雜癥存在的部分土地資產，建立起獨立工作小組，并與具體情況相結合，將土地資產實際權屬層面問題妥善處理好，以確保國企改革實踐過程土地資產各項處置工作得以有序落實。

（二）結合國企主業確保土地資產各項處置工作穩步實施

國企務必要正確認識及了解土地資產這項生產要素所起到關鍵性作用，尤其是對于國企升級轉型、歷史遺留相關問題處理層面可起到積極作用。各地部分國企現階段均對自身主業予以有效明確[5]。對此，土地資產的處置盤活層面工作便需結合國企主業積極落實下去，促使國企升級轉型更好地實現。在國企改革實踐落實土地資產相應處置工作期間，務必對土地資產周圍控規和開發計劃予以全面調查、細致了解，以便于判斷其是否關系著國企自身主業，以談判的方式，尋找到最適宜項目的相應切入點，把它打造成為國企重要的發展平臺，不僅可實現國企改革實踐過程土地資產整體處置工作穩步實施，還對國企主業高效發展起到一定積極影響。

（三）重視土地資產多種處置方式的科學運用

國企現階段對于自有土地資產的開發利用通常實行土地資產一級開發、安置房屋建設。改造棚戶區、出售土地等相應處置方式，國企需著重考慮到自身基本特點及土地資產潛在差異性情況，科學選定與國企自身主業發展相吻合，且對國企總體經濟利益可起到良好提升作用的一種處置土地資產實施方式，便于更好地開發利用及處置土地資產，將土地資產整體價值有效提升。針對市中心位置自有的土地資產，國企需盡量實行土地資產的一級開發方式，如某地區市中心位置土地資產，其原有計劃是當成公共用地予以處置，但經多次協商溝通后，決定將其更改成國企自行落實開發建設，以至于該部分土地資產整體價值提高達10倍以上，此項目完成開發建設過后，項目對外招商選定和國企自身主業可有協同化效應產生業態，將銀行相關大型的金融機構積極引入，所獲取土地資產整體處置效果較為理想化，對國企整體資本的運營及主業發展較為有利。那么，針對改造棚戶區土地資產的處置方式，務必要與國企總體情況相結合，將可行性的思路提出來，盡量確保員工可被安置于同塊土地上面，把其余土地騰空，并集中用于國企發展，將員工住房及國企發展層面問題協同化處理好，實現國企改革實踐過程土地資產高效化處置利用。

（四）重視法律法規持續完善化

其一，注重地方立法的逐步深化。地方的土地立法，其從屬國家土地資產立法最好補充，更屬于國家土地資產立法及地方土地資產立法基本接軌需求。對此，重視法律法規持續完善化，就務必要注重地方立法的逐步深化，并將其作為國企改革過程當中土地資產有效處置重點工作內容。以完善體系為基礎，有效融合各項法律法規，注重預防及處罰有效聯合，對政府及各個部門、國企等法律責任、權限均予以有效明確，將土地資產的處置原則性各項規定逐步轉化成具有可操作性的相應法律法規條文。對于國企改革過程當中土地資產相關處置層面法律法規不夠完善化的層面問題，妥善處理好，細化法律法規具體條文，確保地方立法下，可對土地資產的處置利用予以規范化。其二，對土地資產權利基本主體予以有效明確，以立法為基礎，明確國企改革過程當中土地資產權利人實際主體地位，對權利主體所享有權利基本類型、收益權、使用權、所有權等均予以有效明確，對權利主體各項責任均確定好。其三，將違法用地各項確認標準妥善制定出來，涉及責任主體、具體認定程序和各個要件、違法行為等，更好地規范國企改革過程當中土地資產各種處置利用行為，確保國企改革實踐過程土地資產整體處置工作得以高效化、標準化完成。

（五）重視具備較強執行能力土地資產的管理隊伍有效建立

國企擁有著較多高價值性的土地資產，現階段已經逐步成為較多矛盾點。那么，國企改革實踐過程，為確保土地資產總體處置工作能夠順利完成，則國企務必要重視具備較強執行能力土地資產的管理隊伍有效建立，整個隊伍所需具備能力要求詳細如下：應當善于實施土地資產深入調查研究層面能力，不做深入調查研究，則無發言權，經過深入的調查研究，才可從整體上客觀的了解及把握土地資產具體情況，整體情況可做到了然于心；整個隊伍人員均應當具備土地資產層面專家的素質和能力，因處置土地資產從屬是極具專業性的一項工作，專家們具備豐富的處置土地資產層面實踐經驗，可以給工作人員與實際情況更為貼切合的理化建議或者意見等，對國企改革實踐過程土地資產高效化處置工作有序實施較為有利。整個隊伍成員集思廣益，具備較強的能力，能夠與調查情況、專家所提出建議或者意見相結合，將各項問題處理可行性、有效性思路提出，簡單的各種復雜性的問題，便于更好地處理問題；該隊伍成員均需具備較強溝通協調能力。可以說，土地資產層面問題一般均極具錯綜復雜性，具體落實期間需積極溝通協調好專家及相關人員，對此，整個管理隊伍成員均應當掌握更多溝通技巧、相關專業知識等，并能夠熟練運用到具體工作當中，積極溝通協調及處理各種問題，確保國企改革實踐過程土地資產各項處置工作能夠順利實施。此外，管理隊伍成員應當注重對市場經濟相關知識的深入學習及全面掌握，在土地開發期間應積極尋找更多的意向客戶，以公正、公平及公開性市場競爭方式，確保客戶能夠對應土地資產的處置實行公開競價，最大化土地資產的整體價值。

四、結語

綜上所述，在國企改革實踐土地資產整體處置工作當中雖現存較多問題，但只要積極落實基礎性的管理工作、結合國企主業確保土地資產各項處置工作穩步實施、重視土地資產多種處置方式的科學運用、法律法規持續完善化、土地資產的管理隊伍有效建立等，便能夠有效處理該部分問題，積極推進國企改革實踐過程土地資產高效處置利用。