論房產測繪過程中有效的質量控制

新疆潤新測繪有限責任公司 鄭相雷

對于房屋測繪的工作必須足夠的重視，嚴格把控房產測繪的質量，對于從事房產測繪的人員及單位要嚴格審查，加強監管力度，促進整個房產測繪行業持續良性發展，從而維持我國房地產行業的良好形象，并促進其進一步發展。

一、房產測繪的內容

房產測繪屬于眾多測繪工程中的一種，對測繪人員的專業能力要求較高。其基本內容眾多，主要包括調查房產、繪制房產圖、房產平面控制測量、計算房產面積、測量房產要素、變更測量、檢查驗收成果資料等。在測量時要遵照相關國家標準，充分利用相關設備，選用適當的測繪方法來測定房屋的地理位置、土地面積、房屋數量、房屋使用情況等，最終采用表格、文檔、數據分析、圖紙繪制等形式來具體表現測量結果。

房產測繪是測繪工程專業中一個很具有特點的測繪學分支，它測定的特定對象和范圍是房屋與房屋相關土地，也就說，房產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的測繪學科。

二、房產測繪對房地產行業的意義及作用

隨著我國整體經濟環境的良好發展，我國房地產行業規模持續擴大，市場保持較好前景。作為房地產行業的基礎，房產測繪決定著房屋建筑的質量，對于房地產行業有著巨大的影響，所以其技術與質量也不能止步不前，應伴隨整個行業的發展而不斷更新進步。

當下我國正在持續推進城市化進程，對于房屋需求量較大，也就進一步擴大了行業規模，推動了行業進步發展，但同時對于房屋的質量要求也會逐漸提高，這也拔高了房產測繪的標準，對房產測繪質量的要求也隨之提高[1]。

（一）增加房地產行業的信息服務質量

房產測繪不僅僅是為房屋建筑打基礎，對于房產交易等服務類型行業也發揮著十分重要的作用，因為房屋交易時所看到的戶型圖等圖紙都是基于房產測繪數據進行加工得到的，這些圖紙對于賣家而言，可以使其更好地了解房屋信息，從而做到有的放矢，對于買家而言，看到圖紙就基本了解了房屋戶型，從而為交易提供了一層保障。

（二）提高房地產行業的交易水平

在當今的網絡時代，信息紛繁，房地產行業各種各樣的信息也越來越復雜，單單房產信息就可能使買家頭昏腦漲，而房產測繪技術可以使得房屋信息更加簡明，將各種各樣的信息清晰明了地匯總到圖紙或圖表上，為房地產交易提供真實可靠的依據，從而建立一個良好安全的交易平臺，大大提高交易水平[2]。

三、房產測繪過程中影響質量控制的因素

（一）較低的市場準入門檻

目前我國整體大環境趨勢良好，各行各業均蓬勃發展，房產測繪也不例外，行業發展速度不斷加快，行業門檻卻不斷降低。目前我國房屋測繪行業并沒有制訂出一套從業人員審核標準，這就導致當下的房產測繪從業人員并未具備足夠的專業能力，而且由于缺乏行業標準，市場中存在大量不良競爭的情況，影響了整個市場的穩定，如果測繪價格波動過大，無法保證穩定的盈利能力，就可能會造成真正專業技術合格的人才流失，最終影響房產測繪質量。如果不能制定一套行之有效的準入標準，嚴格把控測繪人員的審查，整個房產測繪行業甚至房地產行業的后續發展都將受到影響。

（二）房產測繪單位資質良莠不齊

對于房產測繪單位而言，并不是取得營業執照就可以正式營業，更重要的是要擁有良好的營業資質及能力，這樣才能保證房產測繪結果的質量。因為整個房產測繪行業從業人員的準入要求不高，所以相關企業的房產測繪資質及能力參差不齊，總體而言比較混亂，這也制約著行業的持續發展。此外，目前行業內部的企業管理制度也不夠健全，對于房產測繪質量缺乏統一的標準，這也是導致房產測繪單位水平良莠不齊的一大因素。

（三）房產測繪機制不夠完善

隨著房地產行業的不斷發展，房產測繪的專業性以及技術性要求也越來越高。目前房地產領域的規范及標準還不夠完善，其發展形勢跟不上建筑形勢的變化，同時也達不到設計人員的要求，因而很多問題解決不了。在實際操作中只能按照國家在房產測繪規范中的相關規定解決問題，從而給測繪質量造成了很大的影響。

四、房產測繪過程的質量控制

（一）認真收集調查房產測繪項目資料

在開始具體的測繪前，首先對房地產測繪項目的空間位置進行復核，收集勘察區已有的控制成果、項目基本資料、各建筑物的規劃批復和驗收資料。各建筑物的設計文件（包括設計圖紙的電子文件）和各建筑物的預測文件，施工項目成果及控制資料補充概述，檢查項目基本施工文件是否齊全有效、周邊財產是否清晰。物業調查應以房屋調查為主，房屋調查內容應包括房屋位置、用人單位、用途、層數、層數、建筑結構、竣工年份、用途、墻體位置等。還包括產權糾紛等基本產權信息來源，以及居住權邊界示意圖。

（二）編制房產測繪項目技術設計書

根據房地產測繪項目數據的收集和調查，認真編制房地產測繪項目施工文件，制定測繪精度，選擇測繪儀器。

（三）房產測繪外業測繪中的質量控制

1.準備外業底圖

建筑物的設計通常被認為是基本的增加。注冊前必須整理電子設計，而且基礎階段的境界必須完全明確。只有紙的設計圖的項目，可以作為下圖使用副本，沒有設計圖的項目，可以在現場制作下圖。現場的基本平面圖表示一側的墻壁，基本平面圖必須是A4或A3形式。如占地面積很大，是個復雜的項目，圖形可以適當增加。

2.外業實測

應測量每層以上各層的表面和表面線，以測量建筑物的邊緣。地下總尺寸可通過設計內部尺寸和外部壁厚來實現。不能在現場測量的信息（壁厚）和子區域內的信息（無間隙等）可存儲在設計數據中，并指示數據源。外部書桌通常用紅筆簽名，筆跡清晰，筆頭朝北，筆頭朝西，靠墻。內部尺寸應記錄，外部尺寸應記錄在外部儀表中。壁厚以厘米為單位測量，在墻上畫一個圓圈，并以墻線存儲。為避免過度累積誤差，壁厚以米為單位進行測量。可適當測量內部和外部長度，并可顯示縱向頭部。添加適當的文字說明，如“所有群集均已關閉”“地板上的破窗”“室外樓梯組件”“空間”等。每個草稿必須記錄在測量裝置、記錄器和設計者上，應準確、詳細地測量現場地圖，并根據事實進行記錄[3]。

（四）房產圖繪制、房產面積計算過程中的質量控制

房地產計量的質量和計量結果的準確性直接關系到業主的合法權益，因此，房地產計量責任重大。為了保證測繪質量和測繪成果，必須對房地產測繪及其成果進行分析。真實測量的原則為技術工作、性能研究和繪畫是客觀的。房地產計量涉及設計、合同，合同根據法院判決等法律文件確認相應的財產要素和權利，嚴格執行財產計量和計量程序，現場作業完成后及時進行內部調整和圖形處理，厚壁分析的精度是否滿足要求，不僅取決于各樓層和各數據的精度，還取決于地面圖的信息和標識以及建筑物內外的現場測量，而且還關系到整個建筑的準確性。因此，應根據半視覺精度原則詳細討論實際平面度。

五、有效的質量控制措施

（一）強化房產測繪標準

各級政府和有關監督管理部門高度重視測繪工作；嚴格管理和監督，懲治違法測繪單位，更好地維護測繪財產秩序。提高房地產測繪標準，對所有測繪單位進行資質調查，達到標準后方可進入房地產市場。完善現行法律法規，使其更加合法、規范，提升測繪技術水平和測繪質量，使測繪成果更加準確、高效。

（二）提高測繪人員的技術水平

在房地產測量和測繪領域，我們只有確保測量和測繪技術的有效性和標準化，才能進一步提高房地產測量和測繪的質量。鑒于技術優勢未得到充分發揮，主管管理單位應從源頭出發，定期對員工進行技術培訓，為了提高他們的專業技術和素質，房地產測量師和測繪人員應該跟上時代步伐，積極學習國外先進的測量制圖知識和技能，在野外數據采集和野外圖形處理中充分發揮其優勢，取得準確、嚴謹、理想的測繪成果，為保護土地所有者的合法權益提供充分地依據。

（三）加強檢查過程的質量控制力度

為了確保房產測繪結果的整體質量，主管行政當局應在不同級別審查相關調查結果。一般來說，接受二次檢查和一次驗收的質量控制，包括對房地產測量和繪圖的廣泛檢查，這是一項控制任務。第二次檢查是由測量和繪圖單位與專職檢查員共同對測量和繪圖數據進行廣泛評估，主要是基于第一次檢查。測量和測繪領域的質量控制完成后，由測量和測繪房地產單位的主管部門進行相關采集，更好地確保房地產測量和測繪結果的質量，保障業主的切身利益。

無論質量控制在哪一級進行，都應根據相關法律、法規和行政規定獨立進行，顯著提高房地產測量和繪圖的質量，確保測量和繪圖結果的有效性和準確性。此外，在檢查期間，主管人員還應編制各級檢查報告，在緊急情況下，主管人員應根據報告進行必要的更改。同時，檢查員還應進行自我監督和同行審查，并采用最有效的檢查方法和建模程序，對商品房進行科學有序的審查，避免錯誤，這將對房地產測量和繪圖的發展產生重大影響。

六、結語

隨著房地產業的快速發展，社會對地理測量和房地產測繪的質量要求越來越高，為確保地理測量和測繪市場的公平和正當競爭，應建立健全物業管理制度，提高測地線資質；提高相關人員的測量技術水平，有效控制地理測量和房地產測繪質量，促進地理測量和房地產測繪行業健康穩定地發展。