房企進入深度調整期

來源：中國經濟網-《經濟日報》

上市房地產企業陸續發布的2021年中期業績報告，是了解房地產行業發展狀況的重要窗口。通過上市房企中報可以看出，“房住不炒”的大背景下，房地產企業進入深度調整期。眾多房企正通過精耕細作和拓展布局謀求更多發展機遇。

增收少增利成為今年上半年房地產企業經營情況的真實寫照。如碧桂園、保利、融創營業收入增幅均達20%以上，萬科增長14.2%。而凈利潤卻增減不一，且增幅不大。頭部企業萬科凈利潤同比下降11.68%，為12年來首次出現半年凈利潤下降。融創凈利潤同比增長9.4%，碧桂園凈利潤同比僅增2.3%，保利地產則同比僅增1.72%。其實，增收少增利的情況并不是今年才發生，隨著近年來房地產調控持續發力，推進房地產長效機制建設，房企也隨之迎來發展換擋期，正逐步告別過去粗放和高利潤的發展階段。面臨深度調整的房企，規模和速度不應再是唯一目標。

眾多房企中期報告顯示，政策助推下，經營安全正成為追求重要目標。高融資、高負債、高杠桿是過去相當長時間以來房企重要特征。房地產金融調控下，房企“三高”顯著改善，降負債、降杠桿取得積極成效。

上半年，對房企影響較大的政策之一是重點房地產企業資金監測和融資管理的 “三線四檔”規則。“三道紅線”是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。每降一檔，有息負債規模增速上限增加5%，即使是處于綠檔的房企，有息負債年增幅也不得超過15%。“踩線”數量越多，房地產企業面臨的降杠桿壓力將越大。一時間，“降檔”成為房企頭等大事?！叭€四檔”規則自去年 8月份推出，實施已超過1年。當前，重點房企三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨于穩健。

今年以來，央行對銀行業金融機構設置的房地產貸款集中管理制度，是另一項對房企影響頗深的金融調控舉措。此舉使銀行一定程度上壓縮了投向房地產企業的貸款規模，在給房企去杠桿方面，與“三線四檔”規則形成政策合力。

應該看到，努力降負債、降杠桿的過程中，一些房企在短期內可能出現陣痛。然而“三高”模式始終如走在鋼絲繩上，一旦出現經營問題則是牽一發而動全身，可能引發企業經營危機甚至系統性金融風險。從長遠來看，房企應在“三線四檔”規則引導下，通過降負債、降杠桿讓亮起黃燈、橙燈、紅燈的指標變綠。這有利于矯正一些房企盲目擴張的經營行為，增強自身抗風險能力。更應明確，調控使企業發展風險逐步降低，有利于整個行業的健康發展，行穩致遠。

規模速度為導向的發展思路難以為繼，房企將向何處去？

上半年開始實施的土地出讓“兩集中”規則，也是涉及房企經營的一項十分重要的規則轉變。從過去的不定期土地出讓，到今年以來集中發布土地出讓規劃，集中組織出讓，土地集中出讓會帶來后期新建商品住宅集中入市，激烈的市場競爭要求房企以高質量產品換取競爭力。

高質量產品的呈現需苦練內功。對于房企而言，只有不斷提升軟實力，推進企業數字化轉型，向管理要效益，為市場提供更好的設計、具有更好居住體驗、更過硬質量的住宅，方能在競爭中突出重圍。同時，緊盯國家未來發展規劃，房企可在城市更新、老舊小區改造、住房租賃、物業管理、社區養老等方面贏得更多發展機遇。

多元化布局也是企業應對行業變化的重要舉措。如碧桂園中報提及了對機器人產業、智能建造、現代農業布局的進展。萬科的業務已延伸至長租公寓、商業、物流倉儲等。保利則在品牌酒店、購物中心、旅游度假等領域已有布局。只不過，多元化的廣泛布局與傳統主業的專注經營，到底哪個更能帶來企業利潤的提升，尚需時間檢驗。