共享辦公何去何從

高山

作為共享辦公的領頭羊，WeWork的上市能否給共享辦公行業帶來一絲曙光？答案還未可知。

在經過了兩年多時間后，美國時間2021年10月21日，共享辦公頭部企業WeWork上市，登陸紐交所進行交易。對此WeWork執行董事長馬塞洛·克勞爾表示：“有人認為我們公司在經歷一個充滿戲劇性的故事，并且這就是我們的結局。但是我們毫無疑問地選擇了與其斗爭，如今的WeWork比以往任何時候都更強大，今天的成就將會是我們的里程碑。”

作為共享辦公的領頭羊，WeWork的上市能否給共享辦公行業帶來一絲曙光？答案還未可知。

共享辦公的冰與火

共享辦公，又叫做柔性辦公、短租辦公、聯合辦公空間，也被稱為創客空間或眾創空間。來自不同公司的員工在同一個共享辦公空間里工作，可以說是共享經濟在辦公領域的體現。

共享辦公空間最早是為了滿足小微企業或個人對低租金的需求，以及移動式辦公對工作地點靈活性的需要。共享辦公室的雛形可以追溯到20世紀末。2005年，谷歌公司的軟件工程師布萊德·紐伯格讓“共享辦公（Coworking）”這一概念大放異彩。2010年，WeWork聯合辦公空間在紐約創立，并很快走向全世界，類似的公司如雨后春筍一般涌現。

2015年開始，在共享經濟大潮下，我國的共享辦公行業開始呈現爆發式增長。

前瞻產業研究院的數據顯示，2015年中國共享辦公空間數量達2630家，較2014年增長64.38%。2016年，行業發展迅速，市場規模達122億元。

只是，這種如火如荼的態勢卻并沒有一直持續下去。

2017年開始，共享辦公行業迎來了洗牌。隨著金融水龍頭的持續收緊，大量的共享辦公平臺在燒光了最初的投資資金后陷入經營困境。

對于共享辦公而言，2018年注定是不平凡的一年。開年以來頻頻爆出并購大事件。

2018年1月，優客工場全資收購洪泰創新空間;裸心社收購澳大利亞辦公空間品牌Gravity。3月，優客工場宣布與無界空間合并，并收購Wedo聯合創業社;同月，WeWork中國收購裸心社。7月，優客工場與Workingdom進行合并，與愛特眾創達成并購合作意向……市場資源、資本、業務都向聯合辦公行業頭部企業集中。

也正是從這一年開始，共享辦公領域倒閉、企業裁員、租戶維權的消息接連上演。共享辦公這個曾被資本市場熱捧為風口的行業，隨著共享經濟的降溫，加上自身盈利模式單一、入駐率低、服務專業度不足等問題，多個企業或倒閉或被收購。

緊接著到了2019年，資本寒冬到來，國內寫字樓市場出現下行趨勢。剛剛燒完錢的共享辦公企業，轉眼間就感受到了租金的天花板。

即便是初顯獨角獸潛質的少數幾家企業情況也不容樂觀，盈利問題始終是該行業的痛點。

值得一提的是，企業要實現良性發展，從財務的角度看至少要盈虧平衡。但很遺憾，縱觀整個共享辦公行業，目前還沒有出現能夠實現盈利的企業。

發展初期，共享辦公空間的運作基本都是采取重資產模式。企業一方面要流出高額資金從房東那里拿到房源，一方面要想辦法將房源盡快租出去，回收現金流。這種商業模式對企業的造血能力要求頗高。

一位業內人士表示：“如果出租率達到預期，在85%～90%才能達到盈虧平衡點。可是現實情況是，出租率在持續下滑，大多數只有70%左右。”下滑的同時，共享辦公企業不惜以降價吸引顧客，最終陷入不斷虧損的死循環。

阿爾法工廠研究院的數據顯示，截至2019年年底，優客工場已經陸續進行了近20輪融資，算下來，平均每80天就要融一輪，而背靠軟銀的WeWork也都時常面臨著錢荒的難題。重資產模式下高數值的風險指數，讓共享辦公空間市場持續承受重壓。

但值得慶幸的是，經歷了野蠻生長之后，國內共享辦公逐漸回歸理性。缺乏競爭力的企業被淘汰出局，新入局者則面臨更高的要求。

共享辦公行業進入全面轉型期

隨著行業重新洗牌，頭部共享辦公企業開始進入新的探索階段，嘗試找到新的發展路徑。2019年起，國內共享辦公企業不約而同由二房東模式向輕資產模式轉型。

一家新興共享辦公品牌負責人王宏波稱，共享辦公行業正在進行“重資產”到“輕資產”的重服務式轉型。“相比于之前的盲目擴張，我感覺行業現在更務實，競爭也更理性了。”

優客工場的創始人毛大慶也在思考盈利問題。意識到二房東模式不可持續后，優客工場提出了輕資產模式，即不提供辦公空間，僅向業主輸出品牌、設計、管理和咨詢服務，收取市場和品牌服務費。

2019年以來，優客工場開始加大輕資產業務的比重。受益于輕資產模式的快速增長，優客工場虧損擴大的幅度相較于營收增長幅度呈現收窄的跡象。優客工場稱，目前以輕資產模式運營的子公司已經能夠產生毛利潤，未來會繼續發展這種模式，這將是優客工場主要的增長動力之一。

同樣，WeWork也在探索類似的輕資產模式。WeWork憑借其品牌知名度，能夠吸引很多傳統的地產商合作，由地產商負責“精裝修”，他們會給WeWork開出很低的租金，甚至不收前期的租金，等WeWork賺錢了，再跟地產商分錢。

貝殼研究院商業地產分析師鄭中認為，輕資產模式將成為共享辦公行業未來發展方向之一，“和傳統房企不同，目前共享辦公類企業大多為互聯網公司，融資為其主要資金來源，自身現金流儲備較為有限，抗風險能力較弱。通過輕資產模式提供運營管理服務可以有效減少成本投入并且降低風險，較為適合具備互聯網基因的共享辦公企業。不少頭部房企近年來也開始重視輕資產輸出業務，其中包括共享辦公。我們認為，在自身現金儲備可以支持的前提下自營適當面積能夠打造品牌形象，形成自身特色;但以輕資產輸出提供專業管理服務的共享辦公模式之后將成為主流。”

2020年的疫情，在很多人看來，似乎更加重了共享辦公企業的危機，眾多共享辦公空間的租金都下調了10%～15%的水平。不少小型企業發展遇阻，WE+酷窩等小型企業都宣布停止運營，FUNWORK的經營情況也不甚樂觀，退租了過半項目，方糖小鎮也關掉其在北京的首個空間，更有多家共享辦公空間爆出資金鏈危機，出現拖欠租客押金、房東租金的情況。種種跡象看似都傳達出，短短6年多時間里幾經波折的共享辦公，似乎已經“幻滅”。

但事實是，也有種種久違的好消息攪動著共享辦公行業，令這個曾被視為無望的行業再次燃起生機。

隨著人們工作方式的改變及整個市場的變化，成本更低、租賃方式更為靈活的共享辦公開始優勢凸顯。共享辦公幾乎已經成為標配。未來，支持靈活辦公模式的遠程虛擬、大數據等技術將為共享辦公提供更多的技術支持和發展機遇。

2021年2月，國家信息中心發布的《中國共享經濟發展報告（2021）》測算表明，2020年共享經濟領域直接融資規模約為1185億元，同比大幅增長66%，各領域融資情況差異巨大。共享辦公、生產能力和共享醫療三個領域直接融資規模同比增長分別達到466.7%、285.6%和130.7%，共享住宿領域同比下降31%。

艾媒咨詢發布的《2019-2020中國聯合辦公行業白皮書》顯示，2019年中國聯合辦公行業市場規模約為1267.2億元，預計到2022年有望突破4000億元。共享辦公領域仍有較大的市場空間有待開發，必然會吸引更多玩家入場。

但是，經歷過共享辦公行業的高低起伏后，身處其中的玩家能否靠輕資產化模式“跑通”，仍需要時間的檢驗。