土地利用形勢分析及降低企業用地成本思考
——以馬鞍山為例

任祥芳 王謙

（1.馬鞍山市土地儲備中心，安徽馬鞍山 243000；2.馬鞍山市自然資源和規劃局雨山分局，安徽馬鞍山 243000）

近年來，馬鞍山市每年新增建設用地指標平均比上年減少10%，計劃縮水幅度也較大。國家、省出臺專門文件，將新增建設用地指標與批而未供、供而未用土地處置情況掛鉤，這就要求我們要以土地供給側改革倒逼產業結構調整，推動經濟轉型升級，創新土地利用機制，提高土地節約集約利用水平。

一、目前土地利用的形勢

1.用地供需矛盾仍然存在

2019年全市工業項目以及道路工程、城市建設、民生項目等用地需求約2萬畝左右，全年用地計劃缺口超過0.5萬畝，供需矛盾仍然存在。

2.規劃空間嚴重不足

按照省下達馬鞍山市的規劃指標規模，到2020年末全市建設用地總規模不得突破109.24萬畝，而2018年末年度變更調查馬鞍山市建設用地總規模數為106.13萬畝，目前每年僅有1.5萬畝新增指標空間，粗放利用土地難以為繼。

3.土地利用效率普遍不高

根據馬鞍山市工業項目的清查結果，馬鞍山市招商引資項目普遍存在協議用地規模偏大、投資強度不高、投產達產率以及納稅較低等問題，導致土地資源浪費、閑置低效利用，嚴重制約了今后的發展空間。

4.用地成本大幅上漲

隨著征遷安置補償最低標準不斷增加，造成馬鞍山市項目用地成本逐漸提高，平均已達約25萬元/畝，項目落地成本增加。同時馬鞍山市耕地占補平衡壓力巨大，這也是項目用地最為迫切的一個問題。近期，馬鞍山市有的縣區參加了省自然資源廳組織的補充耕地指標交易活動，每畝地價格高達40萬元。

5.社會各界反映強烈

土地利用粗放，批而未供和閑置低效土地的存在，也導致社會各界反映強烈。特別是近幾年來的兩會期間，人大代表和政協委員的涉土建議、提案較多，主要集中在加強土地節約集約利用、閑置土地的清理、降低企業用地成本等方面。

為此，依法依規用地、節約集約用地、依法保護耕地成了馬鞍山市加快發展必須要長期堅持的底線，也是土地利用管理的方向。

二、建設項目使用土地的相關要求

1.依法取得土地使用權后用地

土地使用者應依法取得土地使用權后用地，具體說，土地已經報批和征收，辦理了土地供應手續，繳清了土地出讓金，領取了不動產權證書。

2.按照約定的面積、用途和時限使用土地

一是合同約定了什么用途，未經批準，不得擅自調整用途。二是按照合同約定的面積和界址范圍使用土地。三是按照合同約定的開竣工時限開發利用土地。未能按照合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，應按約定支付違約金。受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。

3.監管

關于項目開竣工的監管，目前從三個方面監管。

一是天上看。國家租賃衛星，每年定期拍攝衛片數據，下發到地方國土資源管理部門，衛片精度很高，要求核實地塊情況。

二是地上查。國土資源所巡查人員根據工作安排實地查看。

三是網上管。出讓每一宗地，宗地坐標都要輸入到國土資源部土地市場動態監管系統中，才能生成出讓合同，項目錄入系統后，按照約定時間，要填報開竣工信息，否則系統將自動將宗地列為疑似閑置土地，下發給地方國土資源管理部門要求處置。

三、馬鞍山市土地節約集約利用的相關政策

1.相關政策

市委、市政府高度重視土地節約集約利用土地工作，先后出臺了《關于創建節約集約用地模范城市的實施意見》《關于進一步加強節約集約用地的實施意見》《關于進一步加強馬鞍山市新增建設用地指標管理意見》、《關于進一步提升土地管理水平促進節約集約用地實施意見》等文件，上述政策規定對全市促進節約集約用地工作提出了較為具體的措施。

2.馬鞍山市土地節約集約利用政策的相關要點

（1）土地報批審查要求

新增建設用地指標安排實行指標配置與具體項目相掛鉤，堅持“節約集約用地”的原則，實行新增建設用地指標配置部門聯合評估審查，由市自然資源和規劃局牽頭，會同市發改、經信、財政、環保、住建、規劃等相關部門，對項目立項、投資、選址、布局等事項進行審查，根據項目建設年限和當年投資額，以及建設進度合理確定用地規模，分批安排用地指標。項目單次申請用地規模原則上不超過100畝(不含公路、鐵路、水利等線性工程項目)。優先保障新興產業項目、符合產業優化升級和結構調整的重大項目、重大基礎設施項目、重大公益設施項目、重大民生項目等用地，對不符合產業政策、城鄉規劃、環境保護、安全生產以及節能減排要求的項目一律不予安排用地指標。

（2）考核

項目用地指標安排后，載體單位要嚴格落實“用地獲批后，1個月內開展征遷，6個月內完成供地和開工建設”的要求，執行情況作為各載體單位申請新增建設用地指標安排的依據。

省、市出臺了關于全面打造水清岸綠產業優美麗長江（安徽）經濟帶的實施意見，開展“禁新建”行動。即在長江干流馬鞍山段及主要支流水陽江下游、滁河、裕溪河岸線1公里范圍內，除必須實施的防洪護岸、河道治理、供水、航道整治、港口碼頭及集疏運通道、道路及跨江橋隧、公共管理、生態環境治理、國家重要基礎設施等事關公共安全和公眾利益建設項目，以及長江岸線規劃確定的城市建設區內非工業項目外，一律不得批準新建項目用地。長江干流馬鞍山段5公里范圍內，除提升安全、環保、節能水平，以及質量升級、結構調整的改擴建項目可以供地外，嚴格控制為新建石油化工和煤化工等重化工、重污染項目供地。長江干流馬鞍山段岸線15公里范圍內，在岸線開發、河段利用、區域活動和產業發展等方面，全面執行國家長江經濟帶市場準入禁止限制目錄，不符合目錄規定的項目，一律不得供地。項目未落實生態環保、安全生產、能源節約要求的，一律不得進行土地報批和供應。

四、自然資源部門服務企業，降低企業用地成本的相關措施

1.鼓勵新增工業用地彈性出讓或以租賃方式供地

鼓勵各開發園區結合產業類型和產業生命周期實行彈性土地出讓年限，首期出讓年限小于50年，首期出讓年限屆滿后對項目經營情況和出讓合同履行情況進行評估，視情況續期或收回土地使用權。鼓勵支持新增工業用地租賃方式供應。以長期租賃方式供應土地的，根據產業類型和生產經營周期確定各類用地單位的租期和用地量，引導企業節約集約用地；以招拍掛方式取得的租賃土地，租賃期滿后符合條件的可以協議出讓；以先租后讓供應工業用地的，承租土地使用權可以轉讓、轉租和抵押。采取租賃方式供應土地的，租賃期限不得超過20年。

2.允許部分工業項目分期供地

對于用地需求面積比較大或分期建設的工業項目，允許按照“一次規劃、分期供地”的要求，預留發展用地。政府與企業簽訂分期供地協議，明確分期建設進度等，降低企業前期投入成本。

3.適當下調競買保證金

根據用地規模、土地估價結果、土地市場情況等，在符合規定的最低限比例的前提下，適當下調工業用地出讓競買保證金，合理確定工業用地出讓金繳納期限。

4.加強土地供給保障

對市重點調度的招商引資項目優先納入供地計劃。對省確定的先進制造業等優先發展產業且集約用地的鼓勵類外商投資工業項目優先供應土地，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應全國工業用地出讓最低價標準的70%執行。

5.會同稅務、財政部門降低城鎮土地使用稅征收標準

2008年1月，馬鞍山市城鎮土地使用稅年征收標準為2，4，6，8，10元 /平 方 米 ， 從2014年1月1日起，每年提高至10，13，16，20元/平方米（慈湖高新區是三類13元/平方米），為了降低企業負擔，市政府研究決定，從2018年1月1日起，征收年標準調整為10，12，14，18元/平方米（慈湖高新區調整為四類10元每平方米）。2019年1月1日起，征收年標準進一步下調，調整為4，6，8，10元/平方米（慈湖高新區調整為四類4元每平方米），同時取消了調獎政策。

6.加快做好不動產登記服務

一是設立企業不動產登記專窗。推行加班“延時辦”，申請“預約辦”，大宗件“集中辦”，特殊情況“應急辦”的“四辦”服務，切實滿足企業辦證需求。二是縮減涉企登記的辦理時限。自2017年6月起，我市不動產登記中心在全省已率先實現不動產登記5個工作日辦結。2018年，再次提速提效，將涉及企業融資和群眾消費貸款的存量房抵押登記辦理時限縮減為24小時辦結。抵押權注銷登記、查封登記、注銷查封登記、異議登記、異議注銷登記等當場辦結。三是不動產登記實行一窗受理。自2018年10月22日起，馬鞍山市本級全面實施不動產交易、征稅、登記“一窗受理、集成服務”。我市將新建商品房轉移登記含抵押權登記、預告登記轉本登記、安置房轉移登記、二手住房買賣互轉、歸并、繼承、拍賣、司法裁決、分立合并、贈與、存量住宅轉移登記含抵押權登記等所有涉稅的登記業務全部納入“一窗”辦理。同時，為不涉稅的登記業務設立不動產登記專窗，主要辦理按揭商品房預告登記與按揭商品房抵押預告登記合并辦理、涉及企業融資和群眾消費貸款的存量房抵押權登記、變更登記、更正登記、注銷登記、查封登記、補換發證等業務。四是妥善解決涉企不動產歷史遺留問題。出臺《關于市轄區國有建設用地不動產統一登記中歷史遺留問題的處理意見（試行）》，分類解決登記的疑難問題。