基于資產控制的高校門面房管理思路探究

（西安石油大學資產經營處 陜西 西安 710065）

近年來，高校成立了專有的國有資產管理部門，以固定資產管理的出租、出借等經營性資產管理為重點，對高校的各類資產進行統籌管理、科學分配，以此來滿足教學、科研、社會服務的需求。因此，規范門面房日常管理，提高門面房出租收益，能夠有效地提升高校的經濟運行，使其管理門面房的同時保證門面房的規范運營。

一、資產控制下高校門面房管理

在完善資產控制的高校門面房管理前提下，高校根據國有資產管理的規定，進行國有資產的出租和出借，使整套流程嚴格按照國有資產規定進行，在允許范圍內經上級主管部門審批同意后，再將其用于出租、出借等。經統計發現，門面房的租金收益占據了相當的比例，資產出租和出借收益能夠有效地提升高校的經濟效益，同時發揮資產管理部門在內部控制中的作用，實現資產控制和資產收益的最大化。

在這一過程中，為了使高校規范內部控制，需要加強對門面房的出租管理。通過高校資產管理部門的統一管理，對租賃合同、租金標準、收繳方式、權利分配等進行責任細分。目前的高校開始進行門面房管理，但也存在相應的問題，房產出租的實施過程中部分舉措，未能及時緊跟相關的管理制度要求。需要重點關注租金標準與市場經濟規律的協調，日常管理的規范性，以及簽訂協議和租賃周期的隨意性，嚴格控制資產的有效管理，使這一管理達到相關部門的工作要求。因此，在對高校門面房進行管理時，關注資產控制，才能真正實現高校門面房管理的作用。

二、基于資產控制的門面房管理思路探析

結合國有資產管理要求和管理思路，從資產控制角度對門面房進行科學高效的管理，使門面房資產經營效益最大化是有必要的。在此過程中需要重視管理人員的專業能力和綜合素養，為其建立相應的健全制度保障，從門面房的收益，收繳，租期與租金標準等各個方面優化管理流程，保證在資產的有效控制前提下，高校能夠實現門面房管理的科學管理。以某高校為例，其擁有70余間門面房，但門面房的收益和運行都屬于高校的后勤服務公司，后期公司進行日常運轉和日常管理，活動的經費、聘任人員的工資，福利待遇等都由后勤服務公司統一管制。通過調查，對高校實行此管理模式下，門面房某一年的租金收益進行整合，發現其年租金收益在一百萬左右。后期高校開始重視門面房管理，成立了國有資產管理部，在對門面房等國有資產進行管理的過程中加強了使用和監督權力，并且在出租時，以市場調研為基礎，在一定范圍內進行公開的招標，提升了一部分年租金收益。同時通過媒體平臺對門面房的基本信息和招標投標流程條件進行發布，記錄整個開標、評標過程，嚴格審核，確認投標人信息。此方式一經運行，高校門面房的租金收益在第二年達到160萬，與其他的周邊高校同地段門面房租金持平。

三、門面房管理存在的問題

（一）收益管理不規范

門面房出現收益管理不規范的問題，部分原因來源于高校將門面房出租事宜全權交由后勤服務總公司，未能建立健全的市場負責體系。在管理過程中規定租金由公司自行支配，違反了國有事業管理標準。部分原因是高校在發展的過程中，未能重視對門面房的資產控制進行管理，導致管理混亂，收益受到影響。現存的門面房出租管理中，部分單位存在私自進行經營性用房的對外出租，將其作為集體福利基金，導致門面房承租戶在缺乏監管的條件下進行轉租，抬高租金等，違反了收支兩條線的管理規定，使門面房資產收益流失，同時出現門面房產權不清的腐敗問題。為了避免這類問題，高校在進行門面房的出租管理過程中，應該對經營性資產的出租，出借和收益，進行管理規定，嚴格報批與上繳，當出租資產較大時，謹遵出租流程，從而在規范化的管理流程下使門面房的收益達到最大化。

（二）未能及時調整租金標準

門面房的租金標準，是對門面房進行管理的過程中需要重視的環節。高校在缺乏市場經驗和對資產控制的經驗時，不能準確地根據市場調整租金標準，導致門面房的出租和出借效益降低，應該在進行充分的市場調研基礎上，由資產監管部門進行核準，同時通過有資質的中介機構進行評估，進行租金標準的調整，關注每一季度周邊高校的租金范圍，根據高校自身的實際情況制定相應的租金制度。

現實中的門面房租賃過程在市場調研基礎上，調整了租金標準，高校的門面房房租與周邊的租金標準相符，保障高校的資產經營收益。但部分租金標準的制定受到其他因素的影響，比如在部分高校的運營管理中，少數人通過權利和關系進行掌握，坐享租金差價，為個人和小集團謀取利益，或者在長期的租賃基礎上，私自提高租金轉借他人，使高校門面房租金的標準長期不能與周邊門面房租金標準持平，高校在租金管理的過程中出現缺失，影響了高校的門面房租金收益。

四、高校門面房管理的對策和建議

（一）加強門面房產權與租金管理

通過對省級行政事業單位國有對外投資收益結果來看，資產的出租，出借得到的收入應該納入單位預算，進行統一核算和管理，對其出租、出租所得到的收入也應該納入資產數。所以有必要加強門面房產權和資產的出租出借管理，根據相關文件，將高校國有資產的出租列入教育行業的日常的監督中，使租金收入納入統一管理。在這一管理模式下，才能使門面房的管理趨于常規化。在具體的實施過程中，應該根據行政事業單位的內部控制和規定，實現資產管理，并在管理的過程中明確使用責任，加強對門面房的產權確定。

通過國有資產部門環節，發揮企業在門面房管理過程中的作用，使門面房的租金收益，嚴格按照要求進行上繳，在收支兩條線管理的基礎上，將公有房屋進行出租的行為納入學校的統一管理中，借鑒其他高校經驗，保證學校在成立國有資產管理處的過程中，加強國有資產管理，使部分經營性用房進行公開出租，按照程序和要求再公開招標，在這樣的過程中提升租金收益。同時，加強國有資產管理知識的宣傳與普及，做好日常管理，重點關注門面房的出租流程，可按照高等學校財務制度進行規定，對這一租賃工作做好宣傳解釋與動員工作，將門面房收入納入統一管理范疇，將收益按照規定進行上繳，扣除各類維護管理費用和成本之后上報，使其收益在規范嚴格的經營性用房招租標準中得以實現，借助資產效能的作用，發揮國有資產的市場價值。

（二）合理確定租期和租金標準

門面房進行公開招租時，需要緊跟市場制定相應的租金標準，以公開租賃的方式，保證門面房租賃的程序和標準透明化。同時進行門面房的租賃時，要對期限進行明確規定，房產租賃期限不得超過五年，站在承租戶角度，對承租戶的裝修成本等進行考慮，穩定其心理，保證其合理利益，進而從房屋使用周轉等各個方面入手，為相應的租賃者設置租期一般為兩到三年合理的租借時長。同時對門面房的租金進行評估和調研，通過公開的招標程序以及評估確定之后，以公開、公正、公平的原則，使各個行政事業單位。對外進行租賃房產，辦公商用房等其他構筑物時，能夠通過審批備案、合同簽訂、收入管理等程序，在租賃的過程中進行競拍，在制度允許的情況下制定實際的出租方案，借鑒其他地方政府對公有房屋的出租經驗，在高校進行門面房的管理中，以公開，招租競拍的方式保證高校的門面房進行公開透明的招租，從而有效提升高校門面房的收益。

結束語：

高校的門面房管理，應該確保管理模式需要與資產控制相結合，在進行管理思路的探析過程中，結合案例，對存在的問題和原因進行分析中，使門面房的租金管理和租金標準的調整符合標準，根據現存問題提出相應的對策及建議，加強門面房的產權和租金收益管理。并在這一過程中，合理地確定租金標準和公開招租程序，確定門面房租期，讓高校在對門面房進行管理的過程中，充分發揮資產的有效控制效果。讓門面房這一經營性資產能夠真正地發揮其應有的利益效能，同時符合國有資產管理需求。