國有樓宇資產項目經營管理與服務優化路徑探究

（蘇州高鐵新城經濟發展有限公司 江蘇 蘇州 215100）

關鍵字：國有樓宇資產；經營管理與服務；問題；對策

深化國有資產管理體制改革，加強國有資產經營管理和服務，是當下的宏觀政策。各地也出臺了相關促進制度與政策，逐漸建立完整健全的經營管理與服務機制，有利于國有樓宇資產項目經營管理與服務的規范化、標準化，有利于國有資產保值增值、營商環境優化，促進了城市經濟發展。

一、國有樓宇管理現狀

作為近年我國城市經濟發展新的重要產業形態，樓宇經濟拓展了城市發展空間。國有樓宇資產項目憑借自身的國有背景、政策資源等優勢，吸引總部企業入住，集聚了大量產業企業，優化了產業生態環境。

目前，部分國有資產的管理經營制度和理念較為落后，國有樓宇的經營管理與服務等還處于較為松散落后的狀態，甚至存在不合規的管理現象和服務操作，不利于國有企業競爭力提升和國有資產保值增值，影響產業環境的改善和國有經濟的長久發展。同時，市場經濟復雜多變的環境和激烈的競爭，使國有樓宇的經營管理與服務問題更加復雜與嚴峻。當前，國有樓宇經營管理與服務存在問題，一方面是制度、規范與標準等宏觀指導不力的問題，另一方面是管理手段滯后和服務粗糙等微觀操作不良的問題。我們應該要認清新形勢下的經營管理與服務存在的問題，積極優化國有樓宇資產項目經營管理與服務，這樣才可以讓國有樓宇在市場經濟中占據更為有利的生存空間。

從城市規劃整體角度考慮，國有樓宇資產項目管理是關系到城市建設和規劃的重要環節，良好完善的國有樓宇管理制度和全面高效的標準化服務是城市經濟發展的重要部分。國有企業的樓宇項目集聚部分政府政策資源和部分職能服務“使命”，通過優化國有樓宇資產經營管理，既能服務好樓宇入住企業，優化產業營商環境，又能更高效、更全面的落實城市產業政策；既實現國有企業、國有經濟的發展，又吸引優質企業和人才集聚，為城市經濟發展提供充足的動力。近幾年，樓宇經濟發展勢頭強勁，國有樓宇已成為各城市產業發展和現代服務經濟的新的重要引擎。

對于國有企業來說，樓宇是非常重要的國有資產，是國有企業進行經營管理活動的重要對象，是國有企業資產實現保值增值的重要保障，是城市落實產業政策和提供產業服務的重要載體。完善國有樓宇經營管理和服務標準化制度體系，采用現代智能管理手段，提高經營管理服務水平與規范，有利于國有企業在激烈的市場經濟環境下降低成本、提高效率，創造國有品牌優勢，打造國有樓宇的本質競爭優勢，提升國有企業競爭力。

二、目前國有樓宇經營管理與服務存在的一些問題

當下，國有樓宇經營管理與服務還存在一些問題，總體來說表現在這幾個方面：

（一）經營管理制度更新滯后

隨著我國融入全球化程度的深入，市場經濟競爭的加劇，國有企業的市場競爭形勢更加嚴峻，國有樓宇資產經營管理與服務制度亟待完善。國有樓宇資產經營管理與服務制度問題，既有涉及固有國有企業經營管理問題，又有樓宇經濟新形態的新問題。如國企業內部的管理嚴格，管理結構合理，管理體制完善，但也造成不夠靈活、反應速度慢的問題，這些問題均是國有樓宇經營管理與服務的限制與瓶頸。部分企業輕服務，觀念落后，經營管理制度不能與時俱進，不能適應樓宇經濟形態的服務要求，物業服務等各方面發展滯后，導致經營管理的職責不清、服務水平和效率低下。

（二）信息化應用水平不高

伴隨新形勢下經濟的快速增長和國有企業制度的改革深化推進，市場經濟下的國有資產也在不斷合并重組，國有樓宇的經營范圍不斷擴大，管理與服務面臨更大的挑戰。國有樓宇數量較多，管理、經營、服務規模都在增大，管理內容也變得更加復雜，但信息化水平未能及時提升。例如國有樓宇經營管理缺少現代化、智能化管理操作平臺和技術，或者技術相對落后，區域內部或集團內部仍然依賴文件、電話等傳統手段溝通，各類服務缺乏先進的、高效的快速反應管理和服務平臺。導致國有樓宇資產經營管理執行不到位的情況經常出現，影響國有樓宇的經營管理，阻礙產業經濟的發展。

（三）經營管理與服務標準化不足

我國樓宇經濟發展時間較短，國有樓宇資產管理項目在相對較短的時間內快速涌現，涉及的管理經營和服務對象廣、環節多，信息化、現代化水平不高，導致國有樓宇經營管理與服務標準化不足，經營管理和服務不規范、不統一。目前，很多國有樓宇經營管理項目沒有形成一套全面、標準的制度體系，各個部門分工不夠明確，權責有交叉，管理權限和責任難以確立劃分標準，造成經營管理流程混亂，或無標準流程，部分服務模塊缺失，難以形成標準的管理與服務操作流程。國有樓宇作為城市樓宇經濟的重點項目，其經營管理與服務標準不足，極易造成經營管理與服務的“不作為”、“亂作為”，直接影響國有企業經營狀況和城市經濟的活力。

（四）缺乏專業人才和技術

人才是國有企業發展的內部動力，企業的運轉和發展離不開人才隊伍的壯大。對于國有樓宇的各項工作，由于缺乏專業的經營管理與服務人才，受到一定程度的影響。隨著各城市樓宇經濟的迅速發展，國有樓宇經營管理與服務的專業性人才需求激增，但人才培養具有一定的滯后性，導致現有樓宇經營管理團隊專業性、技術性不強，服務意識落后。不少樓宇資產項目建設過快，相關智能化配套不足，現代化管理服務技術滯后，導致國有樓宇經營管理與服務整體發展水平難以快速提升。

三、如何優化國有樓宇資產項目經營管理和服務

（一）完善國有樓宇管理機制，建設適應市場經濟的管理機制

國有樓宇資產經營管理過程中要充分遵守市場經濟規律，在管理經營與服務上取得競爭性優勢。因此，要不斷完善國有樓宇經營管理制度，如經營管理崗位職責制度、國有資產監督審計制度、樓宇物業管理制度、安全管理制度、企業服務制度、維保維修制度、獎懲激勵制度等，提高市場競爭力。

要根據市場經濟發展狀況和國有樓宇項目自身的定位與特點，借鑒國外樓宇經營管理成功的案例，合理、及時調整國有樓宇的經營管理機制和結構，在內部設立運營管理機構，要做到職責、崗位明確，科學分工。必須完善所有工作人員的職能崗位說明和所有崗位的人員配置，制定相應的管理文件，制度文件要細化、條理化，制定樓宇出租、出售、處置以及維修維保服務等相關事項的標準化實施細則。完善的國有樓宇管理機制可以有效優化國有樓宇經營與服務。

（二）更新管理手段，提高樓宇管理與服務的信息化水平

伴隨新形勢下樓宇經濟的快速增長和國有企業制度的改革深化推進，國有樓宇的經營范圍不斷擴大，管理與服務面臨更大的挑戰。因此，更新管理手段，提高國有樓宇經營管理和服務信息化水平既迫在眉睫，但又必須緩慢、穩步推進。國有樓宇項目繁多，資產龐大，經營管理和服務信息化是系統性工程，無法快速達成，需要經營管理單位穩定地投入人員、資金，制定方案，擬定科學的長期、短期計劃，逐步推進經營管理與服務平臺搭建，分步實施地推進信息化建設。同時，更新管理手段和信息化建設需要各部門、各單位和企業的積極參與，充分調動其積極性，調研各部門各單位的需求，提高管理方法和信息化的針對性和實用性，擺脫管理與服務“孤島”，實現信息共享。另外，管理方法和管理服務信息化建設需要結合目前日新月異的互聯網信息技術，不斷地更新技術、數據，才能保證管理和服務的先進性，才能為企業提供穩定的服務和高效的交流。

（三）推動國有樓宇經營管理與服務標準化

國有樓宇項目眾多，管理與服務范圍廣泛，強化國有樓宇的管理與服務標準，有助于解決國有樓宇目前經營管理混亂的問題，實現由粗放型向集約型管理服務的轉變，更好服務產業企業。首先要開展國有樓宇管理和服務標準體系的梳理與完善工作，針對管理各個模塊和服務的各環節、各步驟的問題進行分解梳理，并提出有效解決措施，通過問題“逐個擊破”，“先分后合”，形成規范、標準的管理與服務，其中經營管理流程和物業服務等標準化是重中之重。其次，標準化不是一成不變，是與時俱進的調整優化，要定期調研樓宇企業，了解樓宇經濟體中各類企業發展趨勢，各個企業發展狀況，搜集相關數據，提供有針對性的標準化管理與服務。再次，要加強樓宇管理服務的標準化離不開獎懲激勵。例如開展國有樓宇評級，吸收非國有樓宇項目參與，公平競爭，在競爭中向優質樓宇學習，提高標準化水平。

（四）人才和技術“兩手抓”

國有樓宇項目要緊跟激烈的市場經濟的發展步伐，必須人才和技術“兩手抓”。人才是國有樓宇經營管理的內在動力，技術是重要引擎。不論企業性質與規模，所有企業的發展都離不開人才，只有人才儲備充足，企業才有持續的前進動力。一方面國有企業要定期培訓，自己培養樓宇經濟相關的經營管理與服務的專業人才，又要吸收人才市場上優秀的相關人才。另外，要充分留住樓宇企業的各類人才，為其提供就業安置的便利和優惠，提供良好的工作環境、生活環境、薪資待遇等，為產業經濟的發展儲備人才。充足的優秀人才，可以讓國有企業更好地承擔城市經濟發展之重責。另外，在國有企業的樓宇項目的經營管理與服務優化過程中，必須以開放的姿態積極吸取先進的管理經驗和技術，既可以是國外或一線城市的行業經驗技術，也可以“嫁接”其他行業的可以有效利用的經驗技術。只有人才和技術“兩手抓”，才能更好地管理好、服務好國有樓宇項目，更好地服務于城市經濟發展。

結束語：

總而言之，國有樓宇的經營管理與服務的優化是一項長期、系統且艱巨復雜工作。面臨新的、競爭激烈的市場環境，國有樓宇的經營管理必須“多管齊下”，不斷完善管理機制、更新管理手段、推動管理服務標準化，重視并抓好人才和技術兩大要素。唯有如此，才能真正提高國有企業行業競爭力，充分發揮國有樓宇項目作為城市經濟發展的引擎作用。