物業服務合同相關問題探究

周康玲

（華北水利水電大學 河南 鄭州 450045）

一、物業服務合同概述

隨著我國社會經濟的發展以及人口數量的持續增長，我國人民群眾住房的問題也隨之浮現。盡管我國地大物博，傳統的院落式的住宅，也不能夠滿足日益增多的人民群眾的居住需求。因此，高樓層式的住宅小區應運而生。不同于院落式住宅，小區的居民共同生活在一個區域內，享用共有的公共設施、娛樂健身設施以及亭臺樓閣等。這些設施的維護，修復問題、小區的衛生清潔問題、停車位的管理、消防安全以及其他公共服務的問題都需要所有的業主共同努力維護。然而實踐中業主們難以達成共識，因此小區的業主通常會與物業服務人員簽訂物業服務合同，將其管理小區的部分權利讓渡于物業服務人。物業服務合同出現，在很大程度上解決了業主們之間的問題，然而物業服務質量參差不齊，特別是物業服務質量差的，極易引發群體矛盾，嚴重影響居民安穩的生活以及社區的秩序。因此物業服務合同在實踐中的應用以及履行，仍需進一步完善。

物業服務合同是指，物業服務人為小區業主提供服務，并向業主收取物業服務費的合同。通過《民法典》第937條的規定可得而知，物業服務合同的簽訂主體較之前的規定有所擴展，也就是說其簽訂的主體范圍不再僅僅限于物業服務企業，“其他管理人”也可以列入簽訂主體的范圍。有學者認為，在物業服務合同中，物業管理人員是管理者一方，而小區業主是被管理者一方。毋庸贅述這種觀點是站不住腳的，從管理的對象來看，其管理內容主要是對小區內的公共設施、停車位、衛生等進行管理，而非對業主個人行為的管理。筆者認為，物業服務合同是一種提供服務的活動，由小區業主支付服務費，而非管理與被管理的關系。

二、物業服務合同履行過程中出現的問題

（一）前期物業服務合同規制缺陷

前期物業服務階段，是物業服務活動的基礎階段，是建設單位和物業服務人員簽訂的有關前期物業服務階段，雙方民事主體的權利義務所達成的協議，該合同訂立時，業主并不是直接參與人。與普通物業服務合同不同，普通的物業服務合同，約束業主與物業服務人員兩方法律關系，而前期物業服務合同則約束建設單位、業主與物業服務企業三方主體。然而在實踐中，房屋建設單位利用其優勢在簽訂前期物業服務合同時，易與其子公司或者其他人惡意串通，損害小區業主的合法權益，同時也為后期的物業服務帶來糾紛的隱患。此時，普通物業服務合同即使還沒有生效，通過業主委員表決，也很難解決前期物業服務合同，嚴重侵害了業主的合法權益。

（二）合同簽訂過程中權利義務內容約定不清

大多數物業服務合同在簽訂過程中，涉及到業主一方的權利通常是監督權，解聘權以及知情權等，業主的義務是繳納物業費；而物業服務人一方的權利主要是收物業費，其義務包括多個方面，比如小區的衛生清潔、安全保障義務、建筑物的保養和維修義務等。物業服務合同是一種民事合同，其核心內容應以雙方民事主體的真實意圖為基礎，才能達成協議。然而僅僅依靠各方當事人的意思簽訂合同，很難達成一致。因此，在權利義務內容方面需要通過法律層面的參與，在意思自治的基礎上，明確權利義務的內容，從而使雙方當事人清楚地認識到各自權利義務的內容。如《民法典》第943條規定，物業服務人員應當定期且以合理的方式，向小區業主公開維修資金使用明細；業主共有部分的經營與收益情況等，并向業主大會、業主委員會報告。該法條僅規定了“定期”二字，但是對于其具體多長時間沒有做出明確規定，在實踐中，物業服務人有可能會拖延甚至不進行公開、不報告，極可能引起不必要的糾紛。

（三）物業的服務質量無明確約定

長期以來，物業服務合同糾紛中最突出的問題，就是業主認為物業服務人員收取較高的物業服務費卻提供較低的服務質量，甚至不履行其管理義務。例如，小區環境的衛生臟亂差、電梯未按時進行維護。此時處于弱勢地位的業主通常會采取拒付服務費的方式表達不滿，而物業服務人以此為由降低服務質量，有的甚至會采取不當的方式催促業主繳納物業費，形成一個惡性循環，激化業主與物業服務人的矛盾。物業服務企業作為一方當事人，有專業的管理模式以及專業的經營能力，理應當承擔更多的企業責任。同時，物業服務企業也是民事主體，其經營的主要目的便是獲取利潤。在物業服務合同中，應當明確物業服務人員的服務質量標準，以達到業主與物業服務人員之間的利益平衡，既能保護業主的權益，又能使物業服務人員有利可圖，從而實現雙贏。

三、完善物業服務的主要措施

（一）完善前期物業服務合同法律規制

在實踐中，由于施工單位與物業服務企業的監管分離，在招投標中存在大量暗箱操作，侵害業主利益。強制建設單位與物業服務公司分開經營已成為共識，也是規范早期物業服務的重要手段。第一，要積極貫徹前期物業服務招投標法律，使前期物業服務招投標意識深入人心，抵制招標過程中產生的不規范行為。第二，建設單位不得選擇自己的子公司或關聯公司，將建設單位與物業服務企業分開，形成相互制約關系，明確建設單位與物業服務企業之間的權利和責任，從根本上杜絕可能侵害業主權益的情況。第三，多渠道解決前期物業糾紛，發揮房管局、街道辦、居委會等主體，進行有效的行政指導，提高行政部門責任意識，通過建立調節制度等方式，有效化解矛盾。

（二）明晰合同當事人權利義務

我國《民法典》中，對于物業服務合同中當事人雙方的權利義務規定得較為籠統、宏觀，沒有明確規定雙方的權利和義務。而在實踐中，可以綜合考慮小區的實際情況，將該部分進行原則性規定，從城市、地區、經濟等情況全面考量，從而更好地完善物業服務合同。本文認為，在物業服務合同關系到雙方主體的權利和義務時，為了保障業主的權益，可以對物業服務人的義務要求更加嚴格一點。與此同時，物業服務人所享有的權利也應同等重視并加以保障。此外，在緊急情況下，有必要在物業服務合同中增加業主的義務。即當業主與物業服務企業發生糾紛且涉及到人身和財產的損失時，可以依據該條款對業主以及物業服務人員產生約束力，以此達到維護二者之間的和諧關系，使其共同遵守物業管理。

（三）提升物業的服務質量

1.公開并規范物業服務人員的服務行為

業主與物業服務人員簽訂物業服務合同后，應當嚴格依照協議的約定履行其義務。對于物業服務質量約定不明或者沒有約定的，可以依據《民法典》第511條對于合同質量的規定處理，即按照強制性國家標準、行業標準、通常標準或者符合合同目的的標準履行其服務行為。在具體履行物業服務合同過程中，物業服務人應將服務事項和收費標準等，涉及業主重大利益的內容進行公開公示，既公開物業服務信息?！睹穹ǖ洹返?43條規定了物業服務信息公開制度，要求物業服務人員采用合理方式，定期將服務事項、對共有部分的經營與收益情況、服務的收費標準等內容事項向業主公開，同時報告業主大會和業主委員會。此前，物業服務企業存在不公開財務收支的情況，致使業主的知情權受損，激化業主與物業服務人的矛盾。因此，物業服務人員在嚴格履行其服務內容時，也應將服務信息及時進行公開公示，從而取得業主的信任。

2.明確物業服務企業收費標準

根據《民法典》第944條的規定，物業服務人員不得采取停止供電、水、熱等方式催交物業費，然而實踐中，這樣的情形卻經常發生。為保障業主的權益，有必要明確收取物業費的標準。本文認為，物業費的高低應取決于物業的服務質量，也就是說物業費應與服務等級和質量相符，實行質價相符的原則。在此基礎上制定收費指導標準，明確管理形式和費用構成。

結束語：

《民法典》的頒布是我國現有法律的繼承和發揚，具有劃時代的重要意義。其中關于物業服務合同的規定與我們的生活息息相關，業主方與物業服務方簽訂的物業服務合同，是小區治理的重要方面，正確的理解與適用有關物業服務合同的內容，有利于解決雙方主體的矛盾糾紛，易于實現對住宅小區的多層次、多元化、多途徑的治理，營造出一個和諧美好的氛圍，從而達到維護小區業主與物業服務人雙方的合法權益之目的。