房地產開發項目的流程化管理措施

李謀幸

摘要：房地產業作為國民經濟的重要組成部分，其市場穩定與人民群眾的切身利益密切相關，直接影響到房地產企業的生存和長遠發展。客觀上，管理人員必須更加重視開發項目的過程管理，嚴格控制房地產開發項目的成本投資，為房地產企業謀求更多的經濟效益。本文以房地產開發項目的過程管理的必要性為出發點，并提出了具體的管理措施;從而為相關從業人員積累更多的工作經驗。

關鍵詞：房地產開發項目;流程化;管理措施

1房地產開發項目流程化管理的必要性

1.1 確保開發商的經濟利益

顧名思義，項目管理就是對整個項目的全過程進行有效的計劃和監督。流程化管理是多方面、多角度的;從最初的項目規劃可行性研究到后續的施工，再到銷售，最后到交付給業主，需要控制好每個環節;一個小小的缺陷可能會影響項目的整個過程。科學的項目管理機制可以有效地幫助開發商節約不必要的額外成本和相應的費用，從而保證開發商收入和利潤的最大化。

1.2可以提高工程質量

項目的質量決定了項目的最終評價和后續的房屋銷售環節，對項目全過程的科學管理可以有效提高項目的施工安全性和房屋質量系數。在建筑工程中，施工是一個重要的環節，施工質量受多方面的影響：施工技術的質量、操作人員的技能水平、施工隊伍的整體素質、項目管理在施工過程中起著重要的部署和監督作用。項目流程化管理不僅科學規劃施工內容和環境，而且對施工材料、施工作業和人員配置進行控制，為有效提高工程質量提供保證。

1.3 完善施工規劃，確保工期

整個項目就像一個成型的積木，每個過程和操作方法都是積木中的許多模塊。如果你想讓每個模塊按照要求完美地安排和組合，必須通過有效的管理措施來實施。如何規范施工過程，提高施工的流水作業時間，使項目管理成為一種必要的手段，良好的管理是一個系統，對全局和細節都有合理的規劃和布局，可以有效地使項目施工有序進行，節約協調時間，確保工程按規定工期順利完成，有效防止因工期延誤而增加工程造價。

2房地產開發項目的流程化管理措施分析

2.1可行性研究評價階段的流程化管理

在房地產開發項目流程化管理中，第一階段是可行性研究評價階段，要確定新的房地產項目的核心經濟指標。房地產開發項目核心經濟指標一般包括一個核心經濟指標和多個輔助底線指標;輔助核心經濟指標主要包括房地產企業內部資產收益率、投資資產收益率和凈資產銷售毛利率;其中，輔助底線指標主要包括研發持續時間;房地產開發項目一期開發、運營和管理過程中，房地產企業項目一期的開發和開工，企業累計凈現金收入流量等，而核心經濟指標必須同時滿足輔助底線評價指標，輔助底線指標一般可作為房地產企業一期開發的重要參考和評價依據。

2.2規劃階段的流程化管理

在房地產開發項目流程化管理中，業主在組織相關項目建設決策時，需要將相關項目建設計劃與相關項目開工方案相結合，作為項目規劃、開發和建設管理的重要參考決策依據。在管理房地產項目開發建設項目前期規劃階段時，首先需要根據具體的經濟投資規劃內容，構思出適合企業的經濟投資戰略方向;其次，對專業咨詢機構的資質進行了較為詳細的分析，選取了一些信譽好、資質好的專業咨詢機構，對適合企業實際發展的問題進行了較為詳細的分析，制定適合企業未來經濟發展的戰略方向。在此基礎上，管理人員認真研究了建設規模和建設技術方案。同時，科學合理地評估房地產開發項目的風險，編制項目可行性研究報告，為決策者的決策行為提供參考;最后，項目建設應及時報當地有關主管部門批準。

2.3準備階段流程化管理

根據相關項目初步可行性評價及研究成果報告，對相關項目前期建設用地面積及工程設計實施期進行綜合測算分析，對相關項目的總體形態及周邊環境條件進行初步科學合理的環境規劃，努力提高項目的土地、水資源綜合利用率和價值。此外，管理人員還應建立自己的項目前期管理部門，由專人負責項目前期管理，制定基本完善的項目前期實施進度計劃，加強項目前期施工進度控制管理，成本使用管理和工程質量監督管理。同時，對相關項目施工承包商的材料進行早期科學合理的質量評估，加強項目施工設備和材料的質量采購和使用管理。

2.4施工階段流程化管理

2.4.1施工質量流程化管理

在建設項目前期流程化管理前，房地產建設項目運營開發商仍必須定期組織與施工質量監督服務企業簽訂合同，嚴格執行黨和國家有關法律規定的工藝質量標準和有關規定，在簽訂的定期合同中，明確雙方在建設項目前期施工質量管理全過程中的共同法律責任和履行法律義務;同時要嚴格認真執行黨和國家有關法律法規的規定，明確施工安全、工期和工程質量的主要管理內容，從而避免建設項目施工初期人員與施工、監理之間的矛盾。在建設項目前期流程化管理中，加強施工項目前期的過程工程質量監督和過程監控。在同時，應特別注意加強工程建設單位與其他施工單位之間的相互溝通和協調。因此，在建設工程前期一定程度上保證各工程的施工過程質量監督過程能夠達到國家施工過程質量標準。

2.4.2施工成本流程化管理

在房地產開發項目施工成本流程化管理過程中，成本管理控制將對整個建設項目的實際建設和運營效益產生很大影響。在項目設計階段初期加強項目成本管理和控制十分重要，這就必然要求管理人員合理選擇項目地質勘察設計單位和項目設計施工單位，加強項目成本源頭管理和控制。通過現場調查，可以了解工程建設的實際運行情況，采取有效的建筑工程施工管理制度，提高工程建設管理的安全性，降低工程的建設和運營成本。

2.4.3施工進度流程化管理

在房地產項目開發項目施工進度流程化管理中，管理過程涉及項目管理的諸多內容，包括項目工程設計資料、銷售樣板區樣板房的建設、銷售服務分區的確定、各分期工程進度關鍵節點的安排、各項驗收工作（主體、消防、規劃等）的統籌安排等，沒有一套科學有效的項目管理模式，它將直接影響到開發項目的正常順利進行，甚至整體項目的開發周期，最終影響到房地產項目開發項目的經濟效益管理水平。

2.4.4施工安全流程化管理

隨著現代人對住宅建設項目前期建設項目質量和安全要求的逐步提高，房地產業在其產業發展過程中必須清晰準確地認識到項目安全監督管理的重要性。這就必然要求在建設項目施工前要選擇一批專業、合格的工程監理服務單位，在工程施工安全過程中加強施工安全監督管理，以確保建設工程的施工質量。監理人員在對建設工程施工質量安全進行監督管理時，應當按照國家相關施工規范和技術要求，制定安全管理和監督的流程，全面、全方位、全周期地開展監督檢車工作，及時發現建設工程施工中可能存在的各種質量安全問題，及時向業主及有關總包、專業分包等施工單位反饋，并及時采取有效的檢查和整改措施，確保建設項目的質量和安全，可以提高房地產開發企業的經濟和社會聲譽形象。

2.5 竣工階段流程化管理

整個項目前期啟動交付后，管理人員在整個項目的竣工驗收并向業主交付工程驗收之前，必須先明確整個項目當期的竣工驗收和交付驗收。因此，管理人員在項目開發管理的實際過程中，堅持項目前期工作任務清單的管理原則，具體分析交付進度、質量問題產生的原因，重視整個項目開發建設項目的前期工程竣工驗收及交付驗收，做好項目驗收前期的項目管理工作，特別是在項目竣工的前期監督、檢查和管理階段，整個項目的交付和驗收，并盡可能以前期工作管理清單的形式，系統、明確地定義整個開發項目建設中必須涉及的所有前期工作管理細節，以確保項目的竣工、驗收和整個開發項目的交付和付款驗收一目了然。此外，在整個開發項目的前期，管理人員必須首先明確選擇具有較強項目專業性和資質的施工單位。

3結論

綜上所述，隨著房地產項目開發企業項目建設過程規模和建設數量的不斷擴大和增加，人們對房地產開發項目過程管理提出了越來越高的要求。在房地產開發項目流程化管理中，可以充分采用施工過程項目管理模式。在建設項目開發建設前，可定期進行項目可行性調查和項目評價，確定建設項目社會經濟評價的主要指標;同時，在項目開發和施工過程管理中，加強施工過程質量、安全和施工進度管理;在項目開發建設過程完成后，還應加強對房地產開發項目的建設竣工期限和驗收過程的管理。只有這樣，才能有效保證房地產開發項目施工過程的質量，提高房地產開發企業的社會效益和經濟效益，促進房地產業的可持續發展。

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