不動產登記統計數據的深度應用

文/白楷卿

在現代市場經濟活動中，不動產交易登記數據扮演著越來越重要的角色。自不動產統一登記制度落地實施以來，不動產登記數據庫日益完善，強化不動產登記數據統計分析的應用廣度與深度成為不動產交易登記迫切需要解決的問題。面對龐大的數據庫，不動產登記數據統計分析主要面臨兩大任務：一是以統計思維設計統計方案，由常用的統計報表形成定期（月、季、年）統計報表體系，設計統一的統計指標，并標記明確的指標說明、指標解釋、統計分類標準、統計范圍、統計口徑，使統計結果能夠被用于分析；二是將統計數據與研究目的轉化為不動產登記系統與存量結構化數據能夠實現的統計結果，滿足登記數據統計需求方的要求。

一、定期（月、季、年）統計分析

（一）房地產首次登記

《不動產登記暫行條例》和《不動產登記暫行條例實施細則》規定，不動產首次登記是指尚未登記的不動產的首次登記，即不動產權利第一次登記。未辦理不動產首次登記的，不得辦理其他類型登記，法律、行政法規另有規定的除外。

在一定時期按行政區劃統計房地產權首次登記的宗數、建筑面積，以及各房屋用途大類（住宅、工業交通倉儲、商業金融信息、辦公、教育醫療衛生科研、文化娛樂體育、軍事、物管用房、其他）、房屋用途小類的登記宗數、面積。宗數以登簿數為準，一個登記單元為一宗，登記單元可以按棟、層、套統計，面積為登記建筑面積。

（二）二級市場轉移登記

相關法律法規規定，已辦理首次登記的不動產，包括房地產開發企業銷售的市場商品房，企事業單位經房改出售的房改福利房，市、區住宅局銷售的安居房、集資房等政策性住房以及拆遷賠償房等，因購買市場商品房、購買單位房改房、購買保障性住房（不限于政策性住房、經濟適用住房、安居型商品房、人才房）、拆遷賠償、生效法律文書、權利人自行委托拍賣、作價入股（出資）、集資合作建房等各種情形導致權屬發生轉移的，當事人應辦理房地產轉移登記。一般將房地產首次登記后第一次轉移登記稱為二級市場轉移登記。本文所述房地產二級市場轉移登記主要是國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記（二級轉移）。

在一定時期內按行政區劃統計二級房地產市場轉移登記的宗數、建筑面積，也可按權利人類型、房屋性質、登記原因等分類統計。宗數以登簿數為準，一個登記單元為一宗，登記單元可以按棟、層、套統計，面積為登記建筑面積，也可以結合商品房成交量，統計網簽成交的當期、環比、同比、本年累計、累計同比等指標，與二級市場轉移登記的當期、環比、同比、本年累計、累計同比等指標相比較，預測其未來發展趨勢。在統計項上，還可以按住宅、商業、辦公及其他分類統計建筑面積、套數的當期、環比、同比、本年累計、累計同比等多維指標。

（二）三級市場轉移登記

根據相關規定，不動產在已辦理二級市場轉移登記后權屬又發生轉移的，應辦理轉移登記，如房地產買賣、互換、贈與、繼承或受遺贈、分割合并導致權屬發生轉移、作價出資（入股）、法人或組織分立合并導致權屬發生轉移、共有人增加或減少以及共有份額變化，因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致權屬發生轉移以及法律法規規定的其他情況導致權屬發生轉移以及其他視為轉讓的情況等。一般將此類及其以后發生的轉移登記稱為三級市場轉移登記。本文所述房地產三級市場轉移登記主要為國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記（三級轉移）。

在一定時期內按行政區劃統計三級房地產市場統計轉移登記的宗數、建筑面積，也可按權利人類型、房屋性質、登記原因等分類統計。宗數以登簿數為準，一個登記單元為一宗，登記單元可以按棟、層、套統計，面積為登記建筑面積，也可以結合商品房成交量，統計網簽成交的當期、環比、同比、本年累計、累計同比等指標，與三級市場轉移登記的當期、環比、同比、本年累計、累計同比等指標相比較，預測其未來發展趨勢。在統計項上，還可以按住宅、商業、辦公及其他分類統計建筑面積、套數的當期、環比、同比、本年累計、累計同比等多維指標。

（三）抵押權登記

根據《民法典》的規定，抵押權是擔保物權的一種。為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，若債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權可以抵押，不動產抵押應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。已辦理預售合同備案的商品房抵押登記俗稱為預售抵押登記，本文所述的預售抵押主要是已辦理預售合同備案的商品房抵押登記，一般抵押權首次登記（預售）。商品房辦理房屋所有權登記后再抵押的稱為現樓抵押，本文所述的現樓抵押包括一般抵押權首次登記（現售）、最高額抵押權首次登記。

在一定時期內統計按行政區劃分類辦理的預售抵押登記宗數、抵押登記面積、抵押登記金額（本幣或外幣）。

登記機構定期收集積累不動產登記數據（含抵押數據）與宏觀經濟運行數據，確保數據的及時性與全面性，并運用計量分析方法，構建數據模型，探究各類不動產交易數據運行特征，研究不動產交易（抵押）數據與宏觀經濟運行之間的相關關系與變化規律。分析本地區不動產抵押的規模、結構與強度特征，分析判斷潛在的各類風險，并提出有針對性的政策建議。

（四）安居房換證登記

安居房在經批準后可取得全部產權并進入市場。在一定時間段內按行政區劃統計房地產權首次登記的宗數、建筑面積。宗數以登簿數為準，一個登記單元為一宗，登記單元按棟、層、套統計，面積為登記建筑面積。

二、專項統計

（一）存量已登記發證各類房地產現勢登記數據統計

存量已登記發證各類房地產現勢總量統計的目的是摸清本地區已登記產權狀態仍有效的各類房屋規模、類型、結構，結合存量建筑物普查，查清合法建筑及違法建筑的規模、類型、結構，未登記房地產的數量、類型、特點和未登記的主要原因等，以便主管部門更好地開展房地產管理、規劃土地監察、稅收管理等行政管理服務。該類統計的數據是時點數據，對其應設定明確的時點要求及統計標準。統計工作可以以每年度12月31日24時為統計時點按年進行，也可以根據需要按月進行。在統計項上，可按房屋用途大類和房屋用途小類統計各類用途房屋的登記宗數、建筑面積，還可以按房屋性質分類統計（商品房、房改房、經濟適用住房、廉租住房、自建房）宗數、建筑面積。

（二）房地產交易登記稅收統計

根據《稅收征管法》《契稅法》《土地增值稅暫行條例》《增值稅暫行條例》《個人所得稅法》等法律法規的規定，將房地產交易環節應征收的契稅、增值稅、增值稅附加、土地增值稅、個人所得稅、印花稅、貼花等各種稅收按區域、時間段、稅種、納稅主體類型等分類統計。此外，還可以結合房地產交易數據（如商品房買賣合同中的建筑面積、成交價）、計稅參考價、實際納稅額等進行綜合分析，為稅務部門稅務稽查提供參考。房地產交易稅收統計可為房地產調控提供決策依據。

（三）房地產交易登記非稅收入統計

登記機構的非稅收入收費依據主要為價格部門、財政部門文件，含行政事業性收費、經營服務性收費、政府性基金以及與之相關的其他費用，如不動產登記費、工本費、土地收益金等。近年來，隨著國家深入開展“放管服”改革，政府切實減輕企業負擔，非稅收入項目、收費金額越來越少。登記機構在一定時間段內按行政區劃統計各類非稅收入的筆數、收費金額，還可以按繳費人類型（自然人、企業、事業單位、國家機關、其他）、登記類型、繳交渠道分類統計，包括涉企收費的收費金額、小微企業的減免金額等。

（四）房屋歷次轉移登記的登記價款擬合統計

一手商品房、二手商品房歷次轉讓時根據商品房買賣合同記載的合同價款記載登記價款，這種登記價款客觀、真實地反映了房地產在一定時期內的市場行情及價格指數。登記機構可以將商品房歷次轉移登記的登記價均價擬合成房價曲線，并在較長期間內形成時間序列。此外，還可以按行政區、一手商品房、二手商品房、房屋用途大類（住宅、商業、辦公、工業）、房屋用途小類分類統計。通過對商品房登記價的趨勢分析，可以了解商品房登記價均價的變化、房地產市場的周期變化及房地產調控政策的效果。

（五）自然人權利人性別統計

對存量房地產自然人權利人進行人口統計可以了解權利人的分布類型，如男性單獨戶權利人人數及比例、女性單獨戶權利人人數及比例、戶籍男性單獨戶權利人人數及比例、戶籍女性單獨戶權利人人數及比例、非戶籍男性單獨戶權利人人數及比例、非戶籍女性單獨戶權利人人數及比例。

綜上所述，不動產登記數據統計需求多樣化、個性化，統計主要依靠信息化手段實現，需要具有數據統計思維，建立統計體系，規范統計指標、統計范圍與統計口徑，再運用人工篩選的方式將各類數據根據統計目的進行清洗，從而更好地描述問題、拆解問題、分析問題。更重要的是，要從不動產登記業務視角出發，站在多方角度，用數據精確描述現狀、分析問題、解決問題。

目前，就不動產登記統計現狀而言，還普遍存在重信息系統建設與維護、輕信息數據挖掘與應用的情況。登記機構信息化建設的的內涵與外延仍有待發展，對數據資產的開發利用還未達到應有的高度，統計專業能力建設與統計專業化、個性化服務開發任重而道遠。