新力拋售自救

鐘黛

千億新貴新力控股（02103.HK），正在急速坍塌。

據新力控股公告，10月合同銷售額約8.2億元，同比大跌91.9%;今年前10月，合同銷售額共計800.6億元，同比下降4.16%。

新力成立于2010年，10年間，從江西南昌走向全國，銷售額破千億元。2019年，新力的70后老板張園林在港交所敲鐘，曾經身家百億元，在胡潤富豪榜上排得上號。

兩個月前，新力股價一日暴跌87%，讓其債務危機擺上臺面。9月，新力兩筆境內利息違約;10月，新力一筆美元債違約;一年內，新力還有約百億元債務到期。

新力管理層曾預期，銷售回款為重要償債來源。如今，新力銷售不及預期，再融資受阻。

“新力獨資的所有項目意欲全面拋售，已有部分項目成功出售，合資項目情況未明。”有知情人士對《21CBR》記者表示。

債務余波

債務巨石滾落，壓倒了一片業主、供應商和員工。

南昌新力城，8月份在第三標段大門上貼出《停工公告》，稱成都建工已完成約2.4億元的產值，但開發商即新力子公司僅支付1.4億元，仍拖欠4000萬元工程款（不包括工程結算款）。

“第二標段的總包是國龍，三標段的總包是成都建工，四標段的總包是廣西陸港。停工從三標的成都建工開始，隨后二標和四標也停工了。”一位南昌新力城業主對《21CBR》記者表示。

“8月到現在，二、三、四標段的裝修大部分未進場，涉及逾2000戶業主（含公寓）。”有業主對《21CBR》表示。

“第二標段11棟和12棟，購房合同約定的交房時間是9月30日（現在仍未完成裝修）。”一名業主告訴《21CBR》記者，自己已交27萬元首付，仍要償付每月6000元的房貸。

“在深圳，新力欠我們公司1800萬元的工程款，拖了兩年多。”有施工單位員工告訴《21CBR》記者。

相關人士表示，新力旗下的江西澈越和南昌泰新開出的4張商業承兌匯票，已出現拒付，共計40萬元。

《21CBR》記者查詢商票平臺發現，新力地產集團100%間接控股的成都新力錦業今年已拒付6筆票據，總金額145萬元。

9月，新力品牌部確認，總部全員降薪，其中副總裁降薪70%，總經理降60%，經理減少40%，主管減少30%。

降薪這把火，很快燒到了區域公司。在南昌，有10月中旬離職的新力員工表示，公司要求員工二選一：降薪50%或者離職。離職可領“N+1”的補償，但新力需要一年時間分期付清。

9月20日，有投資者詢問償債安排，董事長張園林“手滑”退出群聊，讓新力股價一日暴跌87%。

9月30日，新力公告，未能在9月18日支付兩項境內融資，合計應付利息約為3874.21萬元。張園林4.1%的股權已被平倉償債。

10月11日，新力公告，預計沒有充足資金償還于10月18日到期的2.5億美元債本金及最后一期利息。若該債券違約，可能觸發“交叉違約”，即剩下的兩筆2022年到期的美元債將“立即到期及應付”。上述3筆美元債，未償還金額共6.94億美元。

此外，新力2021年中報披露，還有10.4億元的在岸公司債、7.27億元的ABS 仍在存續期。

在今年中期業績發布會上，新力管理層表示，還有39億元的開發貸，“其還款來源主要是銷售回款及金融機構再融資”;46億元的信托債務，“將通過銷售回款、現金開發貸來償還”。

拋售資產

截至2021年6月末，新力總資產為1120.4億元，總負債918億元。其中流動負債占比超過八成，為754.3億元，一年內的到期債務有132.4億元。

惠譽將新力的長期發行人信用評級自“C”下調至“TRDJ”后，直接撤銷了評級。標普也撤銷了新力的“SD”長期發行人信用評級。

銷售和融資受阻，新力加速拋售資產償債。

9月，新力轉讓項目子公司江西陽炎70%的股權。10月，新力轉讓另一項目子公司安徽新創50%的股權。

有業內人士告訴《21CBR》記者：“（新力）大灣區的項目在找買家，都在談，但意向不高。”

新力的物業公司曾傳出與龍湖、金科商談出售事宜。就此，龍湖對《21CBR》記者稱：“已辟謠。”金科則回復《21CBR》記者，“有過接觸，但是沒有成行。”

天眼查顯示，新力目前參股29家子公司，其中，新力在15家子公司持有的（部分）股權被凍結，凍結股權數額共計43.5億元。

從零到銷售額破千億元，新力只用了10年。

成立僅5個月，新力就聯手合作方斥資2.3億元，拿下占地278畝的南昌市經開區地塊。次年，新力以5.2億元競得南昌朝陽新城地王項目，打造了高端樓盤新力洲悅。

2016年，新力挺進廣東惠州，兩年間布局了20多個項目;接著進入廣州，拿下7宗地塊。2017年，新力將總部從南昌遷入上海，擴張重點從珠三角轉向長三角。

新力做大的過程，伴隨著高杠桿和高負債。其借款總額的增速驚人，從2016年的64億元急漲至2018年的221億元，2020年為296.62億元。

2018年，新力的資產負債率高達237.9%，2019年上市時該項指標“斷崖式”下降為67%。

同時，少數股東權益在上市后暴增。2016年至2018年，該項指標分別為2.27億元、6.71億元、8.17億元，到了2019年暴增為67.29億元，到2020年為91.98億元。2016年少數股東權益在總權益中的占比僅有8.1%，2020年占比高達48.2%。

值得一提的是，2020年，新力的少數股東權益占比近一半，分得的利潤僅有3.83%，有“明股實債”之嫌。

而且，最近3年，新力的融資成本維持在逾9%的高位，遠超6%的行業平均水平。

此外，大量的合聯營項目也為其業績注了不少水。2020年，新力合約銷售額為1137.35億元，其中權益銷售額僅占44%，僅為504億元。

潮水退去，新力要為過去的放大杠桿、激進擴張買單。