萬物云上市

李惠琳

萬物云邁出上市的步伐。

11月上旬，萬科宣布擬分拆萬物云到港交所上市后，萬物云CEO朱保全在朋友圈寫下八個字：恰逢其時，合伙奮斗。

萬物云多次被傳上市，萬科董事長郁亮總是三緘其口，以“暫時沒想好” “未來適當的時候”等話語搪塞。

這時啟動上市，節點非常微妙：嚴厲調控下，地產寒冬凜冽，物業股資本潮也漸退，估值受到了較大壓縮。即便如此，對于萬物云市場還是給出1000億元以上的估值。

萬科管理層正試圖講一個“街道辦+貝殼”的新故事。

三駕馬車

萬物云成立于2001年，前身是萬科物業，2015年從萬科分拆獨立開啟市場化運營，2020年更名為萬物云，業務結構劃分為空間、科技和成長三大板塊。

最為核心的是空間，包括住宅服務的萬科物業、商寫服務的萬物梁行、城市服務的萬物云城，三者并稱為萬物云的“三駕馬車”。

郁亮設想中的萬物云，不僅是一個單純的物管公司。

“多一家、少一家（物業管理）上市公司并不重要，如果是一個城市服務商，我覺得會變得很重要。”

剛成立一年的“萬物云城”，就直接錨定城市服務，要做政府的“大管家”。

朱保全解釋，萬物云城會幫助城建、城管、環衛、水務、社區治理等部門，統籌對接環衛、綠化、管廊、水道治理等服務供應商，將地產物業管理“資產保值增值打好環境”的模型復制到城市中去。

這樣，萬物云城承擔了城市服務總包商的角色，在珠海橫琴等地已驗證了其模型。

“政府幾個部門之間，往往是‘樹型結構，由企業在當中穿針引線，效率就可以得到大幅提高。”朱保全透露。

2021年上半年，萬物云城的收入6億元，在總盤子中存在感低，增長性很快，定位于“政府首選的物業管家”，保持不低于60%的增速。

萬物云城已簽約40個城市項目，包括珠海橫琴、雄安新區、鼓浪嶼等，會提前完成3年百城的目標。

相比之下，朱保全對住宅、商業物業增速要求分別是控制在30%以內以及 30%-60%。

“三駕馬車”一起，由小區、商業樓宇直到城市服務一體統籌，未來將聚焦在中國100個城市的1000條街道。

“以后，萬物云的計量單位里，可能不再是一個個項目，而是一條條街道。”朱保全說，萬物云已在全國288條街道擁有超過25%的市占率，2021年底，這樣的高濃度街道可達到300條。

2021年，房地產行業洗牌引發物業重整，部分房企通過出售物業資產回籠資金，給了物管類公司跑馬圈地的機會。

8月，萬物云以換股方式，獲得陽光城旗下物業平臺陽光智博100%股份;9月，斥資18億元收購伯恩物業97.2%的股權。

萬物云的擴張模式，并不只靠規模取勝，而是有更大的野心。

朱保全更喜歡將萬物云比作“貝殼找房”。萬科物業到萬物云，就像鏈家到貝殼的轉變，萬物云會投資一些物業公司，輸出自己的服務，類似貝殼系的德佑。

要做物管界“貝殼”，萬物云的核心就是沉淀物管服務能力和科技系統，打造開放式賦能平臺。

“萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。”朱保全說。

“過冬”儲糧

萬物云正著力打造科技和成長板塊，前者有“萬睿科技”“第五空間”，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務;后者的“萬物成長”是公司的孵化器。

“萬物云希望鏈接物業行業各類企業、資源和市場，后續將基于科技創新等因素，實現更強的資源整合能力，這和傳統的物業企業收并購有本質區別，也是物業企業的新打法。”地產分析師嚴躍進向《21CBR》記者分析。

從現有基本盤看，萬物云仍是物業成色為主，科技成色尚不夠明顯。

相比前兩年的物業股熱潮，萬物云上市的時機不算好。

近來，涉地產的板塊普跌，碧桂園服務總市值從峰值的約2500億港元，5個月內已跌至1700多億港元，跌去三成多。

萬科地產主業也開始承壓，增收不增利。

2021年上半年，萬科凈利潤下滑，為13年來首次，第三季度下滑態勢依舊，凈利潤56.42億元，同比減少23.3%，環比減少42.16%。

相比其他房企，萬科現金流充裕，但也感受到了寒意。截至三季度末，其現金及現金等價物余額降至1386.66億元，較6月末減少483.2億元，為2019年四季度以來最低紀錄。

圍繞百姓生活和城市發展提供產品和服務，都是的新“活法”。

朱保全預計，萬物云2021年全年的收入達250億元，凈利潤約20億元，與地產主業相比，體量不到十分之一，利潤率也有限，然而，在過冬背景下，其抗周期、穩定現金流特性更受青睞。

2020年，萬物云的營收為182.04億元，在管面積達5.66億平方米，均居業內第一。同期，碧桂園服務兩項數據分別為156.10億元、5.05億平方米。

在新一輪圈地后，它已落后于更兇猛的對手。

中指研究院統計顯示，完成對陽光智博、伯恩物業兩項收購后，萬物云在管面積將達到約6.66億平方米。

而碧桂園服務收購藍光嘉寶服務、富力物業以及彩生活旗下核心資產，并表后在管面積將增至約8億平方米，實現反超。

萬物云最后的結局會如何，還能否守住第一？

在這個寒冬，不只考驗決策者的智慧，也會考驗其勇氣。