農村宅基地管理路徑研究

□章春青

（桐城市呂亭鎮農經站 安徽 安慶 231400）

農村宅基地屬于農村建設用地的主要組成部分之一，關系到廣大農民的居住問題，同時關系到我國廣大農村經濟的進一步發展。近年來，農村經濟的整體發展推動農民生活水平不斷提升，在鄉村的發展過程中，農民改善居住條件的需求也越來越大，掀起了住宅建設的熱潮，農村已經發生了翻天覆地的變化。這一全新的發展形勢，給農村宅基地的管理帶來了全新的挑戰，出現了法律法規不健全、房屋規劃意識薄弱、“空心村”、宅基地“超標”、管理手段相對滯后等一系列問題。

隨著城鎮化與城市化建設的持續推進，宅基地長期閑置以及“一戶多宅”等現象持續存在，將在極大程度上造成農村宅基地資源浪費和耕地面積減少以及宅基地難以實現科學管理等眾多現實問題。如何進一步規范農村的宅基地及其管理工作，已經成為鄉村振興戰略實施過程中大力推行集約用地、提升居住環境的關鍵所在。

1 農村宅基地管理現狀

宅基地的使用資格需要經過完整的申請和審批流程。宅基地具體包括住房、牲畜房、農機房、庭院等。宅基地使用權主要是指農村居民對宅基地的占有和使用權利。使用者為農村戶口的，可無償取得上述權利，具有社會保障和社會福利性質。同時，農戶可以長期使用宅基地，這項權益受法律保護。如果農民房屋出現坍塌，還可以在原宅基地上修繕。宅基地的使用權依附于房屋所有權，也就是說，如果農民將房屋轉讓，則代表同步轉讓了宅基地的使用權。對于宅基地的具體用途，國家有嚴格的管理制度，不可私自占用耕地建造房屋，以保護耕地。

農村宅基地屬于建設用地，直接關系到農民居住和農村建設及經濟發展，是廣大農村居民實現安居樂業的基礎。農村宅基地管理的內容較為寬泛，包括宅基地的管理權、宅基地利用以及宅基地的規劃管理、流轉等，涉及鄉鎮治理、鄉村關系、村級治理和村莊社會等層面。

我國《物權法》規定，農村宅基地歸村集體所有，農民需要通過個人申請獲得政府審批，才能獲取符合標準的宅基地使用權。與此同時，還規定了宅基地的擁有數量，即一戶擁有一處宅基地。根據現行法律的規定，市、縣人民政府擁有宅基地的審批權。也就是說，獲取宅基地需要經過完整的申請流程，整個宅基地的管理已經走向了規范化道路[1]。

2 農村宅基地管理面臨的困難

2.1 宅基地管理的法律法規不健全，管理難度加大

近年來，國家非常重視農村宅基地管理，出臺了諸多法律法規，但執行效力受到很大局限。在宅基地的有關法律方面還存在許多空白，導致許多宅基地管理工作存在無法可依的情況，加大了管理難度。《土地管理法》規定，每一戶農戶只能擁有一處宅基地，同時對于面積也有嚴格標準，但在實際中卻出現了一戶多宅、面積超出范圍等情況。

與此同時，宅基地概念界定不清，沒有明確規定哪些土地屬于宅基地。農村出現了大量閑置的宅基地，法律法規中缺少有關的處理措施，在流轉層面也缺乏相關法律指導。因此，宅基地的管理出現了較多不規范現象，加大了管理難度[2]。

2.2 缺乏全局思維，農村居民的房屋規劃意識薄弱

長期以來，農村缺少對建房選址的重視，農村建房沒有專門的人員進行統籌規劃，許多鄉村甚至沒有村莊性規劃，更談不上建房規劃。

一些發展相對較快的鄉村雖然已經有了規劃的概念，但在工作中難以執行到位，這主要與基層組織和農民的規劃意識有關。受傳統風俗習慣的影響，農村居民修建住房前會參考“風水先生”的建議，選址以自家便利性為主，而村莊整體缺乏規劃，導致房屋建造難以兼顧村莊整體布局，使農村建房雜亂無章，不能有效利用宅基地。

2.3 進城務工和異地建房，出現許多“空心村”

隨著人們思想觀念的改變，當前農民工進城務工成為大趨勢，農村常住人口發生巨大變化。農民收入提高之后，逐漸搬入城市居住，使得農村出現大量閑置房屋，導致農村宅基地的利用率降低。另外，農民可以無償使用宅基地，部分農民在建房的過程中會多占土地，還有部分村民為了交通便利，將房屋搬遷至交通主干道旁邊，但舊房子并沒有拆除，導致大量房屋浪費，甚至出現了“空心村”[3]。

2.4 老宅基地空閑，“超標”新宅基地增多

宅基地是農民安身立命之所在，屬集體所有，經營管理權歸屬集體。根據相關法律規定，農民擁有宅基地的使用權是國家為農民提供的基本社會保障，但部分農戶卻把宅基地看作資產，沒有經過合法程序任意擴建，甚至占用土質良好的耕地違法搭建。

隨著農民收入提高，部分村民熱衷建房，導致新宅基地不斷增多，但舊宅基地仍保留，出現了許多空閑用地。

2.5 經費投入有限，宅基地的管理手段相對滯后

宅基地管理受到規劃管理、生產水平等因素的直接影響，執行起來難度非常大，而在實際工作過程中，具體的工作人員較少，缺乏充足的經費保障，導致管理手段等相對滯后，難以滿足新時代背景下的宅基地管理需求。例如一些鄉鎮級單位因經費有限，不能配備交通工具，監管宅基地異常不便，耗時較長，管理效果不佳。一些違法建筑很難被發現，即使被發現，也因為客觀原因難以改善現狀。

3 農村宅基地管理路徑

3.1 健全法律法規，促進更大范圍的土地流轉

在建設初期，農村宅基地管理制度規定不能流轉使用權，在很大程度上起到了維護農村社會穩定的作用。但這一規定也造成農村宅基地不能參與市場交易，限制了農村的繁榮發展。

在市場經濟條件下，土地流轉已成必然，應該出臺相關的法律法規，通過選擇試點單位，在實踐中積累經驗，探索拓寬市場交易的管理模式，例如城鎮居民購置農村閑置的宅基地，提高空閑宅基地的使用率。同時，在市場以及宏觀調控方面出臺相關法律法規，例如宅基地的轉讓、出租等，保證宅基地流轉、出租之后，農民有最基本的生活保障[4]。

3.2 “無償使用+有償使用”，控制新宅基地“超標”

將無償獲得宅基地轉變為“無償使用+有償使用”并行，對超出的部分采取有償制度，減少閑置土地，實現土地管理集約化的目的。部分農民考慮到超標需繳費，則會謹慎提出申請，有利于宅基地的優化管理。在有償使用方面，要通過對農用地進行分級評估，結合實際使用的宅基地面積，確定超標部分應該繳納的租金。

對于超占宅基地的問題，需要通過行政手段收回，利用交宅、交錢的雙向機制有效調控農村建房，在一定程度上規范了宅基地的管理，進一步保護國家的利益。

3.3 重視宅基地建房規劃指導，改善農村整體面貌

針對農村建設無序的狀況，要加強規劃觀念的普及，通過宣傳和管理手段，完善宅基地規劃管理制度。宅基地的規劃應經過嚴格的審批，充分發揮規劃的指導作用。

同時，要從實際出發，控制建房規模，采取符合農村長遠發展的規劃策略，加大對基礎設施的投入，保證既能有效管理土地，又能改善農民居住環境。在執行層面，規劃方案通過后就要嚴格執行，采取完整的執行策略，盡力改善農村的整體面貌。

3.4 加大監管力度，打造強有力的宅基地管理執行隊伍

所有策略的實施都需要強有力的執行力，需要執法人員參與，將各項政策落到實處。因此，要加強對執法人員的培訓，提高法律意識，掌握正確的方法，嚴格執法，杜絕不良現象的發生。

執法人員要對宅基地實施動態化監管，及時發現非法占用等問題并進行解決，還可以發動群眾監督，增強執行效力。村干部作為宅基地管理工作的第一關，是直接參與者，要加強對村干部的鼓勵，提高其積極主動性。

4 結束語

農村宅基地的管理工作非常重要，與農民切身利益密切相關。同時，這也是一項復雜、系統的工程，如何管理好農村宅基地直接關系到農村發展和國家土地資源保護。

對農村宅基地進行有效管理，對于統籌城鄉發展、土地集約化管理以及新農村建設具有重要意義。因此，各地應在遵循相關法律法規的基礎上探索更多行之有效的宅基地管理辦法，持續規范宅基地管理工作，穩步推動農村可持續發展。