對房地產市場金融調控的理性思考

黃 雯

控制房價泡沫和房地產金融風險是當前房地產市場金融調控工作的重點。在房住不炒的總基調下，因城施策開展差異化房地產市場金融調控，將是確保房地產市場平穩健康發展的重要手段。以天津市為例，自2016年起，經過幾輪政策微調，已形成以首付比和房貸利率為調控重心的差別化住房信貸政策，投資投機需求得到抑制，市場價格回歸理性。但同時，房地產市場金融調控政策集中于需求端的短期效應凸顯，調控時點也大多是配合地方政府房地產調控工作。目前應對“調整住房和用地供應結構”的供給側調控不足，使市場易呈現出“政策收緊—房價調整—政策放松—房價大漲—政策重新收緊”的循環狀態。

一、房地產金融調控中的矛盾和問題

（一）存在的問題

1.調控措施制定無原則可依。目前，各地在制定房地產金融調控措施時，大多是在當時房地產市場過熱狀況下，配合地方政府采取行動，尚無可依據的基本原則和系統的調控體系。這種臨時性調控措施，不僅不利于房地產行業長期健康可持續發展，也難以正確引導市場預期而影響調控效果。

2.調控措施短期化，對供給側調控不足。回首近十年來房地產市場調控，從嚴控房地產市場到房地產去庫存再到遏制房價快速上漲，調控政策頻頻出招。由于沒有形成系統化體系，調控行為呈短期化特征，易使購房者和房地產商坐等觀望；且金融調控方式多集中于市場需求端，對土地和住房供給市場調控力度明顯不足，調控政策難以從根本上改善和解決房地產市場發展存在的供求失衡和“一松就漲、一漲就緊”問題。

3.調控方式局限于限制首付比例和貸款利率。當前多地實施的房地產金融調控措施多為差別化住房金融調控，即僅對首套房和二套房的首付比例以及貸款利率做出不同的規定，雖操作性強，但調控手段略顯單一，且系統性不強。

（二）面臨的矛盾

1.調控目標上，存在避免房地產泡沫與促進經濟增長之間的矛盾。房地產調控目標主要是保持房地產投資的合理增長(經濟增長導向)和控制房地產價格過快上漲(避免經濟泡沫生成)兩個方面，在實施過程中這兩者存在不容忽視的矛盾。抑制房價過快增長時，會減少信貸投放，房地產投資回落，從而影響其促進經濟增長的目標；經濟增長導向目標為主導時，一般會降低利率、增加信貸投放，易造成房價快速攀升。因此，房地產金融調控目標如何確定，面臨兩難選擇。

2.調控方式上，存在發揮市場調節作用與政府行政主導之間的矛盾。房地產市場是在土地資源約束下的有限競爭市場，在調控方式上，存在發揮市場調節作用和政府行政主導兩種方式。對比市場調節，行政主導方式的目標更直接，如對首付比和貸款利率的規定等更具操作性，因此，目前金融調控方式大都以行政手段為主。然而，以強制性的行政規定抑制購房需求，不符合市場規律，也無法從根本上解決供需矛盾。能否繼續實施行政主導的調控模式，值得進一步考慮。

3.調控內容上，存在房地產市場需求不減與房地產市場有效供給不足之間的矛盾。現階段的房地產金融調控措施主要針對需求端，短期內緩解了房地產市場的過熱態勢，抑制了部分住房需求。但從長期看，土地出讓持續收緊、外來人口不斷流入、居民收入水平進一步提高等影響房地產市場供求的因素仍然存在。特別是“二孩”政策放開后，三代同屋現象更為普遍，人口結構變化導致改善型住房需求占比上升。在制定房地產金融調控措施時，仍面臨價格給定情況下調減需求以平衡供給，或調增供給以滿足需求的兩難選擇。

4.調控效用上，存在貨幣政策總量調控的金融加速器作用和結構調控乏力之間的矛盾。房地產業具有高負債率、對貸款高度依賴的特征，因此金融調控措施的金融加速器效應對房地產業來說尤為顯著。但另一方面，房地產金融調控偏重于總量調控，對治理結構失衡問題作用偏弱，也容易影響調控效果。

二、金融調控應把握的原則

（一）回歸民生為本原則

發展房地產，核心目標應是更好地滿足人的居住需要，回歸民生根本，保障“居者有其屋”。而拉動經濟發展的政策導向應退居第二位。經濟增長對房地產的依賴度應控制在一定水平內，不應把其作為國民經濟的支柱產業。金融應盡力引導房地產逐步回歸普通產業甚至是準公益福利類產業，而削弱那些過度依賴房地產行業發展的地方支持行為。

（二）防止房價過快上漲原則

從居民角度分析，房價上漲過快，為買房必會收緊流動性，從而對消費產生抑制作用。而從國家角度分析，房價上漲過快，會推動土地價格上漲。房地產行業利潤高，加之經濟周期處于下行階段，直接導致資源向房地產行業過度傾斜，易形成資產泡沫，也會抑制制造業等實體經濟的投資和發展。因此，在制定房地產金融調控措施時，要充分考慮引發房價上漲的因素，防止房價過快上漲，促使房地產行業穩定健康發展，符合經濟發展轉型升級導向。

（三）防止房價大幅下跌原則

房價大幅下跌，不僅不利于房地產行業發展，也會對鋼鐵、建筑等上下游產業造成影響。此外，房價大幅下跌，可能會出現存量住房貸款因房屋抵押價值不足而需要貸款人補足抵押物，導致貸款人違約的情形，從而引發銀行壞賬損失及信貸風險。因此，在制定房地產金融調控措施時，也要防止房價大幅下跌，避免由此引發的系統性風險。

（四）支持居民合理購買自住房原則

房地產金融調控措施的制定，應盯住“滿足居民合理自住需要”這一根本性原則，重點支持居住尤其是首套房、改善型住房需求，嚴格限制投資投機性需求，嚴格銀行放貸審核標準，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。同時，協調股市、債市、大宗商品市場等與住房市場之間的關系，避免刺激房地產投資投機行為發生。

（五）因地制宜因城施策原則

基于一二線城市房地產市場供應不足，三四線城市庫存量高的分化格局，房地產金融調控措施應更多地體現因城施策原則，從盯住房地產市場整體轉為盯住區域結構，以空間維度搭建房地產市場金融調控規則。一方面，根據人口結構及變化規律，基于房地產市場的普遍性特征，建立全國統一的金融調控基本規則；另一方面，基于地方視角，深入研究本地區人口流動和市場供需特征，遵循因地制宜、因城施策原則，對熱點城市適度增加土地供應，滿足公眾合理購房需求。

三、政策建議

（一）房地產金融調控需平衡的幾個關系

一要平衡好實體經濟發展和房地產行業發展的關系，轉變依靠房地產業拉動GDP的經濟增長模式，將經濟對房地產的依賴度控制在一定范圍內。二要平衡好房地產市場供需關系，有效調節供給結構，從剛性調控供求總量向彈性調控供求總量同時兼顧供需結構對應轉化，加快住房有效供給，滿足剛性需求。三要平衡去庫存與控房價的關系，著力解決供需錯位帶來高庫存與高房價并存的現象，調控目標從“盯房價”轉為“盯供需”，制定連續、穩定、更具系統性的金融支持規則。四要平衡市場調節與行政干預的關系，通過運用選擇性金融工具引導金融機構理性對待房地產市場，嚴控信貸風險，避免信貸資金被地方政府財政“綁架”。五要平衡房地產金融調控政策與財政、產業政策的關系，綜合處理好完善土地供應機制、健全住房交易和租賃市場、發展住房金融體系等多項工作。

（二）采取的措施及建議

1.保持穩健中性貨幣政策，為抑制房價過快上漲和結構性改革創造適宜的貨幣政策環境。一是抑制炒地，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域而提高買地成本中自籌資金占比。二是抑制反彈，實行總量控制，壓降增量，收緊信貸，考慮在宏觀審慎評估體系(MPA)中增加一二線城市房地產廣義信貸的偏離度指標，從信貸增速方面強化宏觀審慎監管，降低住房貸款杠桿率。三是抑制風險，統一金融機構對借款人還款能力、首付款來源審核標準，提高信息真實性審核要求。

2.構建區域房地產金融宏觀審慎管理長效機制。一是調整住房供給結構，強化住房消費需求導向。一方面開展試點，引導金融機構在貸款投向和投量上加大對經濟適用房、保障性安居工程等資金支持；另一方面，引導房地產需求向消費傾斜，以此作為調控的長期目標，充分運用經濟杠桿，減少行政干預。二是優化房地產金融服務，促進房地產行業健康發展。引導金融機構加大住房金融產品開發力度，加快房地產金融創新，充分發揮金融對房地產行業發展的推動作用。三是探索住房金融宏觀審慎管理機制，促進部門間協同監管。加強對住房市場調查，強化從房地產中介機構等市場主體獲取信息監測統計；將金融調控政策與財政、產業、稅收等政策有機結合，加強與政府相關部門間溝通協調，凸顯宏觀調控引導和監督功能。