農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作方法與實踐研究

楊慧平

（山東省陽谷縣自然資源和規(guī)劃局，山東 聊城 252300）

引言

為了貫徹我國最新《物權(quán)法》中的相關(guān)條款，必須科學(xué)有效的創(chuàng)新農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作模式，提高不動產(chǎn)交易和登記環(huán)節(jié)的安全性與可靠性，保護(hù)基層群眾的合法權(quán)益。當(dāng)前農(nóng)村不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查中依然存在許多不良問題，不動產(chǎn)權(quán)利也偶爾會出現(xiàn)交叉或者重疊等問題，對農(nóng)村群眾的利益產(chǎn)生了一定的影響。在以往非統(tǒng)一房地產(chǎn)登記模式下，不動產(chǎn)權(quán)利與內(nèi)容存在一定偏差，比如居民登記住宅的使用人和土地使用權(quán)人并非同一個人，相關(guān)書面材料上的時間與面積也有所不同，勢必會產(chǎn)生兩種權(quán)益，因此，為了消除這一問題，國家提出開展農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，有效消除不動產(chǎn)權(quán)益糾紛，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。

一、農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)登記的概念

隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，我國也逐漸重視農(nóng)村房屋不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和登記工作，同時基于我國近幾年推行的不動產(chǎn)登記條例規(guī)范，對我國不動產(chǎn)登記的具體要求和實施方法給出了明確指示，同時也對農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的使用權(quán)進(jìn)行了權(quán)籍登記規(guī)范。在我國各地區(qū)推行的農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方案中，也列舉出了一系列的工作舉措，旨在大力推進(jìn)我國新農(nóng)村建設(shè)，實現(xiàn)農(nóng)村土地改革，全面激活農(nóng)村發(fā)展動力，為后續(xù)工作部署提供保障與支持。

二、農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的具體方法和實踐流程

農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作主要包括農(nóng)村的地籍信息調(diào)查和農(nóng)村宅基地的信息調(diào)查工作，通過對地籍與房產(chǎn)信息的測量，在針對測量回來的信息進(jìn)行科學(xué)的內(nèi)業(yè)處理，從而完成農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。在實際開展農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中，必須由調(diào)查人員開展全村的產(chǎn)權(quán)信息調(diào)查，包括每個宅基地的使權(quán)人員信息、產(chǎn)權(quán)界址、住宅面積、住宅修建時間以及各類信息。基于對農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的試點(diǎn)運(yùn)行，同時結(jié)合有效的調(diào)查方法運(yùn)用，從而獲取良好的農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果。綜合來看，當(dāng)前的農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作方法主要包括三個領(lǐng)域，分別是外業(yè)權(quán)籍調(diào)查、外業(yè)數(shù)據(jù)收集、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理等工作內(nèi)容，工作流程如下圖所示：

三、農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍外業(yè)調(diào)查工作

在農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍的外業(yè)調(diào)查工作中，大體內(nèi)容主要包括房產(chǎn)信息調(diào)查和地基調(diào)查工作兩項內(nèi)容，在實踐調(diào)查工作中，首先要對整個農(nóng)村地區(qū)的宅基地使用權(quán)籍進(jìn)行全面調(diào)查，并且在農(nóng)村房屋不動產(chǎn)的外業(yè)調(diào)查工作中，還要充分利用現(xiàn)有的使用權(quán)調(diào)查結(jié)果，但是在利用時，必須對當(dāng)前的結(jié)果進(jìn)行全面更新，挨家挨戶地進(jìn)行仔細(xì)核對，保障農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍外業(yè)調(diào)查內(nèi)容的準(zhǔn)確性，同時也提高農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的結(jié)果，確保農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果現(xiàn)實性與不動產(chǎn)調(diào)查成果保持一致。

（一）地籍調(diào)查

針對農(nóng)村不動產(chǎn)的地籍調(diào)查工作來說，首先要對全村的每家每戶宅基地進(jìn)行調(diào)查，地籍調(diào)查工作的范圍主要包括宅基地的范圍和界址情況，避免鄰里之間因為土地權(quán)屬不明確而產(chǎn)生爭執(zhí)，同時也要仔細(xì)核實土地權(quán)屬人員的名稱，宗地屬性以及位置和區(qū)域面積，提高地籍調(diào)查結(jié)果的真實性以及準(zhǔn)確性。

（二）房產(chǎn)調(diào)查

此外，農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作中還包括房產(chǎn)調(diào)查，針對房產(chǎn)調(diào)查工作來說，主要是對該地區(qū)的每戶土地內(nèi)所涉及的房屋面信息進(jìn)行全面調(diào)查，同時對存在爭議或者界址不明確的房屋建筑信息，要及時做好記錄，并且做好明確的標(biāo)注。結(jié)合我國農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方法的試行方案規(guī)定，考慮不同農(nóng)村地區(qū)的實際情況在進(jìn)行外業(yè)調(diào)查工作中，還要做好相關(guān)資料的收集，保障資料的真實性與準(zhǔn)確性。

四、農(nóng)村不動產(chǎn)外業(yè)數(shù)據(jù)收集工作

在農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中，還要進(jìn)行農(nóng)村不動的外業(yè)數(shù)據(jù)收集工作，首先要結(jié)合項目技術(shù)的設(shè)計規(guī)定，通過外業(yè)數(shù)據(jù)收集工作的開展，要確保外業(yè)調(diào)查工作和外業(yè)數(shù)據(jù)收集工作同步開展，而外業(yè)數(shù)據(jù)收集工作中也要充分發(fā)揮現(xiàn)代信息技術(shù)的作用，合理地運(yùn)用RTK 技術(shù)與GPS 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，同時融入全站儀設(shè)備，提高外業(yè)數(shù)據(jù)采集效率，保障數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與完整性，具體工作包括以下幾點(diǎn)：

（一）準(zhǔn)備環(huán)節(jié)

在開展農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的外業(yè)數(shù)據(jù)采集工作中，首先要做好數(shù)據(jù)收集的準(zhǔn)備工作，在準(zhǔn)備工作中，最重要的環(huán)節(jié)就是做好相關(guān)資料的收集，其中主要包括待調(diào)查區(qū)域的各項資料和參數(shù)，同時熟悉坐標(biāo)系統(tǒng)，查找控制點(diǎn)，同時也要對控制點(diǎn)進(jìn)行對比和校驗。相關(guān)技術(shù)人員還要對調(diào)查區(qū)域進(jìn)行查勘走訪，通知制定出科學(xué)的測繪方案，明確測量標(biāo)準(zhǔn)，對測量人員開展全面培訓(xùn)工作，按照策略規(guī)范和技術(shù)方案進(jìn)行科學(xué)指導(dǎo)。在技術(shù)人員進(jìn)入農(nóng)村的調(diào)查按區(qū)域后，還要與當(dāng)?shù)氐膸ш犎藛T進(jìn)行友好協(xié)商，并且積極聽取當(dāng)?shù)厝藛T的建議，并且獲取帶隊干部的支持，保障后續(xù)外業(yè)數(shù)據(jù)采集工作有效推進(jìn)。

（二）外業(yè)測量

在開展外業(yè)測量工作時，主要是針對農(nóng)戶的住宅權(quán)屬調(diào)查區(qū)域內(nèi)部的房子界址坐標(biāo)進(jìn)行測量，同時有效提升測量的精準(zhǔn)度，對外業(yè)測量精準(zhǔn)度的要求如表1 所示：

表1 房地產(chǎn)測量精度

（三）面積計算

在完成農(nóng)村宅基地和住宅的外業(yè)測量后，還需要結(jié)合測量結(jié)果來計算出當(dāng)前的面積，基于當(dāng)前農(nóng)村房產(chǎn)的復(fù)雜性，技術(shù)人員要重點(diǎn)關(guān)注大棚房、簡易房以及臨時住房的計算，這幾類房屋一般不會計算在建筑面積中，而房產(chǎn)計算面積過程中的限差和中誤差如下表所示：

表2 房地產(chǎn)面積計算精度

五、農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理工作

在完成農(nóng)村不動產(chǎn)外業(yè)工作后，還要結(jié)合獲取的權(quán)籍調(diào)查按策略結(jié)果，開展內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理工作，外業(yè)調(diào)查工作中一般會獲取大量的矢量數(shù)據(jù)和地籍的屬性信息，為了進(jìn)一步構(gòu)建完善的農(nóng)村不動產(chǎn)系統(tǒng)，必須對外業(yè)測量中獲取的數(shù)量數(shù)據(jù)以及地籍屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)處理與融合，同時根據(jù)實際作業(yè)需求，采用適合的處理軟件，提高數(shù)據(jù)處理效果。在實際應(yīng)用中，一般常用的數(shù)據(jù)處理軟件包括ArcGIS、BDMap 以及GAS 等，這幾個軟件對農(nóng)村不動產(chǎn)中矢量數(shù)據(jù)的處理具有良好的效果，能夠?qū)崿F(xiàn)有效的測繪編輯、屬性錄入和格式轉(zhuǎn)換等功能，同時獲取有效的數(shù)據(jù)成果。

（一）矢量數(shù)據(jù)展繪與編輯

在進(jìn)行矢量數(shù)據(jù)的編輯和展繪處理工作中，首先采用GASS 軟件，獲取農(nóng)村不動產(chǎn)地籍以及房產(chǎn)的適量數(shù)據(jù)，同時開展科學(xué)處理，利用外業(yè)調(diào)查過程中測繪的草圖進(jìn)行對比，同時對數(shù)據(jù)進(jìn)行核驗與修改，呈現(xiàn)出精準(zhǔn)的編輯效果圖。

（二）數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換

在進(jìn)行數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換前，首先要基于GASS 冉建中的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)為指導(dǎo)，確保轉(zhuǎn)換后的數(shù)據(jù)能夠滿足BDMap 軟件的數(shù)據(jù)格式。所以，在完成矢量數(shù)據(jù)的展會于編輯工作后，還要對地籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行有效的數(shù)據(jù)格式變換，確保數(shù)據(jù)可以在BDMap 軟件內(nèi)如數(shù)和運(yùn)行，為后續(xù)的拓?fù)錂z測、面積計算以及成果展示提供支持。

（三）屬性數(shù)據(jù)輸入

在完成數(shù)據(jù)的格式轉(zhuǎn)換以后，地籍與房產(chǎn)實力數(shù)據(jù)在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查軟件中能夠隨時隨地查看，便于將外業(yè)調(diào)查的數(shù)據(jù)輸入其中。

結(jié)束語

綜上所述，隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，國家對于農(nóng)村地籍權(quán)屬調(diào)查工作提高了重視，為了明確農(nóng)村地籍的權(quán)屬情況，避免權(quán)籍糾紛問題的出現(xiàn)，另外通過農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作還能夠全面掌握農(nóng)村的土地資源情況，做好全面的土地資源優(yōu)化，為農(nóng)村科學(xué)發(fā)展提供可靠支持，滿足新時期農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展需求，同時也保障農(nóng)民的合法權(quán)益。