國有企業(yè)加強對不動產出租內部審計探討

古詠梅

（廣州水務資產管理有限公司，廣東 廣州 510060）

一直以來，國有資產的有效利用與管理都是一個老大難的問題，過去如此，現(xiàn)在亦如此。從二十世紀九十年代開始，國家就對國有企業(yè)進行了大規(guī)模的調整與改革，優(yōu)化配置了大部分國有資產，但依然存留著大量的國有不動資產。為了更好地盤活這部分資源，國有企業(yè)將這部分資產進行出租管理，以釋放最大的經濟效益，但有效監(jiān)督和管理這部分資源又是一個重要的內容。為此，本文重點從加強國有不動產出租的內部審計著手，探討國有資產的管理問題，以對相關領域有一些提示作用。

一、當前國有企業(yè)不動產管理存在的現(xiàn)狀

（一）大量不動資產閑置浪費，利用效率較低

隨著中國經濟體制的逐年改革，加上市場經濟的巨大發(fā)展，過去占絕對主導作用的國有企業(yè)逐漸在國民經濟整體份額中降低了比例，除一部分國有資產經過優(yōu)化配置處理之后，繼續(xù)還在為國民經濟的發(fā)展發(fā)揮著作用，但還存在相當大一部分閑散不動資產無法參與到現(xiàn)有的國民經濟建設中來，這部分資源的閑置就成為國有企業(yè)的硬傷，既不能產生經濟效益，又無法低價賤賣，還占用著大量的人力物力來維護與管理。尤其是以前從計劃經濟年代留存下來的不動產，部分是沒有合法產權，土地權屬和房產產權不明晰、部分不動產屬于違章搭建，不受現(xiàn)行的法律法規(guī)保護，萬一租賃出去陷入糾紛，會被法院認定出租無效，因此，優(yōu)化與處理不良國有資產，特別是部分不動產，究成為國有企業(yè)乃至政府重要的工作內容，處理得好，就能提高國有資產的利用率，反之，則讓國民經濟遭受損失，因此，這也是國家亟待解決的重要任務。

（二）不動產出租管理混亂，內部管理機制缺失

導致大量國有不動產出租混亂，其原因非常復雜，除了客觀上存在的原因之外，國有資產的內部審計機制缺失，出租管理混亂，管理制度不規(guī)范不健全，導致大量的國有不動產低價出租，審計內部賬目不清，錯綜復雜，甚至出現(xiàn)國有不動資產在出租的過程中被莫名的賤賣和流失，讓國家蒙受了巨大的經濟損失。

（三）不動產資源管理人員素質不高，責任心不強

負責管理國有不動產資源的管理人員，在管理的過程中責任心不強，這是導致國有不動產損失的現(xiàn)實狀況。特別是一些地理位置受限，遺留問題較多的不動資產，導致資產管理效率不高。這些管理人員素質低下，責任心不強，從來不為國家利益著想，對企業(yè)的內部審計也是置若罔聞。

（四）部分國有企業(yè)內部審計機構建立缺失

很多國有企業(yè)下屬單位是分公司或者子公司，各個主體在規(guī)模、效益及管理協(xié)同上均存在較大差異；部分小的分支機構由于實際條件限制，沒有設立專門的內部審計職能機構，只有個別兼職的審計人員，這就使得部分子公司成為國企不動產資源管理的薄弱點，只能靠上級部門的專項監(jiān)督檢查，才能發(fā)現(xiàn)存在問題，但由于缺乏專門的職能管理機構，對發(fā)現(xiàn)的問題后續(xù)的整改工作也缺乏有效的推進落實監(jiān)督力量。

（五）國企不動產出租的審計手段相對落后

隨著國企不動產出租經濟活動的日趨復雜和變化，對企業(yè)內部審計的要求逐步提升，這種趨勢推動內部審計的“關口”前移，不滿足單純停留在以往的“事后管理”。審計“關口”前移，不限定于不動產出租的提前介入，而是著眼構建一個完備的風險防控體系，依據大數(shù)據的信息支撐，依據不動產出租全流程分析出來的風險點制定具有針對性的設計計劃和方案，以問題為導向開展內部審計工作。

二、國有企業(yè)加強對不動產出租內部審計的舉措

（一）強化對國有不動產資源的清查和管理工作

目前，國有企業(yè)仍然是我國國民經濟的支柱和主體，國有不動產資源的范圍廣泛，數(shù)目眾多，國有企業(yè)需要系統(tǒng)的清查國有不動產資源的類別和細節(jié)，掌握國有不動產出租的原委和過程，例如對閑置的廠房、車輛等租賃行為嚴格管理，確保國有不動產的出租嚴格按照公開招標的流程進行租賃，杜絕國有不動產資源莫名的落入到少數(shù)人手中，成為他們賺錢的工具。

（二）強化對國有不動產出租的內部審計措施

加強對國有企業(yè)不動產的內部審計工作，需從以下若干方面著手解決：

1．理清國有企業(yè)不動產出租的關鍵環(huán)節(jié)和賬目清單

一是國有不動產名目眾多，國有企業(yè)應該派專業(yè)的財務人員對不動產的實物明細詳細盤點，清楚哪些不動產是已經租賃出去了，還有哪些是沒有租賃出去的。審計人員需要每年一至兩次定期對不動資產進行盤點，特殊情況下可以增加次數(shù)。審計工作每次清查盤點應該形成文字紀要，有據可查。依據《中華人民共和國會計法》，審計人員需查清企業(yè)的閑置房產、保證賬實相符。

二是不動產出租要履行公開招標等程序，杜絕權力尋租，通過自行議價的方式，低價招標，合同一簽多年，租金長期處于低于同等條件的物業(yè)租金水平，存在廉政風險。對已經出租的不動產，國企審計部門需要對資產和市場進行全面的調研和考察，清楚當?shù)氐氖袌鲂星楹涂傮w水平，再評估和清查企業(yè)出租的不動產實際的租賃情況，評估是否符合正常的價格行情。對于情況屬實的租賃行為，要登記備案，對于租賃不符合市場行情的情況，核實審計問題過程中，發(fā)現(xiàn)國企經營管理人員的違規(guī)違紀違法的問題和線索，移交相應的紀檢監(jiān)察部門查處；對涉嫌犯罪的，移送監(jiān)察機關和司法機關查處，及時清理國企中負責不動產出租的“害群之馬”。

2．強化國有企業(yè)內部審計人員隊伍的建設和管理

國有企業(yè)在中華人民共和國成立之初，就開始發(fā)展壯大起來，已經經營發(fā)展了幾十年，國有企業(yè)的問題異常復雜，人員結構也是錯綜復雜。要強化對國有不動產的有效管理，首先要凈化和整理內部審計人員隊伍，排除一切帶有經濟利益瓜葛的財務審計人員進入審計的隊伍，審計人員應該同管理人員之間沒有利益關系，清清白白地為企業(yè)做事，只有這樣才能保證國有企業(yè)的內部審計工作真實客觀，為不動產的審計工作提供第一手資料。其次，要注重內審復合型人才的培養(yǎng)。目前國企內部的審計人員多為財務人員轉行，偏重于企業(yè)的財會知識，對于企業(yè)內部的生產經營管理、法律法規(guī)及內部規(guī)章制度較生疏，對大數(shù)據時代內部審計的標準、程序和技術要及時更新，同時具備良好的溝通協(xié)調、調查分析等綜合素質。

3．健全和完善企業(yè)不動產租賃的制度建設和流程管理

針對國有企業(yè)的不動產處理，是一個系統(tǒng)龐大，事務繁雜的復雜工程，需要國家花費大量的人力物力來協(xié)調處理，國有企業(yè)需要建設統(tǒng)一的不動產租賃制度和流程管理，健全和規(guī)范不動產的租賃行為。實際情況下，部分國有企業(yè)擁有自己專業(yè)的資產管理團隊，但還有一部分國有企業(yè)是沒有自己的資產管理團隊，這就有必要委托市場上的資產管理機構負責處理企業(yè)的不動產資源，但無論哪種情況，企業(yè)都需要建立完備的制度，來規(guī)范管理不動產的出租，讓資產為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更多的效益，減輕企業(yè)的資金壓力。資產管理公司需要對企業(yè)不動產做好事前、事中和事后的一整套審批制度和資產的評估工作，讓不動產在出租之前就能做好萬全的準備，能夠讓不動產的租賃得到市場合理的價格認同。同時，還需要完善不動產維護管理的制度流程建設，保證不動產在出租期間得到正常的維護和檢修，提高不動產的品質和安全，延長不動產的使用壽命。

4．提高企業(yè)內部審計結果的綜合運用

結合大數(shù)據時代，國企審計部門應主動加強與紀檢監(jiān)察、組織人事等監(jiān)督力量的溝通、配合及寫作，建立信息共享、重要事項合力實施、問題整改合力落實等工作聯(lián)動機制及審計成果信息管理憑條。每次不動產審計項目結束，內審部門可以將審計成果及時上傳至信息平臺，為不動產出租管理的職能部門、企業(yè)內、外監(jiān)督單位開展工作提供借鑒，以此來擴大內部審計成果運用的輻射范圍和影響力，為強化審計成果運用提供有力支撐。

5．轉換經營理念，重新定義企業(yè)內部審計的職能

國有企業(yè)轉變以往單純監(jiān)督檢查的角色，更多地從助力國企不動產業(yè)務實現(xiàn)增值服務。一是要求內部審計部門要更熟悉國企的內部環(huán)境，了解不動產出租的業(yè)務流程，將出租流程中各環(huán)節(jié)點帶到價值活動中，甄別出各節(jié)點對國企實現(xiàn)增值的必要性和非必要性；二是規(guī)避內部審計與增值服務的潛在沖突，建立有效的國企不動產出租審計制度體系，量化績效指標，使內部審計工作有根有據的同時，實現(xiàn)內部審計的增值服務，激發(fā)審計人員的工作積極性；從傳統(tǒng)的差錯糾偏，轉為積極推動不動產出租，為國企創(chuàng)造更大的經濟利益的重要轉變。

6．增強內部審計部門的獨立客觀性

為充分發(fā)揮不動產出租內部審計的作用，企業(yè)需盡可能保證內部審計的獨立性，其中包括：一是內審職能部門的經費來源與國企內部的經濟效益掛鉤，當不動產出租是國企的主營主業(yè)時，可能會影響內部審計的獨立性與客觀性；二是內審人員在審計過程，如果與不動產出租的業(yè)務部門有共同利益時，可能會影響其客觀判斷能力，從而影響內部審計的獨立性與客觀性。

三、結束語

近年來，隨著我國經濟的快速發(fā)展，城市化進程的加快，房地產業(yè)的競爭越來越激烈，特別是中國一線城市的發(fā)展規(guī)模不斷擴大，而國家對房地產業(yè)的宏觀調控和政策干預也在急劇變化，在這樣的環(huán)境下，充分發(fā)揮國有企業(yè)的不動資產，增強國有企業(yè)對不動資產的內部審計要求，提高內部審計對各項經營信息的敏感度，及時預判問題和發(fā)現(xiàn)缺陷，提升不動資產的周轉率和經濟效益，對國民經濟的健康發(fā)展更為有利。