房地產企業內部控制問題及改進建議

傅靜

（蘭州高科紅星房地產開發有限公司，甘肅 蘭州 730000）

一、引言

目前房地產行業的各項制度雖在不斷完善，制度應用的結果卻并不如人意，在國家提倡“住房不炒”、高質量發展等政策前提下，全國人民對美好生活的向往，對住上好房子，居住好環境的需求日益增強，去泡沫化，承擔社會責任是房地產行業獲得長遠發展的基石。某些房地產企業重業務輕制度，最終未能獲得好的發展結果。如何不刀刃向內，尋找自身內部問題也就成了一個值得探討的課題。內部控制能夠有效識別、規避風險，本文通過闡述房地產行業在新時代為何要重視內部控制，內部控制存在哪些問題以及如何科學進行內部控制，以此來獲得新時代房地產行業長遠發展的方法。

二、房地產行業內部控制研究意義

（一）政策背景及影響

我國房地產行業可以說是站在風口上應運而生的產業，其以極短的周期獲得了極高的利潤，快速發展起來。現如今，處于新發展階段的中國，在平穩發展的基礎上要求“高質量”發展，從而也對房地產行業有了不同的要求。隨著經濟發展和科技的進步，人們對于房子的需求，特別是一二線城市房產剛需不減。在科技興國，人才強國戰略下，各地政府相應出臺人才引進落戶政策，一定程度上促進了各個城市房地產行業的發展。但同時也面臨著另外的挑戰：

1．城鄉一體化與供給側改革

城鄉一體化是一個長期的過程，人口對住房的需求也必然是平穩長期的需求；供給側改革在于拉動消費比重，使投資與消費的比例逐步達到能夠使經濟長期保持穩定增長的水平。以上政策在推動房產剛需方面起到積極作用的同時，將抑制近十年來的“炒房”熱。

2．國稅地稅合并

2019年三月底，國稅地稅征管體制改革完畢。其有關于房地產行業減稅降費的一系列利好政策，同時也提高了對企業財務賬務稅務正規水平的要求。

3．住房不炒

近來國家提出房子是用來住的。“住房不炒”有著極大的群眾基礎性與政策指引性，可以預見的是，國家將通過更有力度的宏觀調控，來抑制購房者的非理性需求，減少經濟泡沫。

4．競爭環境與高杠桿

在房地產發展起來的過程中，我國數以萬計的房地產企業投入到異常激烈的競爭之中，而由于國家對房地產行業的調控政策，投機買房者減少，不少剛性需求者也持觀望態度，這些因素導致公司資金回籠慢。由此便造成了在房地產行業很普遍的現象——高杠桿。

企業管理不善，進而會造成財務危機。我們必須要注意的是房地產企業遠高于其他行業的資產負債率。2020年中期資產負債率，財務杠桿的高運用的同時也預示著高財務風險，一旦資金鏈斷裂，企業將面臨破產。而更多數房地產企業都是缺乏經營經驗的中小企業，投入的資金和資源的價值大、周期長、變現能力低，很容易導致經營成果和財務目標、預計收益的偏離，自然面臨了極高的財務。

（二）企業內部控制及意義

內部控制是在一定的環境條件下，主題為了達到一些特定的目標，采用的一些管理方法和程序，是企業管理的核心。“內部環境”“風險評估”“控制活動”“信息與溝通”“內部監督”五要素共同構成了內部控制體系。

受政策和調控影響，房地產業迎來了新挑戰，新機遇，科學有效的內部控制有利于企業有效避免、降低風險，提高內部工作環節效率。

三、房地產開發企業內部控制存在問題

（一）內部控制體系不完善

房地產業各部門業務往來頻繁，內控環境相對其他行業來講要復雜一些。企業往往存在模式單一、重業務、重績效，忽略內控體系完善的情況。管理層普遍以利潤為導向，長期以來形成的模式是績效，效率優先，認為內部控制繁雜，流程太多影響效率。各崗位員工沒有建立起內部控制的意識，觀念淡薄，在各個環節上不能很好把握內部控制要求，造成整個內部控制體系的垮塌。

（二）內部控制體系與業務流程不健全

我國多數房地產開發企業成立時間短，站在時代風口上較為輕松地賺得了利潤，無長期經營實踐經驗，內控認知淺薄，企業內控制、流程短缺，業務操作需求無法滿足，內控方案不能結合實際，盲目套用同行業其他企業的制度，制度內容與實際脫節，未能起到良好內部控制作用。

（三）缺乏有效信息溝通體系

完善的內部控制作用于企業各個環節的溝通，只有溝通順暢，才能使巨大的企業齒輪正常運轉。若內部控制制度的缺失或不適應，必然會造成企業內部上下溝通不暢，房地產企業各種部門繁多，層層環節相扣，當信息溝通不暢時，很容易形成重要信息無法上達，信息下達的時候又口口相傳，進而造成信息失真。

（四）內部監督的乏力

在房地產開發企業，時常有這樣的情況發生，那就是雖有內部控制制度，看上去也在執行內部控制制度，但是內部監督的效果卻十分乏力，在監督業務工作時缺乏話語權，并未真正起到監督控制的作用，我們經常發現，對內部控制，業務口的領導不重視，具體辦事的職員不執行，財務審計被掣肘，在一些小的房地產企業，內部監督甚至形同虛設。這是很可怕的，因為對人的管理，對企業的管理，不能只靠“信任”二字，一旦制度乏力，監督乏力，便會叢生無數漏洞，一旦漏洞層層疊加，必然造成難以彌補的損失。

四、內部控制缺失造成的風險

經濟平穩發展的同時要求“高質量”發展，房地產行業也必然從暴利行業轉向精益生產，精益管理，內部控制存在問題使得企業無法精益求精，最終將在競爭中落敗。由上文可知，內部控制的缺失或不足使得風險產生，層層風險則會層層遞進。筆者認為主要會造成以下兩方面風險：

（一）信息溝通不暢風險

房地產企業涉及部門多，業務復雜，由于內控制度的缺失不足，導致了整個企業信息溝通不完整不流暢，整個企業缺乏有效的一旦面臨內部突發問題或者外部風險，往往措手不及，最終導致企業經營風險產生。

（二）決策風險

由于內部控制環境不夠完善，管理層在決策、監管過程中的獨立地位則很難明確，沒有完善的內部控制制度，缺少獨立于業務部門的風險制度管理機構，則必然會缺少信息反饋的平臺，使風險控制上升難度。內部控制不力，信息反饋不及時，相關節點把握不到位，使得決策層與業務層進一步割裂，房地產企業缺乏對經濟活動的長期檢測和敏感分析，無法做出科學有效的應對策略，導致運營風險的產生。

五、房地產企業完善內部控制的建議

（一）提高企業主體的內控意識

行動的改變首先是意識的改變。企業全體應重視內控，齊心協力，共建共創，完善內控制度，健全控制機制及方案。企業應定期進行教育培訓，加強企業員工內控制度的學習，培養員工的內控意識和在各自崗位的風險管理意識，提高內控相關的素養和技能。

（二）科學制定內控方案及措施，完善內控體系

1．識別風險、查找內控缺陷

企業應對重要業務流程進行梳理，確定控制目標及風險因素，科學有效運用各類軟件模型，對風險控制進行對比查找，最終標定內控缺陷。

2．完善內控方案，健全內控體系

企業應因地制宜，根據自己的實際情況進行內控方案的制定與完善，不斷建立健全內控體系，隨著企業業務發展和環境變化調整方案。

3．加強監督

企業實施內控，內部監督是重要的前提條件。只有監督合理，企業才能更好地對內控體系質量進行合理的評價，及時處理相關問題。在評估中發生的問題，嚴格按照內控制度進行上報，嚴重問題上報董事會，堅決杜絕徇私舞弊事項的發生。

內部審計的單獨性對整個部門的業務開展、結果上報影響深遠。拓寬內審部門的工作職權范圍，能夠更有效地發揮更大價值，對會計賬目審核、對內控建設、執行程度審計，評估重點業務流程、制度是否完整，執行情況如何，檢查企業各部門的預算執行情況、工作完成情況，再根據審計結果提出合理化修改建議。

（三）建立高效的溝通渠道

1．完善內部設置

雖然隨著房地產企業的規范、成熟發展，風險管理雖然越來越受重視，但是在房地產企業內設立專門的內控風險管理機構的企業卻并不多，企業應該針對內部控制缺失的問題，首先應設立專門部門。在成立專門部門的基礎上，進行科學計劃，專崗專責，責任到人地完善內部控制，合理識別并解決每一級別內控風險。

另外，應該設置專人對企業局域網、電子郵件、領導信箱、不定期的員工訪談等對內部信息進行收集，及時將收集到的信息進行梳理歸納，反映給相關管理層及責任人，及時處理辦理。另外要注意通過企業的經營管理資料、財務資料、企業局域網等渠道來獲得其他資料。

通過及時處理信息，多于員工進行對話交流，來了解信息，凝聚員工的歸屬感，增強相關人員的責任心與處理事務能力。

2．外部信息的運用

企業應充分運用好媒體資源，充分結合微信微博，企業公眾號等方式，對企業品牌進行宣傳，建立專門部門定崗定責，關注媒體輿情；掌握新的政策信息，以便與外部監管機構順利溝通，按照相關部門要求，及時上交資料，按時提交反饋。

六、結束語

我國房地產行業處于發展時期，也與經濟發展一樣，從高速發展向高質量發展轉變。企業內部控制作為現代企業管理的重要武器，有利于房地產企業規范化管理、提高工作效率、提升經濟效益。正是因為新背景下房地產企業面臨著高資產、高風險的行業特征，作為我國經濟建設的重要組成部分，房地產企業要高度重視內部控制，查清自身問題與短板，不斷完善內控體系，保障企業健康、平穩的發展。